周度观点：本周鲁豫皖三省接连试点现房销售，旨在保交楼，保护购房者权益。杭州年内首场土拍回温，民企投资热情复苏，以新城控股为代表的“三支箭”利好房企进入土拍市场，预计在金融支持与优质地块出让双管齐下，热点城市土拍市场或迎“小阳春”。节后多地楼市有所回温，草根调研深圳、东莞等地项目来访亦有所回升，市场信心持续积累，关注2、3月小阳春以及经济复苏下二季度销售修复。投资建议方面，我们重申当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策环境监测：1）山东、安徽、河南：试点现房销售；2）杭州2023年首场土拍回温。
　　市场运行监测：1）成交环比改善，关注节后小阳春。本周（2.4-2.10）新房成交2.5万套，环比增加14%，二手房成交1.6万套，环比增加4.1%。受上年春节假期低基数影响，2月(截至10日）新房日均成交同比增长1.8%。2）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10215万平，环比降0.4%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，房企参照去化情况铺排推盘计划，短期库存规模预计维持稳定。3）土地成交回升、溢价率回落，一、三线占比提高。上周百城土地供应建面1322.9万平、成交建面2168万平，环比降72.9%、升239.7%；成交溢价率2.3%，环比降2.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.5%、23.2%、70.3%，环比分别升0pct、降14.8pct、升14.8pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行52亿元，环比增加6亿元；无境外地产债发行；发行利率为2.23%-3.9%，可比发行利率较前次上升。2）地产股：本周房地产板块涨1.13%，跑赢沪深300（-0.85%）；当前地产板块PE（TTM）13.47倍，估值处于近五年94%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为越秀地产、华发股份、招商蛇口，排名后三为中梁控股、禹洲集团、时代中国控股。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报成交环比回升多地楼市来访回温2023年2月12日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点本周鲁豫皖三省接连试点现房销售旨在保交楼保护购房者权益杭州年内首场土拍回温民企投资热情复苏以新城控股为代表的三支箭利好房企进入土拍市场预计在金融支持与优质地块出让双管齐下热点城市土拍市场或迎小阳春节后多地楼市有所回温草根调研深圳东莞等地项目来访亦有所回升市场信心持续积累关注23月小阳春以及经济复苏下二季度销售修复投资建议方面我们重申当前行业政策风向加速转变短期政策博弈机会仍存中期行业筑底企稳基本面修复将推动行情延续建议关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企越秀地产保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A金地集团等同时建议关注物业管理企业及产业链机会如碧桂园服务新城悦服务东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等政策环境监测1山东安徽河南试点现房销售2杭州2023年首场土拍回温市场运行监测1成交环比改善关注节后小阳春本周24-210新房成交25万套环比增加14二手房成交16万套环比增加41受上年春节假期低基数影响2月截至10日新房日均成交同比增长182库存环比微降短期维持稳定16城取证库存10215万平环比降04考虑后续成交改善节奏幅度或相对较缓房企参照去化情况铺排推盘计划短期库存规模预计维持稳定3土地成交回升溢价率回落一三线占比提高上周百城土地供应建面13229万平成交建面2168万平环比降729升2397成交溢价率23环比降23pct其中一二三线成交建面分别占比65232703环比分别升0pct降148pct升148pct资本市场监测1地产债本周境内地产债发行52亿元环比增加6亿元无境外地产债发行发行利率为223-39可比发行利率较前次上升2地产股本周房地产板块涨113跑赢沪深300-085当前地产板块PETTM1347倍估值处于近五年94分位本周上市房企50强涨跌幅排名前三为越秀地产华发股份招商蛇口排名后三为中梁控股禹洲集团时代中国控股风险提示1政策改善及时性低于预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险2政策环境监测-政策梳理2023年2月7日河南2023年2月6日发改委将进一步规范商品房预售资金完善交易担保制度进一步降低监管逐步提高预售门槛招标投标交易成本2023年2月8日广州2023年2月7日哈尔滨支持项目拿地即开工大通过发放购房补贴等促房地产力推行承诺制审批消费推行带押过户模式2023年2月6日湖南2023年2月7日四川支持房地产企业合理融资需求支持动态调整首套房贷款利率落实存量融资展期政策下限与资金监管额度2023年2月6日威海2023年2月7日长沙首套房首付比例由30下调至延长企业住房公积金缓缴和20提高多孩家庭贷款额度可提可贷支持政策期限2023年2月6日武汉2023年2月6日广州动态调整限购范围限购区坚持房住不炒完善住房域购房可新增一个购房资格租赁金融支持政策南海诸岛2023年2月6日南宁2023年2月8日深圳偏松偏紧中性将开展购房宣传推介活动组出台积分入户办法依分值排织房企到外省市开展宣传推介序在计划安排额度内审批入户资料来源各部门网站平安证券研究所3政策环境监测-重点政策点评山东安徽河南试点现房销售事件描述近日河南安徽山东等地召开住房城乡建设工作会议均提出试点现房销售点评1试点现房销售并非首提但此前更多出于平抑楼市热度考虑北京深圳南京苏州成都无锡福州等不少城市为降温土地市场曾推出过现房销售地块如近日北京刚完成的第五批集中供地越秀以3312亿元竞现房销售面积45万平方米双触顶摇号拿下昌平信息园地块海南从2020年3月起新出让土地均采用现房销售2当前地市楼市仍处冰冻期鲁豫皖三省接连试点现房销售目的更多是在保交楼保护购房者权益对房企来说2020采用现房销售使其无法再通过预售资金滚投拿地年1月10日即同样资金在有限时间内拿地数量减少三高模式也会失去土壤倒逼房企依赖提高利润率来保证ROE水平拿地亦会更审慎3银行开发贷业务挑战巨大项目周期拉长增加不确定性评审难度增大项目销售与监管账户沉淀存款大幅下降贷款期限拉长与存款下降将推进贷款利率上升房企失去销售返投部分资金需银行更大的授信额度填补4由此我们认为短期内全面实行现房销售可能性小但预计会有更多保交付压力大土地财政依赖低的省市跟进试点资料来源政府官网平安证券研究所4政策环境监测-重点政策点评杭州2023年首场土拍回温事件描述2月7日杭州完成2022年12月公告的第五轮集中供地亦为2023年杭州首次土拍点评1供给量小但地块优质热度回升本轮杭州集中供地5宗地块全部成交总价896亿元整体溢价率达109刷新杭州2022年集中供地溢价率最高值5宗地块中有3宗达最高限价进入线下摇号环节1宗地经过11轮竞价后成交溢价率达95底价成交地块仅有1宗尽管供地仅5宗但质量颇高3宗位于上城区2宗位于临平区出让规则中配建要求较低除临平崇贤核心商住地块以外其他地块的配套仅有养老用房婴幼儿用房等配建要求整体而言2020年20221月年杭州五轮集中供地共计成交10日20035亿元成交额较2021年集中供地减少9总成交金额仅次于上海2民企投资复苏三支箭利好房企进入土拍市场5宗地块中有3宗被民企斩获拿地企业包括中天美好兴耀房地产和新城控股经历一年多沉寂后以新城控股为代表的受益三支箭金融利好的房企走进土拍市场3金融支持与优质地块出让双管齐下热度城市土地市场或迎小阳春从已公布供地计划的部分城市来看多地诚意满满苏州长沙首批供地挂牌多宗核心位置地块尤其2021年没有或少量拿地的民企在金融支持与销售端预期向好下或将出于补仓需求参与土拍预计2023年首轮集中供地土拍热度或有所回温逐渐形成销售带动投资回暖的良性循环资料来源克而瑞平安证券研究所5市场运行监测成交环比改善关注节后小阳春库存环比微降短期维持稳定点评本周24-210新房成交25万套环比增加14点评16城取证库存10215万平环比降04考虑后续成交改善二手房成交16万套环比增加41受上年春节假期低基数节奏幅度或相对较缓房企参照去化情况铺排推盘计划短期影响2月截至10日新房日均成交同比增长18库存规模预计维持稳定重点城市一二手房周成交变化16城商品房取证库存及去化月数50城一手房周成交套数万套20城二手房周成交套数右万套万平82516城库存去化月数右月6211000201518411622020年1月10日051000014002211223122512271229122111231112900010主流50城新房月日均成交变化8新房月日均成交同比一线同比二线三线6208000402-2070000-40211292157218132111192222522632299221216-6020224202262022820221020221220232资料来源中指院Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同6市场运行监测土地成交回升溢价率回落一三线占比提高点评上周百城土地供应建面13229万平成交建面2168万平环比降729升2397成交溢价率23环比降23pct其中一二三线成交建面分别占比65232703环比分别升0pct降148pct升148pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地周均供应百城土地周均成交7000一线成交建面二线三线10000万平近1年近4周万平600080005000600040004000300020002000100002020年1月10日20221202242022720221020231W123022132233225322732293221132313百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴元平万平189百城土地成交前五城130-253000近1年近4周620025005150200041151119391150031001000250500100020221202242022720221020231W123南通重庆九江泰州佛山资料来源Wind平安证券研究所7资本市场监测流动性环境流动性环境资金价格多数边际上行R007较上周上行多数资金价格边际上行在银行融出意愿走弱资金需求仍存的情况下本周资金面趋2020202120222023紧R001上行504BP至188R007上行1695BP至208下周公开市场操作到期618400亿元为维护月末流动性平稳和银行体系流动性合理充裕2020年1月10日本周央行公开市场累5计进行了18400亿元逆回购操作本周央行公开市场累计有12380亿元逆回购到期本周4央行公开市场净投放6020亿元下周公开市场到期18400亿元32净投放亿元右轴流动性指标平均190基准央行投放对冲8000T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T212806000资金价格多数上行7040002023232023210涨跌幅BP6020001D1381885045007D191208169540-2000R14D209222129630-40001M22725831220-60001D12718053657D1821941195DR14D1832021881淡橘色面积图表示公开市场操作规模亿元蓝色线对应流动性情绪指数50为基准高于1M202000-2019350代表偏紧黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高红色点表示开展了公开市场操作ON1261876031W185196111但是净投放为零可作为央行对合意流动性的参考基准绿色点表示央行投放对冲了税期或地SHIBOR1M21722025方债供给期3M23623714资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债境内房地产债发行发行量净融资环比上升本周境内地产债发行量环比上升同比上升净融资额环比上升同比上升其中总发行量为52亿元总偿还量为6083亿元净融资额为-883亿元到期压力方面23年地产债到期压力整体2020小于22年年1月2310年全年到期和提前兑付的规模总共日3111亿同比22年约下降40节奏上23年3月是债务到期压力最大的月份月到期规模约514亿非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量亿元2021亿元亿元20212008002022总偿还量202225015020237002023100600200500504001500300-50100200-10010050-15000-20022-0423-0123-0724-0422-0122-0722-1023-0423-1024-0124-0724-10W7W1W3W5W9W1W4W7W15W23W31W41W49W11W13W17W19W21W25W27W29W33W35W37W39W43W45W47W51W16W19W34W49W52W13W22W25W28W31W37W40W43W46-50W10资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债房企境内债发行上周共5家房企发行8支境内地产债2020年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模亿元境内房地产债发行利率排名141301254539012403803501001003510308236652522562015410205000厦门安居张江开发苏州高新临港控股黑牡丹23安控0323安控0223黑牡丹SCP00123临港控股23苏州高技SCP001SCP001资料来源Wind平安证券研究所10资本市场监测海外债无海外债发行本周内房企无海外债发行内保外贷下海外融资重启20201月海年外债发行1月10645日亿美元较2022年12月增加642亿美元地产海外债周发行量地产海外债月发行量境内房企海外债发行规模周200亿美元600亿美元2020年2021年2022年20235211805001601404001203001008020060112401002004000002023-01-162023-01-232023-01-302023-02-06M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细本周重点房企发行利率为223-39可比发行利率较前次上升2020年1月10日债券发行明细发行额亿发行人证券简称币种期限年主体评级票面利率利率变化pct前次发行时间类型元张江开发23张江02625RMB4AAA不可比一般公司债张江开发23张江01625RMB3AAA不可比一般公司债厦门安居23安控03650RMB3AAA3901002022-07-29一般公司债厦门安居23安控02650RMB2AAA380不可比一般公司债境外苏州高新23苏州高技SCP002400RMB01288AAA223不可比超短期融资债券临港控股23临港控股SCP0011000RMB06959AAA236不可比超短期融资债券苏州高新23苏州高技SCP001600RMB01342AAA225不可比超短期融资债券黑牡丹23黑牡丹SCP001650RMB04932AA3501422022-08-18超短期融资债券资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称计划发行额亿元2023-02-10安徽省高速地产集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券32已受理2023-02-10格力地产股份有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券3022023-02-10郑州公共住宅建设投资有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券102023-02-10安徽省高速地产集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券32已反馈2023-02-10格力地产股份有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券3022023-02-08珠海华发实业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券1002023-02-07郑州公共住宅建设投资有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券10资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测地产股板块涨跌单周涨113估值处于近五年94分位本周房地产板块涨113跑赢沪深300-085当前地产板块2020年PE1月TTM10日1347倍高于沪深300的1193倍估值处于近五年94分位行业涨跌情况房地产PETTM处于近五年94分位本周涨跌幅房地产申万PETTM319沪深300PETTM21711315113-085011通传环公轻机综社房建交电美计纺基食钢家石国银医农建沪汽商电非煤有信媒保用工械合会地筑通子容算织础品铁用油防行药林筑深300车贸力银炭色-1事制设服产装运护机服化饮电石军生牧材零设金金9业造备务饰输理饰工料器化工物渔料售备融属7-25201812920191292020129202112920221292023129-3资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测地产股个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为越秀地产华发股份招商蛇口排名后三为中梁控股禹洲集团时代中国控股2020年1月10日上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项92310865企业事项8616旭辉与中国东方资产签署合作协议聚焦资产处置资产盘活项目并购6九龙仓发盈警预计2022年全年亏损额为上半年两倍以上42金科广东弘敏持有的48亿股将被执行司法拍卖占总股本90远洋拟1584亿元收购济南北湖核心区一宗商住用地越秀地产华发股份招商蛇口中梁控股禹洲集团时代中国控股-2华侨城挂牌剑门关华侨城旅游公司2亿股股份底价475亿元-4阳光城最新已到期未支付的债务合计金额46018亿元-6-649-652中国信达255亿元纾困中南建设在深圳某城更项目-8-10-929中国电建与南京市政府签署战略合作协议华东区域总部揭牌资料来源Wind平安证券研究所15资本市场监测地产股个股表现本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利发展金地集团招商蛇口南向资金净流入前三房企为万科企业华润置地碧桂2020年1月10日园沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十万港元4000037530万元7000603435000600030000483750004076250003859400036273557200001631415148300025702530150002000158215211000064825589100050002931256524052211169000保利发展金地集团招商蛇口格力地产华侨城A我爱我家鲁商发展首开股份世联行新城控股万科企业华润置地碧桂园世茂服务碧桂园服金科服务绿城服务中国海外龙湖集团华润万象务发展生活资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价16资本市场监测地产股个股表现本周陆股通持股占流通股前三房企为金科股份华侨城A万科2020A港股通占比前三房企为保利物业北京北辰实业股份旭辉控股集团年1月10日沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十陆股通持股占流通股前十截至2023年2月10日港股通持股占流通股前十截至2023年2月10日548605654242504353340740324233026023621621962017917817417310706100400金科股份华侨城A万科A保利发展滨江集团荣盛发展新城控股广宇发展世茂股份华夏幸福保利物业北京北辰旭辉控股融创中国正荣地产绿城中国保利置业佳兆业集雅生活服世茂服务实业股份集团集团团务资料来源Wind平安证券研究所17风险提示1政策改善及时性低于预期风险政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险当前行业下行压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市持续遇冷多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000118股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利