核心观点：
　　内生合约面积增长：外拓与关联方贡献均放量。根据克而瑞数据，23年3月TOP50物企实现新增内生合约面积14690万平米，创过去12个月历史新高，其中关联方贡献2587万平米，环比增长45.1%，外拓贡献12100万平米，环比上升31.9%，两大面积增长来源均放量。基于内生合约面积测算，招商积余、卓越商企服务、中海物业、滨江服务、华润万象生活23年合约面积年化增速有望达到20%。
　　收并购：热度继续下降，估值未明显回落。3月发生1起公告小型收并购，23年以来交易热度明显下降，但一级市场估值并未明显回落。
　　估值与资金：板块跑输大盘，民企物业较地产超额收益。3月下旬恒生指数上涨（全月上涨3.1%），而物业板块总市值下滑5.7%，跑输大盘，与地产板块（-5.9%）基本持平。各大子版块3月平均都下调，但民企地产3月下滑幅度更大（龙头-12.%，非龙头-22.3%），民企物业因此呈现了一定的超额收益（龙头-5.0%，非龙头-6.1%），3月取得正增长的主要物企包括滨江服务（+9.7%）、融创服务（+7.0%）、中海物业（+4.8%）、保利物业（+1.2%）。估值方面，物业板块动态PE10.7x，处于19年来2%分位，估值仍处低位，龙头央国企20.4x（9%分位），龙头民企9.2x（12%分位）。3月南向资金持仓港股物业减少5亿港元，占港股通物业市值8.9%，与2月底基本持平。
　　重大事件简评：22年板块普遍下滑，强信用物企穿越周期。22年已披露业绩的51家物企归母净利润增速中位数为-12.1%，其中29家业绩下滑。22年归母净利润同比减少108.4亿元，其中3家违约民企龙头由盈转亏减少66.7亿元，是板块业绩下滑的主要原因。4家龙头央企22年归母净利润增长29.9%，5家强信用中小物企增长36.9%，穿越周期增长。归因拆分来看，22年51家物企合计收入同比+19.2%，毛利同比-0.1%，核心经营利润同比-12.3%，归母净利润同比-45.3%，毛利率下滑、销管费用相对刚性导致了核心经营利润下降，而应收款减值、商誉减值、金融资产亏损等非经营性因素是导致板块业绩大幅下降的核心原因。一次性风险出清为部分物企23年的业绩高增长留下契机，但持续经营能力仍有待验证。
　　投资建议：地产供给侧改革后的集中度提升会传导至物业新盘增量市场，2G端的存量房市场中强信用物企具备一定竞争优势，收并购市场一二级估值倒挂对于估值较高的央国企更为友好。在面积增长的3个渠道中，以央国企龙头为代表的强信用物企均具备更强的竞争优势。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告TableTitleTableGrade物业行业2023年1月月报行业评级买入前次评级买入外拓有所恢复强信用物企具备超额收益报告日期2023-02-17TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点内生合约面积增长中小物企外拓量随市场热度回升根据克而瑞数14据23年1月TOP50物企实现新增内生合约面积8449万平米环比30222042206220822102212220223回升112其中关联方贡献1450万平米环比下滑323外拓贡-8献7001万平米环比上升30022年12月各类物企普遍出现了外-19拓下滑TOP50物企外拓量环比下滑21特别是TOP30-50物企-30下滑幅度较大23年1月外拓市场热度恢复中小物企外拓量回升-41房地产基于内生合约面积计算2022年物企潜在面积增速华润万象生活由于恒生指数收并购预计增长卓越商企服务滨江服务建733834发服务31的增速也较高中小型物企在低基数下规模增速更快分析师TableAuthor郭镇收并购热度继续下降新大正大额收购1月发生1起收并购新SAC执证号S0260514080003大正拟以79亿元的代价收购澜沧江实业对应21年PE128xSFCCENoBNN906估值与资金板块小幅上涨跑输恒生指数内部分化明显1月市021-38003639场主线仍是经济复苏预期恒生指数上涨104而物业板块总市值guozgfcomcn上涨48跑输大盘与地产板块34基本持平内部结构方分析师乐加栋面仍有分化在板块整体跑输的情况下1月部分龙头央企和非龙头强SAC执证号S0260513090001信用物企仍然取得了相较于大盘的超额收益其中主要包括中海物业021-38003642260保利物业205华润万象生活149越秀服lejiadonggfcomcn务426滨江服务253远洋服务200金茂服务分析师欧阳喆186而且这些物企的涨幅均超过了关联地产的涨幅在经济SAC执证号S0260522070002复苏的环境下强信用的物企更受青睐且超过地产与之对应的021-380036411月龙头未违约民企上涨41关联地产60龙头违约民企下跌ouyangzhegfcomcn11关联地产46估值方面物业板块动态PE104x处于请注意乐加栋欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员19年来5分位估值仍处低位龙头央国企224x17分位龙会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动头民企90x10分位1月南向资金增持港股物业20亿港元占相关研究TableDocReport港股通物业市值92与12月底基本持平重大事件简评珠江城市服务拟借壳珠江股份回A上市1月19日物业行业专题系列一22年112023-02-04珠江股份通过重组议案控股股东珠实集团拟将公司地产开发业务全月以来物业行情复盘及后续部剥离并将其持有的物业平台珠江城服100股权注入上市平台展望完成重资产剥离与物业借壳上市整个过程不涉及新股发行上市公物业行业2022年12月月报2023-01-20司的控股股东和实控人均保持不变如交易成功珠江股份将成为A外拓有所恢复物业较地产持股第5家上市物企珠实集团还对珠江城服23-25年的业绩作出承诺续超额收益投资建议地产供给侧改革后的集中度提升会传导至物业新盘增量市物业行业2022年中报综述2022-09-13规模增长驱动力减弱央企龙场2G端的存量房市场中强信用物企具备一定竞争优势收并购市场一二级估值倒挂对于估值较高的央国企更为友好在面积增长的3个头竞争优势全面凸显渠道中以央国企龙头为代表的强信用物企均具备更强的竞争优势风险提示房地产下行市场竞争加剧外拓及增值服务不及预期等TableContacts识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明128TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E保利物业06049HK港币51002022831买入66831962492301827150143162旭辉永升服务01995HK港币350202295买入64704706167521807164186碧桂园服务06098HK港币16162022915买入2285144173101842512122134万物云02602HK港币442020221012买入68531712242301767652122143中海物业02669HK港币97420221130买入1309032040268214185146329321招商积余001914SZ人民币16192022125买入26010580772772101841486781绿城服务02869HK港币5322023115买入98102403419413611082105141数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明228TablePageText跟踪分析房地产目录索引一内生合约面积增长中小物企外拓量有所回升6二收并购热度继续下降新大正大额收购10三估值板块小幅上涨跑输恒生指数内部分化12四陆股通南向资金总量基本持平19五新上市及申请上市物企情况21六上市物企重大公告及简评22一更换会计师22二核心高管变动22三董高监增减持23四大股东增减持23五珠江城服借壳珠江股份上市24七投资建议25八风险提示26识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明328TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1TOP50物企新增合约面积万方6图2TOP50物企关联方贡献合约面积万方6图3TOP50物企新增外拓合约面积万方6图4TOP50物企分来源新增合约面积结构6图523年1月物企新增合约面积万方对比7图6TOP50物企分类别新增合约面积结构7图723年1月物企新增合约面积中外拓占比7图823年1月物企新增外拓合约面积万方对比7图923年1月物企新增关联方合约面积万方对比7图10同企业物企新增合约面积万方8图11同企业物企关联方贡献合约面积万方8图12同企业物企新增外拓合约面积万方8图13同企业物企分来源新增合约面积结构8图14物企22M7-M11新增合约面积及22H2新增合约面积21H2新增合约面积万方10图15物企22H2新增合约面积万方及22H1在管面积22H2新增合约面积21在管面积10图16上市物企收并购金额及数量12图172022年上市物企收并购金额及对应2021年交易PE12图18物业板块市值指数21年1月1日为基数100及相对恒生指数超额收益截止2023013113图19物业板块龙头央国企和龙头民企市值指数21年1月1日为基数100截止2023013114图20物业板块市值指数与物业关联地产开发商市值指数比较21年1月1日为基数100截止2023013114图212023年1月上市物企及其关联地产平均涨跌幅截止2023013115图22物业板块动态PE走势截止2023013116图23龙头物业板块动态PE走势截止2023013117图24陆股通持股市值及比例截止2023013119表117家TOP50物企新增合约明细详情及结构9表22022年上市物企公告收并购情况11表3物业公司股价涨跌幅排名截止2023013113表42023年1月物业及关联地产涨跌幅截止2023013115表5上市物业企业股价表现及估值截止2023013117表6陆港股通持股情况及变化截止2023013120表72022Q4A股主动型基金重仓物业情况概览20表8近半年来上市物业企业股价表现及解禁情况截止2023013121识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明428TablePageText跟踪分析房地产表9交表物业公司基本情况21表10新股上市情况一览22表11上市物企更换会计师情况22表12核心高管变动22表13董高监增减持23表14大股东增减持23表15广发地产小组股票推荐及建议关注名单25识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明528TablePageText跟踪分析房地产一内生合约面积增长中小物企外拓量有所回升根据克而瑞数据2023年1月内生合约面积增长TOP50物企合计新增合约面积8449万平米环比上涨112在12月低基数下环比有所回升但也仍未达到2022年月均水平分来源来看TOP50物企中新增内生合约面积中关联方贡献1450万平米环比下滑323外拓贡献7001万平米环比增长300关联方贡献占17外拓贡献占比83外拓占比较2022年平均水平有所提升图1TOP50物企新增合约面积万方图2TOP50物企关联方贡献合约面积万方160004003500320516014215131630802691401400022222330030002656120115311200011198200245010451106651122500235310021052142916519978010000208886844910076002000608000726500309-9422714501500207406000-145-1001147-189-40172010004000-2000-317-323-319-377-202000-300500-400-4000-602204220622082210221222042206220822102212TOP502022月均环比右TOP502022月均环比右数据来源克而瑞广发证券发展研究中心数据来源克而瑞广发证券发展研究中心图3TOP50物企新增外拓合约面积万方图4TOP50物企分来源新增合约面积结构10012000110118013620901722172423232428953510000608042854583147080182898007300408000677870016020663850600053878740838307677777876-134-160418572-20530400058-20202000-497-401000-60220422052206220722082209221022112212230122042206220822102212TOP502022月均环比右外拓关联方数据来源克而瑞广发证券发展研究中心数据来源克而瑞广发证券发展研究中心分内部结构来看在TOP50物企新增合约面积中TOP10物企占比553环比下降19pct而TOP11-20物企环比下降26pctTOP21-30物企环比增长07pctTOP31-40物企环比增长22pctTOP41-50物企环比增长17pct分来源来看中小物企的新增合约占比提升的原因是外拓市场热度提升中小物企在低基数下外拓量得以恢复22年12月各类物企普遍出现了外拓下滑TOP50物企外拓量环比下滑21特别是TOP30-50物企下滑幅度较大23年1识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明628TablePageText跟踪分析房地产月外拓市场热度恢复TOP50物企外拓量环比上升30中小物企外拓量回升整体来看22年2季度以来新增合约面积TOP50物企中的每类物企每月新增合约面积中约75来自于外拓约25来自于关联方23年1月外拓占比提升至83图523年1月物企新增合约面积万方对比图6TOP50物企分类别新增合约面积结构23012022月均环比右600060100666248545049386044605262538907979657073728184505835000501041038012312212212712211511020740702194000245235209193602162432422433030005040185206202000305725531051549453751850754750175201000010-2200-102204220522062207220822092210221122122301TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-40TOP41-50TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-40TOP41-50数据来源克而瑞广发证券发展研究中心数据来源克而瑞广发证券发展研究中心图723年1月物企新增合约面积中外拓占比23012022月均环比右1004590414080353070256020501415401310307520010-4-50-10TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-40TOP41-50数据来源克而瑞广发证券发展研究中心图823年1月物企新增外拓合约面积万方对比图923年1月物企新增关联方合约面积万方对比23012022月均环比右23012022月均环比右4500300140012010754000100257025012003500801000300020060250080040150200060020150010004007951000-233-2050200-366-320500286-420-4018806000-60TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-40TOP41-50TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-40TOP41-50数据来源克而瑞广发证券发展研究中心数据来源克而瑞广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明728TablePageText跟踪分析房地产从同企业的角度来看TOP50物企中17家物企23年1月新增合约面积4940万平米环比下滑65关联方贡献1244万平米环比下滑276外拓贡献3699万平米环比增长37外拓贡献占比回升至75整体趋势与TOP50物企的情况基本一致图10同企业物企新增合约面积万方图11同企业物企关联方贡献合约面积万方8561116900050250010115392822214848000207568584020461968541070006550200017875615059543016491719555015406000152543752850494020150050001244-521104000-10-48-65010003000-91-152000-10-20-207500-255-258-235-2761000-20-250-300-30220522062207220822092210221122122301220522062207220822092210221122122301同物企2022月均环比右同物企2022月均环比右数据来源克而瑞广发证券发展研究中心数据来源克而瑞广发证券发展研究中心图12同企业物企新增外拓合约面积万方图13同企业物企分来源新增合约面积结构547100700063506050902625253029283360008033384892404901705000304172191410517340076036992040003363356650371040747575300070717267-1100306762-149-102000-22820-313-20101000-3000-40220522062207220822092210221122122301220522062207220822092210221122122301同物企2022月均环比右外拓关联方数据来源克而瑞广发证券发展研究中心数据来源克而瑞广发证券发展研究中心具体来看23年1月月均新增合约面积在500万平米以上对应6000万平米年的物企有4家包括华润万象生活碧桂园服务雅生活服务保利物业2022外拓实力最强的物企分别是碧桂园服务雅生活服务保利物业招商积余万物云月均外拓合约面积在500万平米以上23年1月华润万象生活外拓成绩突出识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明828TablePageText跟踪分析房地产表117家TOP50物企新增合约明细详情及结构新增合约面积万方新增外拓合约万方新增关联方合约万方22H222月均2301环比22H222月均2301环比22H222月均2301环比华润万象生活1958356779247130124872160065810858-52碧桂园服务4765790633-132222397315-122543393318-14雅生活集团3723638576-203502604563-82233413-89保利物业358259952822260739936561975200163-20中海物业23174224411717023123863761611056-41招商积余28295233845923354363118149488735万物云3105508380-341791305207-411315204173-25金地智慧服务1645271211-6114518617085008442-38绿城服务2590440177-518183271242377211353-39新城悦服务1196204160-20757125107-164407953-26世茂服务2121390146-481908358124-492133223-35龙湖智创生活1801281142-61115817579-7264210563-22建业新生活958249108-2371720270-39241483848卓越商企服务66911978-65331006781361911-48滨江服务4688467-313095942-4215925254旭辉永升服务129718965-8290912934-893886131-42建发服务610996537187371442366517同物企356346165494022490144003699281073817701244-25数据来源克而瑞广发证券发展研究中心备注17家物企的选择标准是自22M5以来每个月都在合约面积新增TOP50榜单中基于物企22M7-M12的新增合约面积我们计算公司22H2新增合约面积21H2新增合约面积以此来比较物企22H2的面积增长情况从数据来看卓越商企服务保利物业中海物业金地智慧服务华润万象生活22H2新增合约面积21H2新增合约面积超过70体现了22H2较强的内生规模增长能力碧桂园服务由于21H2有大规模的收并购因此虽然22H2新增合约面积规模较大但相较于21H2而言比例较低进一步我们用22H1合约面积22H2新增合约面积21合约面积考察公司2022年潜在内生合约面积的增速其中华润万象生活由于22H1较大规模的收并购面积增速最高除此之外其余公司的合约面积增速均在40以下行业内生面积增速在高基数下有所放缓识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明928TablePageText跟踪分析房地产图14物企22M7-M11新增合约面积及22H2新增合约面积21H2新增合约面积万方新增新增新增右600022H222H221H21401165000105120100848240007880300051476042352000343434312540100092000卓保中金华滨雅新招建建绿世旭碧万龙越利海地润江生城商发业城茂辉桂物湖商物物智万服活悦积服新服服永园云智企业业慧象务集服余务生务务升服创服服生团务活服务生务务活务活数据来源克而瑞公司财报广发证券发展研究中心图15物企22H2新增合约面积万方及22H1在管面积22H2新增合约面积21在管面积新增存量新增存量60007322H222H122H221-1807050006040005038300034403129233020002020191716161520121110001000华卓滨建旭绿保新中招碧雅世建万龙金润越江发辉城利城海商桂生茂业物湖地万商服服永服物悦物积园活服新云智智象企务务升务业服业余服集务生创慧生服服务务团活生服活务务活务数据来源克而瑞公司财报广发证券发展研究中心二收并购热度继续下降新大正大额收购从物企公告情况来看23年1月以来上市物企发生了1起收并购事件新大正收购电站和产业园物业1月3日新大正公告公司拟以现金788亿元的代价收购沧恒投资80股权对应2022年PE为117x沧恒投资承诺2022-2024年净利润扣非净利润较低值分识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1028TablePageText跟踪分析房地产别不低于0781011226亿元分别增长13295214沧恒投资主要持股澜沧江实业澜沧江实业主要从事水电站等工业园区的物业管理服务同时衍生出水利水电工程及检修等服务与电力行业龙头企业中国华能集团有限公司深度融合建立了长期的战略合作关系拥有多年服务华能水电十几座水电站的丰富经验为其水电站及工业园区提供物业工程检修等多方面服务表22022年上市物企公告收并购情况时间收购公司收购标的收购股权比例收购后股权比例交易对价亿元2021PE202215华润万象生活禹洲物业10010010581392022111合景悠活广东特丽洁环境工程50551651102022120华润万象生活中南服务10010024851412022316中奥到家广东迅华电气技术30100025912022329碧桂园服务中梁百悦9410031292472022411新希望服务明宇商管51511801122022616招商积余新中物业67675362002022617金茂服务首置物业1001004501372022623东原仁知服务浙江中都1001000801282022623东原仁知服务湖南金典80800621322022812远洋服务红星物业100100500126202296和泓服务重庆新隆信物业100100100952022928华润万象生活祥生服务10010010379920221011德信服务集团杭州凯川3939016碧桂园服务合富辉煌2022119212521420221121第一服务控股世纪生活物业88163712022129中海物业广州利合10010007611220221217朗诗绿色生活北海朗润商业管理1001002027920221218荣万家盛行旅居生活服务7777045202313新大正澜沧江实业8080788128数据来源公司收并购公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1128TablePageText跟踪分析房地产图16上市物企收并购金额及数量180601605014012040100308060204010200018Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q1收并购金额亿元收并购数量个右数据来源公司收并购公告广发证券发展研究中心图172022年上市物企收并购金额及对应2021年交易PE40169180150150351601381301311261281403011212025979584100207180156010405200002201220222032204220522062207220822092210221122122301总交易对价亿元平均PE右数据来源公司收并购公告广发证券发展研究中心注无收并购的月份PE做平滑处理三估值板块小幅上涨跑输恒生指数内部分化截止1月31日1月物业板块平均上涨29相较于恒生指数104的超额收益为-751月物业板块跑输大盘从我们编制的物业板块总市值指数情况剔除物业公司新上市的影响来看1月物业板块总市值基本稳定在7月底的水平1月经济复苏预期下港股大盘涨幅较识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1228TablePageText跟踪分析房地产大而物业板块在11月地产放松政策大幅回升之后在1月基本持平回吐此前相较于港股大盘的超额收益图18物业板块市值指数21年1月1日为基数100及相对恒生指数超额收益截止2023013120040180301602014010120100080-1060-2040-30200-402101210321052107210921112201220322052207220922112301物业板块市值指数相对超额收益右数据来源Wind广发证券发展研究中心从个股来看本月涨幅最多的物企关联地产强信用的物企越秀服务中海物业滨江服务保利物业远洋服务的涨幅达到20以上其中越秀服务2022年12月30日公告股权激励方案在此带动之下涨幅最大表3物业公司股价涨跌幅排名截止20230131周涨幅前五月涨幅前五季涨幅前五年涨幅前五1弘阳服务220越秀服务426越秀服务426越秀服务4262越秀服务87中海物业260中海物业260中海物业2603银城生活服务71滨江服务253滨江服务253滨江服务2534佳兆业美好58保利物业205保利物业205保利物业2055建发物业50远洋服务200远洋服务200远洋服务200周跌幅前五月跌幅前五季跌幅前五年跌幅前五1旭辉永升服务-177康桥悦生活-379康桥悦生活-379康桥悦生活-3792碧桂园服务-170佳源服务-133佳源服务-133佳源服务-1333宝龙商业-146浦江中国-111浦江中国-111浦江中国-1114世茂服务-142正荣服务-101正荣服务-101正荣服务-1015领悦服务集团-141弘阳服务-100弘阳服务-100弘阳服务-100数据来源Wind广发证券发展研究中心注涨跌幅不含IPO上市首日涨跌幅识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1328TablePageText跟踪分析房地产从市场的主线情况来看我们考察龙头物企市值走势并按所有制划分为龙头央国企和龙头民企1月以来龙头央国企市值上涨151亿元人民币龙头民企市值上涨9亿元人民币龙头央国企市值上涨8而龙头民企上涨1龙头央国企相较于龙头民企具备超额收益超额收益主要在元旦假期后第一周体现图19物业板块龙头央国企和龙头民企市值指数21年1月1日为基数100截止202301311801601401201008060402002101210321052107210921112201220322052207220922112301龙头央国企龙头民企数据来源Wind广发证券发展研究中心进一步我们比较在12月以来的物业板块与地产板块的对比从我们计算的板块市值指数来看1月物业板块总市值上涨5而关联地产上涨3物业板块具有一定的超额收益但并不明显图20物业板块市值指数与物业关联地产开发商市值指数比较21年1月1日为基数100截止20230131150130110907050302101210321052107210921112201220322052207220922112301物业板块市值指数地产板块指数数据来源Wind广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1428TablePageText跟踪分析房地产板块内部结构来看央国企实现了较关联地产的超额收益而民企地产则相较于民企物业有超额收益图212023年1月上市物企及其关联地产平均涨跌幅截止202301311413212109286660606544746414312020-2-11整体平均非龙头央国企非龙头民企龙头央国企关联未违约龙头民企关联违约龙头民企物业涨跌幅关联地产涨跌幅数据来源WindBloomberg广发证券发展研究中心表42023年1月物业及关联地产涨跌幅截止20230131物业公司物业涨跌幅关联地产涨跌幅物业公司物业涨跌幅关联地产涨跌幅物业公司物业涨跌幅关联地产涨跌幅龙头苏新服务7366和泓服务-49-中海物业26027第一服务控股71-佳兆业美好-54-保利物业20540中骏商管6492鲁商服务-5757华润万象生活14952合景悠活64118德信服务集团-5900绿城服务10412华发物业服务6330烨星集团-83-碧桂园服务91101南都物业50-弘阳服务-10000招商积余72176卓越商企服务48-正荣服务-101-91雅生活服务5491润华服务48-浦江中国-111-世茂服务32-领悦服务集团45-40佳源服务-133-31金科服务1537金融街物业39-02康桥悦生活-379-旭辉永升服务-1855建发物业3095鑫苑服务-182万物云-2505兴业物联24-彩生活--新城悦服务-8437特发服务06-奥园健康--融创服务-71-宝龙商业05115汇总恒大物业--融信服务00-27整体平均3154非龙头银城生活服务0016龙头6057越秀服务426204星盛商业-09-非龙头2253滨江服务253204东原仁知服务-1200龙头央国企13260识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1528TablePageText跟踪分析房地产远洋服务20083德商产投服务-16-非龙头央国企9266金茂服务18671力高健康生活-17-43龙头民企1555建业新生活16171荣万家-2014非龙头民企0247宋都服务13368祈福生活服务-30-沪深30074新希望服务127-中奥到家-31-恒生指数104新大正118-朗诗绿色生活-34225时代邻里9713京城佳业-48-13数据来源Wind广发证券发展研究中心从估值来看截止1月底物业板块动态PE为104x处于2019年以来5分位11月以来有所上涨但整体估值仍然处于较低水平1月估值下降是由于切换为2023年估值并非市值下跌从龙头物企的估值来看龙头央国企的平均估值为224x处于2019年以来17分位龙头民企平均估值为90x处于2019年以来10分位图22物业板块动态PE走势截止202301315045403530252015105019011904190719102001200420072010210121042107211022012204220722102301动态PE整体数据来源WindBloomberg广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1628TablePageText跟踪分析房地产图23龙头物业板块动态PE走势截止2023013170605040302010019011904190719102001200420072010210121042107211022012204220722102301龙头央国企龙头民企数据来源WindBloomberg广发证券发展研究中心表5上市物业企业股价表现及估值截止20230131本周本月本季度本年编号公司简称2022PE2023PE2024PE2022PEG2023PEG2024PEG涨跌幅涨跌幅涨跌幅涨跌幅龙头招商积余1177272722821181307112恒大物业0000000054-0201-3中海物业-622602602602822190909114华润万象生活-641491491494030241410095金科服务-671515151198-0304056绿城服务-76104104104211512-2303067万物云-101-25-25-252419131206048保利物业-1062052052052519150907069雅生活服务-113545454554-29030310融创服务-135-71-71-71-1511901000611新城悦服务-141-84-84-8497603020212世茂服务-1423232321898-03010613碧桂园服务-1709191911311906050414旭辉永升服务-177-18-18-18865020202龙头平均-96565656161312010406非龙头15弘阳服务220-100-100-100------16越秀服务87426426426129703030217银城生活服务71000000------识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1728TablePageText跟踪分析房地产18佳兆业美好58-54-54-54------19建发物业5030303023161205040420特发服务49060606------21康桥悦生活46-379-379-379------22南都物业205050501311906060523德信服务集团11-59-59-59------24新大正0911811811825171307040425彩生活00000000------26奥园健康0000000022-0101-27鑫苑服务00000000------28朗诗绿色生活00-34-34-34------29融信服务00000000------30滨江服务-022532532531310704030231京城佳业-03-48-48-48------32和泓服务-08-49-49-49------33中奥到家-11-31-31-31------34星盛商业-14-09-09-0987505020235润华服务-15484848------36德商产投服务-17-16-16-16------37浦江中国-17-111-111-111------38苏新服务-20737373------39金融街物业-20393939765210403华发物业服务40-2463636376502040341兴业物联-24242424------42金茂服务-26186186186107501020143鲁商服务-27-57-57-57------44荣万家-28-20-20-20------45烨星集团-40-83-83-83------46宋都服务-46133133133------47远洋服务-4720020020055404020248佳源服务-55-133-133-133------49卓越商企服务-6048484864301010150力高健康生活-61-17-17-17------51新希望服务-63127127127------52祈福生活服务-67-30-30-30------53正荣服务-75-101-101-101------54东原仁知服务-76-12-12-12------55建业新生活-9416116116165407040356中骏商管-9564646414109-22030657第一服务控股-111717171------58时代邻里-117979797854-01010259合景悠活-136646464554-060309识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1828TablePageText跟踪分析房地产60领悦服务集团-141454545------61宝龙商业-146050505765050404非龙头平均-232121211086020303整体整体平均-3929292913109020404龙头央国企-63132132132292218110808非龙头央国企029292921186060302龙头民企-114141414888-050204非龙头民企-290202021076010304沪深300-10747474恒生指数-45104104104恒生物管指数-101102102102数据来源Wind广发证券发展研究中心注1涨跌幅不含IPO上市首日涨跌幅2碧桂园服务旭辉永升服务招商积余保利物业中海物业绿城服务业绩为广发证券预测其余来自Bloomberg一致预期四陆股通南向资金总量基本持平当前板块61家上市物企中有15家港股上市物企进入港股通有1家A股上市物企进入陆股通从资金整体走势来看1月南向资金持仓港股物业继续小幅增长截止1月31日南向资金对15家港股通物业公司持股市值小幅增加198亿港元12月为18亿港元达到325亿港元281亿元人民币占总市值比例达到92图24陆股通持股市值及比例截止20230131450124001035092300825062001504100250002021315202151520217152021915202111152022115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