2022年居民部门融资需求疲弱
　　居民部门杠杆，当前高于60%：在2020年以前，居民部门加杠杆行为与金融周期无关。但加杠杆到高位后，风险增加，政策层对加杠杆态度谨慎。居民部门储蓄率拐点2020年，杠杆率顶部在2021年。
　　居民收入增速的快速下降抑制居民部门信贷融资：居民收入增速在2019年一直保持相对稳定，居民部门维持了比较旺盛的信用需求，融资规模在2015年快速上升后保持相对稳定，虽然有波动，但在5000-7000亿元规模区间。2022年2月份疫情冲击，大概4500亿元（6mma），2022年3月份，俄乌冲突开始全球经济不确定性增加并叠加疫情，居民收入增速快速下降，居民信贷融资跌破5000亿元并持续向下。收入的下降制约居民部门加杠杆能力。
　　疫情管控优化，政策发力，市场预期已经有所改善：短期对生产、就业、消费仍有冲击，但脉冲过后，疫情对经济的制约将逐步减轻，利率的下行、以及收入增速的稳定，居民部门融资目前呈现筑底特征。

研究报告全文：创造财富担当责任股票代码601881SH06881HK居民部门融资房地产市场如何看银河证券研究院固收房地产刘丹王秋蘅2023年2月16日中国银河证券股份有限公司CHINAGALAXYSECURITIESCOLTD目录一2023年1月居民部门融资如何看二2月数据融资需求vs提前还款三货币供需社融-M2剪刀差与利率走势背离四房地产行业的看法股债创造财富担当责任一2023年1月居民部门融资如何看创造财富担当责任2022年居民部门融资需求疲弱社融的拖累项在居民部门居民储蓄率拐点2020年杠杆率顶部2021年居民收入增速的下降抑制居民部门信贷融资社融新增累计同比7000CPI当月同比城镇居民收入累计同比60014009000居民部门杠杆率居民部门储蓄率居民户贷款6mma亿元社融500600012008000企业融资债权股权政府债券融资700040050001000居民户60008004000300500060020030004000400300010020002002000010000001000-2000-1000002014-012016-012017-122019-122021-122023-122020032020092021032021092022032022092000-012005-062010-122016-062021-11资料来源Wind中国银河证券研究院整理资料来源Wind中国银河证券研究院整理资料来源Wind中国银河证券研究院整理居民部门杠杆当前高于60在2020年以前居民部门加杠杆行为与金融周期无关但加杠杆到高位后风险增加政策层对加杠杆态度谨慎居民部门储蓄率拐点2020年杠杆率顶部在2021年居民收入增速的快速下降抑制居民部门信贷融资居民收入增速在2019年一直保持相对稳定居民部门维持了比较旺盛的信用需求融资规模在2015年快速上升后保持相对稳定虽然有波动但在5000-7000亿元规模区间2022年2月份疫情冲击大概4500亿元6mma2022年3月份俄乌冲突开始全球经济不确定性增加并叠加疫情居民收入增速快速下降居民信贷融资跌破5000亿元并持续向下收入的下降制约居民部门加杠杆能力疫情管控优化政策发力市场预期已经有所改善短期对生产就业消费仍有冲击但脉冲过后疫情对经济的制约将逐步减轻利率的下行以及收入增速的稳定居民部门融资目前呈现筑底特征创造财富担当责任42023年1月的居民部门融资怎么看有那么弱吗居民部门贷款的季节性特征明显2022年大幅低于往年居民部门中长期贷款占比大幅低于约束值居民部门贷款数据亿元居民户中长期贷款当月值人民币贷款比值150000802023年2022年2021年2020年2019年2018年2017年2018年2019年2020年100002021年2022年2023年060040500002000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-5000-020表1上市银行房地产相关贷款占比情况同比来看居民部门需求仍弱同比去年1月少增5858亿元若考虑春节假期一周14修正月度值为3429亿元同比少增幅度为5000亿元银行业金融机构分档房地产贷款2019年2020年2021年2022年H1类型占比上限贷款集中度管理的关键比值约束中资大型银行中资中型银行房地产贷款占比上限分别为40275个人住房贷款占比上限则分别为32520中资大型银行4036803676362434092020年年底公布中资中型银行27502620269726902561贷款额度约束在往年体现明显2022年弱需求额度约束降低我们认为由于银行业金融机构分档个人住房贷2022年居民融资仅38万亿较往年75万亿均值大幅降低近50我们测算2019年2020年2021年2022年H1类型款占比上限上半年大行按揭新增占比仅为25远低于以往因此不同于往年贷款额度1月份集中释放明显同比少增幅度或夸大了居民融资的疲弱中资大型银行32503150313631062920环比数据改善具有意义1月疫情影响降低居民中长期短期贷款环比上月中资中型银行201710183419351854均改善环比数据我们认为有一定意义创造财富担当责任5房贷利率大幅下行销售初现企稳迹象个人房贷利率下行幅度可观信用扩张与房地产更相关一般贷款加权平均利率7501800个人房贷加权平均利率一般贷款加权平均利率个人房贷加权平均利率7700LPR1YLPR5Y563右轴社会融资规模存量同比1600665066001400555012005435004100045043400800201901202105201601201605201609201701201705201709201801201805201809201905201909202001202005202009202101202109202201202205202209202301201907202110201801201804201807201810201901201904201910202001202004202007202010202101202104202107202201202204202207202210202301个人房贷利率下行幅度推动销售企稳资料来源Wind中国银河证券研究院整理商品房销售额累计同比个人房贷加权平均利率右轴150008房地产销售现企稳迹象信用扩张更与房地产行业相关社100007融与房地产贷款利率更相关房地产疲弱是对投融资的拖累50006是重要因素个人贷款加权平均利率的大幅下行目前已经开始推升销售回暖将一定程度改善房地产市场和土地市场的0005下行压力-500042009-072012-042014-122017-092020-06资料来源Wind中国银河证券研究院整理创造财富担当责任6二2月数据融资需求vs提前还款创造财富担当责任2月数据居民部门购房融资需求存款增速继续抬升贷款增速有拐头向上人口结构占总人口比例15-64岁右轴总抚养比7700480019贷款余额同比存款同比储蓄同比4600177500440015730042001340001171003800969003600734005670032006500300020062009201220142017202020232025201601202009201505201509201605201609201701201705201709201801201805201809201901201905201909202001202005202101202105202109202201202205202209202301资料来源Wind中国银河证券研究院整理人口结构看购房需求出生率2519872333预计2月份疫情影响进一步降低和经济预期改善经济活力增强居民消费需求的修复已在路上持续的房地产扶持政策支2020121457持居民购房融资需求将边际改善房地产销售进入筑底恢复期2月份综合提前还款等因素数据或将给出更明确地指15改善性需20161357求向10刚需人口结构看购房需求刚需下滑改善性需求为主目前的购房需求应该是以改善和大城市学区为主改善性需求具备一定5学区房可持续性0政策现状以及后续政策预期因城施策特征比较明显对于二套的认定和二套利率的定价是关键变量改善性需求支持力度资料来源Wind中国银河证券研究院整理仍有加强空间创造财富担当责任8高频数据显示节后成交较为活跃节后楼市成交较为活跃一二三线城市成交同比30大中城市商品房成交面积当周值一线城市成交面积同比二线城市成交面积同比25030大中城市成交面积同比三线城市成交面积同比30大中城市成交面积环比200150600200500150100100400505030000200-50-50100-1000-150-100-1502021-12-032022-04-032023-02-032021-01-032021-02-032021-03-032021-04-032021-05-032021-06-032021-07-032021-08-032021-09-032021-10-032021-11-032022-01-032022-02-032022-03-032022-05-032022-06-032022-07-032022-08-032022-09-032022-10-032022-11-032022-12-032023-01-032021-01-032022-05-032021-03-032021-04-032021-05-032021-06-032021-07-032021-08-032021-09-032021-10-032021-11-032021-12-032022-01-032022-02-032022-03-032022-04-032022-06-032022-07-032022-08-032022-09-032022-10-032022-11-032022-12-032023-01-032023-02-03一二三线城市成交环比2021-02-03资料来源Wind中国银河证券研究院整理一线城市成交面积同比二线城市成交面积同比250200三线城市成交面积同比150100从高频数据来看2月节后两周成交较为活跃一线城市50回暖更为明显节后第二周30大中城市成交面积同比0-5034环比32一二三线城市同比分别为45-1002067环比分别为651738-150供需两侧政策不断发力楼市小阳春可期2021-04-032021-01-032021-02-032021-03-032021-05-032021-06-032021-07-032021-08-032021-09-032021-10-032021-11-032021-12-032022-01-032022-02-032022-03-032022-04-032022-05-032022-06-032022-07-032022-08-032022-09-032022-10-032022-11-032022-12-032023-01-032023-02-03资料来源Wind中国银河证券研究院整理创造财富担当责任9居民的收益成本考量是还款还是负债相当长时间房地产市场是少数跑赢CPI的资产2020年和2021年居民主要可投资资产收益仍大于CPI居民资产负债主要成本收益水平10092582015-2019主要资产涨跌幅652021年2020年804604388312134028222366155113372201263100中国房北京房理财产贷款利12倍贷房贷利中国CPI存款1y10Y国债价价品3M率3-5Y款利率率2021年2441721403241502834655585632020年4101620173861503244655585342020年和2021年居民主要可投资资产收益仍大于CPI居民主要2022年主要成本收益水平2018年2019年2020年2021年2022年成本收益差65165430434理财产品利率-CPI290-03637185-07442632873贷款-理财产品利率10506614823924518915020871资料来源Wind中国银河证券研究院整理0-1-004理财产品利率下行和通胀上行居民持有现金类资产收益降低居民房贷成本与投资收益差值高于以往且主要资产收益低于CPI因此倾向与偿付债务存量房贷利率需要进一步下降以降低居民利息支持成本从而降低存量资料来源Wind中国银河证券研究院整理房贷提前还款压力创造财富担当责任10增存量房贷利率利差较大是导致提前还款原因之一主流城市增存量房贷利率及利差存量房贷利率与增量房贷利率的利差较大城市首套房贷存量利率2023年首套房贷平均利率利差bp右轴2023年首套房贷存量利率2023年首套房贷平均利率利差bp右轴575南宁575370205700250370600郑州5543801742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