公募REITs2022年四季报分析总结
　　2022年四季度国内疫情对底层项目经营有一定负面影响，多数REITs产品业绩上有一定承压。受疫情影响最大的高速公路类REITs及部分产业园区类REITs在疫情冲击下的业绩完成情况不佳。相比之下清洁能源类型业绩表现较优。
　　对比四季度主要财务数据与招募说明书披露的预期值来看，各REIT本年累计收入、净利润与EBITDA较招募书预测值的完成情况仍然呈现分化态势，清洁能源类及部分产业园区类REITs本年业绩累计完成情况整体较优，其中鹏华深圳能源REIT四季度业绩表现亮眼，盈利情况较好。
　　可供分配金额方面，16只REITs产品可供分配金额的累计完成率超过75%，其中完成率最高的分别是中航首钢绿能REIT、华夏合肥高新REIT、红土创新深圳安居REIT;纵向对比来看，仅博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT建信中关村REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT四季度可供分配金额均较上季度实现环比上涨，其余REITs均有所下降。此外，今年以来，仅有博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT一季度以后可供分配金额呈现整体上升的态势。
　　底层项目运营情况方面，产业园区类REITs项目运营出现波动，多数项目四季度出租率有所下滑;仓储物流类REITs出租率略有下降，租金有所提升;高速公路类REITs受疫情影响较大，项目运营情况有所下降;生态环保类项目受疫情及季节性因素影响，业绩较上季度有所下滑。
　　四季度以来REITs加权价格指数整体呈下降态势;此外，四季度市场成交额处于高位震荡中。行业类型REITs指数走势仍有分化，季度内收益表现由高到低排序依次为:仓储物裔高速公路>产业园区>生态环保;此外，清洁能源类在收益表现方面整体优于保障性租赁住房类，累计回报达8.36%6
　　风险提示:政策调整风险、项目运营风险、项目经营风险、流动性风险、估值波动风险、基金治理风险。
　　

研究报告全文：周琳燕联系人田露露分析师SAC执业编号S1130521110001张剑辉分析师SAC执业编号S1130519100003国金证券金融产品研究部收入万元净利润万元EBITDA万元基金简称行业类型2022累计值2022E累计完成情况2022累计值2022E累计完成情况2022累计值2022E累计完成情况博时蛇口产园REIT产业园区1130995145317677833621463592001008293484910799648656东吴苏园产业REIT产业园区233795824444969564742908591618125571654113146616311282华安张江光大REIT产业园区87117283948410377-307390-484006351065999259265711136建信中关村REIT产业园区2085255222557393705295616440168223135121214664629214华夏合肥高新REIT产业园区2497602301861085097636632461543715960913908611476国泰君安临港创新产业园REIT产业园区1430351173881218546785379111234191116933229764国泰君安东久新经济REIT产业园区269794247366109074127253087775917629217052810338红土创新盐田港REIT仓储物流11765541096442107314121893662981125390448384040410762中金普洛斯REIT仓储物流35783863817589937328889130893993512377105237315110017平安广州广河REIT高速公路665755785339817801167389629751985626520373867546927704浙商沪杭甬REIT高速公路605660070456158596-993312185243-53622386349950671477625华夏越秀高速REIT高速公路2086120240948286583136777355374265155008718893258204华夏中国交建REIT高速公路33622594052418829784620512438016803268761931571998513国金中国铁建REIT高速公路3049610346598187993358583615639289214084122485709521富国首创水务REIT生态环保2944805300140998113167675721935536152315618418058270中航首钢绿能REIT生态环保4304477395644110880473186242809194881247922113537210991鹏华深圳能源REIT清洁能源115667138422914137321802726927655194333881359235688316468红土创新深圳安居REIT租赁住房138541134759102818842861732143241107031138429724中金厦门安居REIT租赁住房1882681804871043158382565711032014168313583110431华夏北京保障房REIT租赁住房1781471734151027376498499201532412734011036811538注12022累计值为REITs2022年四个季度披露的实际值之和华夏中国交建REIT为二三四季度之和国金中国铁建REIT鹏华深圳能源REIT为三四季度之和华夏合肥高新REIT国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT红土创新深圳安居REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT仅为四季度数据注22022E是基于招募说明书预测值调整调整方法为2022区间预测值区间季度数实际存续的季度数由于部分REITs的营收呈现季节性特征经调整的2022E仅供参考注3各财务指标累计完成情况为2022四个季度累计值较2022E的增减率注4华夏中国交建REIT二季报报告期为2022413-2022630鹏华深圳能源REIT三季报报告期为2022711-2022930为便于对比将其调整为季度值数据来源Wind国金证券研究所数据截至20221231收入万元EBITDA万元EBITDA利润率基金简称行业类型2022Q12022Q22022Q32022Q4环比变化2022Q12022Q22022Q32022Q4环比变化2022Q12022Q22022Q32022Q4环比变化博时蛇口产园REIT产业园区3415803125721879502888922578942939801400532429227550940574528409东吴苏园产业REIT产业园区7188602138236379947672814627892059634862934990686438963276226504华安张江光大REIT产业园区2373692215682091112031251730361741031594591533957290785876267552建信中关村REIT产业园区6199325801574111164740504215344776741961872558176800823447725396红土创新盐田港REIT仓储物流2944242942612948472930222385222336372177692145548101794073867322中金普洛斯REIT仓储物流9305318794188857948826426343535754905705585967046817654464416760平安广州广河REIT高速公路16970821534987207429113511991426808119895217229378550418407781183066328浙商沪杭甬REIT高速公路1635419128404217409091396231120440572954712215687079787365568270175071华夏越秀高速REIT高速公路5668964994785634124563334405823615634306623172807772723976446953富国首创水务REIT生态环保7107267453587925796961433978414214954548602489595598565557393576中航首钢绿能REIT生态环保10382971098773114670610207013406983914624008521149103281356334961126华夏中国交建REIT高速公路-10628901149367988550-874837943644736252-823182107448国金中国铁建REIT高速公路--16699151379695--1347081793760--80675753鹏华深圳能源REIT清洁能源--64057864379734--337493694845--5269217华夏合肥高新REIT产业园区---249760----159609----6390-国泰君安临港创新产业园REIT产业园区---143035----91116----6370-国泰君安东久新经济REIT产业园区---269794----176292----6534-红土创新深圳安居REIT租赁住房---138541----110703----7991-中金厦门安居REIT租赁住房---188268----141683----7526-华夏北京保障房REIT租赁住房---178147----127340----7148-注华夏中国交建REIT二季报各项数据为报告期2022413-2022630实际值鹏华深圳能源REIT三季报各项数据为报告期2022711-2022930实际值数据来源Wind国金证券研究所数据截至20221231较招募说明书预测值的完成情况基金简称行业类型2022Q12022Q22022Q32022Q42022E变化情况环比增减累计完成率博时蛇口产园REIT产业园区16234112475822122235666192672061229334东吴苏园产业REIT产业园区3484061760534131156603031521477598410502华安张江光大REIT产业园区169941165775168894120117604228-288810339建信中关村REIT产业园区386467392854235014237015124920008510017红土盐田港REIT仓储物流23013722052320342921538881036658810729中金普洛斯REIT仓储物流6765117057456265976132042516068-21410421平安广州广河REIT高速公路1059344126635117671419214506262876-47868006浙商沪杭甬REIT高速公路115234475023910460172383024321912-77227374华夏越秀高速REIT高速公路3718563309453809362905311538381-23738933富国首创水务REIT生态环保3627663791434890434501071679816-79610007中航首钢绿能REIT生态环保23190115868110787787572610206747117813464华夏中国交建REIT高速公路-8290459492537276814036070-23348279国金中国铁建REIT高速公路--9111707907734270545-13217971鹏华深圳能源REIT清洁能源--17984058852043815435-50787034华夏合肥高新REIT产业园区---185513156353--11865国泰君安临港创新产业园REIT产业园区---9022686540--10426国泰君安东久新经济REIT产业园区---187776184815--10160红土创新深圳安居REIT租赁住房---136287122665--11111中金厦门安居REIT租赁住房---138920132030--10522华夏北京保障房REIT租赁住房---135609124235--10916注1完成情况为各REIT收入与可供分配金额的实际值各季度加总招募书披露的预测值注2对成立未满四个季度的产品按照区间值进行了年化处理数据来源Wind国金证券研究所数据截至20221231注累计现金分派率四个季度可供分配金额之和年初市值规模2022年以来成立的为募集规模实际现金分派率分配基准日为本年的实际分配金额年初市值规模2022年以来成立的为募集规模均为非年化值2022年收益分配情况2022年实际基金简称行业类型公告日期收益分配基准日分配金额万元分红比例分配方案元10份说明现金分派率博时蛇口产园REIT产业园区2022121520229305094561000005662022年度第1次分红202华安张江光大REIT产业园区20229222022630302150900006002022年度第1次分红159建信中关村REIT产业园区20225182022331409140970004902022年度第1次分红102中金普洛斯REIT仓储物流20229120226301338150949908922022年度第1次分红183平安广州广河REIT高速公路202292120226302314956901133072022年度第1次分红25220227182022331447000997314902022年度第1次分红华夏越秀高速REIT高速公路20229232022630332100999811072022年度第2次分红425202212292022930381000999912702022年度第3次分红20229292022630829000999908292022年度第1次分红华夏中国交建REIT高速公路189202211282022930949200999909492022年度第2次分红富国首创水务REIT生态环保2022962022630731500986014632022年度第1次分红266中航首钢绿能REIT生态环保202212302229304984591000049852022年度第1次分红285注1分红情况根据REITs收益分配基准日在2022年的REITs产品进行统计统计截至2022年末分红比例为分配金额占收益分配基准日累计可供分配金额的比例注2各REIT的分红说明根据收益分配基准日为参照依据注32022年实际现金分派率分配基准日在2022年的实际分配金额年初市值规模2022年以来成立的为募集规模为非年化值数据来源Wind国金证券研究所数据截至20221231数据来源Wind国金证券研究所数据截至20221231注东吴苏园产业REIT三季报未披露具体运营数据建信中关村REIT未披露三季度租金数据数据来源Wind国金证券研究所数据截至20221231注东吴苏园产业REIT三季报未披露具体运营数据建信中关村REIT未披露三季度租金数据数据来源Wind国金证券研究所数据截至20221231数据来源Wind国金证券研究所数据截至20221231注国金中国铁建REIT仅有三四季度通行费收入数据数据来源Wind国金证券研究所数据截至20221231数据来源Wind国金证券研究所数据截至2023131数据来源Wind国金证券研究所数据截至2023131上月成交量本月成交量2022Q3成交2022Q4成交2022Q3涨跌2022Q4涨代码基金简称上市日期发行价元上月涨跌幅本月涨跌幅上市以来涨幅亿份亿份量量幅跌幅180101SZ博时蛇口产园REIT2021621231039031233145-010077594-8103484508027SH东吴苏园产业REIT2021621388057032169186-227385439-7952511508000SH华安张江光大REIT2021621299095080147238-7151931521-13083732180301SZ红土创新盐田港REIT2021621230040031157137-265113155-9343801508056SH中金普洛斯REIT2021621389107101324295639-500735-1123683180201SZ平安广州广河REIT20216211302033015086110439-019025-094-086508001SH浙商沪杭甬REIT2021621872027012046065184149004-2001524508006SH富国首创水务REIT2021621370066043311169-217195377-8673440180801SZ中航首钢绿能REIT20216211338006008014018-082104-081-8952886180202SZ华夏越秀高速REIT20211214710016015078049-486069208-6971558508099SH建信中关村REIT20211217320070049258199-552169233-13133089508018SH华夏中国交建REIT2022428940106075214308132340-039-953-592508008SH国金中国铁建REIT202278959028016-105137124--121346180401SZ鹏华深圳能源REIT2022726590032027-116052-105-0153699180501SZ红土创新深圳安居REIT2022831248026029-094-1020508--19581502508058SH中金厦门安居REIT2022831260056044-151-790093--15821262508068SH华夏北京保障房REIT2022831251041049-105-733120--15831470180102SZ华夏合肥高新REIT20221010219-062---200--1388508021SH国君临港创新REIT20221013412-078---422--3129508088SH国君东久新经济REIT20221014304-093---244--2995508066SH华泰江苏交控REIT20221115764-024---023--119508009SH中金安徽交控REIT202211221088-019---006---345508077SH华夏基金华润有巢REIT2022129242-037---194--873180103SZ华夏杭州和达高科产园REIT20221227281-049---137--1079注上市以来波动率为年化值对于上市时间不满1个月的产品不展示波动率情况数据来源Wind国金证券研究所数据截至2023131数据来源Wind国金证券研究所数据截至2023131