公募REITs市场回顾与展望
　　2022年是国内公募REITs市场迈入常态化发行的关键一年，年内伴随保租房与能源类项目的问世，市场供给端扩围增量势头逐步显现;二级市场方面，年内整体经历了“年初冲高回落→年中震荡型牛市→年末趋势下行”的行情走势，不同类型项目的价格走势呈现分化，普涨下的赚钱效应有所弱化;底层项目经营业绩方面，高速公路及部分产业园区项目的收入与可供分配金额受全年疫情影响不及预期:政策层面，2022年在REITs市场扩围增量的同时,政策支持力度再上台阶，在税收优惠以及REITs扩募等方面取得重大进展。
　　展望2023年，在顶层设计持续优化以及项目申报发行节奏加快的双重带动下，公募REITs市场将迎来新的发展阶段。一方面在首发扩募双轮驱动的格局下，REITs市场增量扩容是大势所趋:另一方面新业态、新品类蓄势待发，多元化助力市场迈向纵深发展。扩围、提速、增量协同发力，为投资者带来更多配置机会与选择。
　　2023年公募REITs投资策略
　　2023年伴随供给端加速放量、试点行业范围进一步拓展，公募REITs市场供不应求格局或将有所缓解，同时各REITs产品在风险收益上的表现也将延续分化。在投资策略上，可关注扩容增量趋势下的打新机会，并结合底层项目基本面、二级市场估值水平以及特殊时点重新定价这三个核心维度把握二级市场自下而.上的配置机会;此外，伴随REITs市场数量与规模提升，更多REITs指数的发布值得期待，中长期视角下可关注指数类产品的发行，通过指数化投资一键布局。
　　打新策略方面，在综合考虑网下资金锁定期成本的基础上，通过测算可以发现除部分高速公路类REITs外，其余产品的打新收益整体较为可观。由于网下打新短期内的收益确定性相对更高，能够满足资金对收益和流动性的要求，2023年在市场扩容增量的同时，可以结合项目基本面以及IRR、现金分派率等估值指标，对资质较优、估值定价合理、政策扶持力度强的REITs产品择优介入，同时对于新能源、新基建等新业态给予重点关注。
　　二级市场交易策略方面，关注三个核心维度，即基本面、估值及特殊时点下的择机参与机会，自下而上探寻性价比。在项目基本面中，关注项目经营具备一定韧性以及疫后修复业绩向上弹性较大的REITs产品;二级市场估值比价层面，对于底层资产存在增值空间、二级市场价格走势更具弹性的产权类项目而言，可以关注P/NAV倍数及P/FFO乘数，对于期末无资产处置收益、更依赖项目现金流的特许经营权类项目而言，可以关注内部收益率(IRR)与现金分派率;另外，关注扩募、份额解禁等时点带来的二级市场重新定价机会，择机进行参与。
　　其他策略方面，国内首个官方REITs指数的发布为投资者跟踪REITs市场提供了参考基准，并为REITs指数衍生品，如REITs-ETF提供可跟踪标的。中长期视角下，REITs相关指数的存在为投资者提供了指数化投资这一最优解,通过参与指数类被动型产品实现对REITs板块的一键式布局。
　　结合底层项目基本面及现阶段估值水平,优逸出各类型下二级市场参与性价比相对较高的公募REITs (供投资参考,排名不分先后):建信中关村REIT、华夏合肥高新REIT、国秦君安临港创新产业园REIT、红土创新盐田港REIT、渐商沪杭甬REIT、华夏越秀高速REIT、华泰江苏交控REIT、中航首钢绿能REIT.
　　风险提示
　　REITs相关政策调整;项目运营在宏观环境或团队变动等影响下可能不及预期;二级市场流动性不足;经济冲击等导致项目估值波动:基金治理等风险。
　　

研究报告全文：2022年是国内公募REITs市场迈入常态化发行的关键一年年内伴随保租房与能源类项目的问世市场供给端扩围增量势头逐步显现二级市场方面年内整体经历了年初冲高回落年中震荡型牛市年末趋势下行的行情走势不同类型项目的价格走势呈现分化普涨下的赚钱效应有所弱化底层项目经营业绩方面高速公路及部分产业园区项目的收入与可供分配金额受全年疫情影响不及预期政策层面2022年在REITs市场扩围增量的同时政策支持力度再上台阶在税收优惠以及REITs扩募等方面取得重大进展展望2023年在顶层设计持续优化以及项目申报发行节奏加快的双重带动下公募REITs市场将迎来新的发展阶段一方面在首发扩募双轮驱动的格局下REITs市场增量扩容是大势所趋另一方面新业态新品类蓄势待发多元化助力市场迈向纵深发展扩围提速增量协同发力为投资者带来更多配置机会与选择2023年伴随供给端加速放量试点行业范围进一步拓展公募REITs市场供不应求格局或将有所缓解同时各REITs产品在风险收益上的表现也将延续分化在投资策略上可关注扩容增量趋势下的打新机会并结合底层项目基本面二级市场估值水平以及特殊时点重新定价这三个核心维度把握二级市场自下而上的配置机会此外伴随REITs市场数量与规模提升更多REITs指数的发布值得期待中长期视角下可关注指数类产品的发行通过指数化投资一键布局打新策略方面在综合考虑网下资金锁定期成本的基础上通过测算可以发现除部分高速公路类REITs外其余产品的打新收益整体较为可观由于网下打新短期内的收益确定性相对更高能够满足资金对收益和流动性的要求2023年在市场扩容增量的同时可以结合项目基本面以及IRR现金分派率等估值指标对资质较优估值定价合理政策扶持力度强的REITs产品择优介入同时对于新能源新基建等新业态给予重点关注二级市场交易策略方面关注三个核心维度即基本面估值及特殊时点下的择机参与机会自下而上探寻性价比在项目基本面中关注项目经营具备一定韧性以及疫后修复业绩向上弹性较大的REITs产品二级市场估值比价层面对于底层资产存在增值空间二级市场价格走势更具弹性的产权类项目而言可以关注PNAV倍数及PFFO乘数对于期末无资产处置收益更依赖项目现金流的特许经营权类项目而言可以关注内部收益率IRR与现金分派率另外关注扩募份额解禁等时点带来的二级市场重新定价机会择机进行参与其他策略方面国内首个官方REITs指数的发布为投资者跟踪REITs市场提供了参考基准并为REITs指数衍生品如REITs-ETF提供可跟踪标的中长期视角下REITs相关指数的存在为投资者提供了指数化投资这一最优解通过参与指数类被动型产品实现对REITs板块的一键式布局结合底层项目基本面及现阶段估值水平优选出各类型下二级市场参与性价比相对较高的公募REITs供投资参考排名不分先后建信中关村REIT华夏合肥高新REIT国泰君安临港创新产业园REIT红土创新盐田港REIT浙商沪杭甬REIT华夏越秀高速REIT华泰江苏交控REIT中航首钢绿能REITREITs相关政策调整项目运营在宏观环境或团队变动等影响下可能不及预期二级市场流动性不足经济冲击等导致项目估值波动基金治理等风险敬请参阅最后一页特别声明12023年公募基础设施REITs投资策略报告内容目录第一部分2022年公募REITs市场回顾31一级市场供给端加速放量机构打新热情不减32二级市场普涨下的赚钱效应弱化分化成为年度关键词53底层项目经营业绩园区公路类受疫情影响业绩承压其余类型表现相对稳健74相关政策政策支持力度再上台阶为公募REITs市场行稳致远保驾护航8第二部分2023年公募REITs市场展望91公募REITs顶层设计持续优化92扩围提速增量协同发力9第三部分2023年公募REITs投资策略111打新策略一级市场加速放量重点关注新业态项目的打新机会112二级市场交易策略关注三个核心维度基本面估值特殊时点重新定价123其他策略关注指数类产品的发行通过指数化投资一键布局17风险提示17敬请参阅最后一页特别声明22023年公募基础设施REITs投资策略报告2022年可以看作国内公募REITs市场迈入常态化发行的关键元年一级市场方面伴随保租房与能源类项目的问世市场供给端呈现加速放量机构投资者参与一级认购的热情十分高涨二级市场方面年内公募REITs市场整体经历了年初冲高回落年中震荡型牛市年末趋势下行的行情走势受疫情冲击与资金配置偏好差异的影响不同类型项目的价格走势呈现分化态势普涨下的赚钱效应有所弱化底层项目经营业绩方面高速公路及部分产业园区项目的收入与可供分配金额受全年疫情影响不及预期截至2022年末共有9只REITs产品已为投资者兑现2022年度内收益政策层面2022年在REITs市场扩围增量的同时政策支持力度再上台阶在税收优惠以及REITs扩募等方面取得重大进展1一级市场供给端加速放量机构打新热情不减保租房与能源类项目问世REITs市场扩围增量势头明显截至2022年末我国公募REITs市场共有24只REITs产品已发行上市总市值规模达854亿元流通市值合计379亿元从行业类型细分来看高速公路类产业园区类REITs合计流通市值较高均超过100亿元而生态环保类清洁能源类流通市值较低均不足20亿元从2022年市场增量REITs来看全年新发REITs共计13只发行规模合计约420亿元其中高速公路产业园区两大类型下新发产品数量与规模相对较多同时年内REITs底层资产行业类型进一步拓展至保障性租赁住房以及能源类发行规模分别为50亿元35亿元新类型的涌现一方面推动国内公募REITs趋向多元化助力市场实现纵深发展另一方面为不同偏好的投资者带来新的配置机遇进一步优化投资组合图表1不同类型存量REITs流通市值统计亿元图表22022年新发REITs发行规模与流通市值情况来源Wind国金证券研究所统计截至2022年末来源Wind国金证券研究所统计截至2022年末伴随基础设施项目申报持续开展叠加监管审批步伐加快2022年公募REITs市场供给端呈现加速放量特征结合年内新发REITs获批发行的时间长度来看除了部分高速公路与产业园区类产品外多数REITs在审核阶段的获批时长仅不到一个月其中受国家政策明显加持的保障性租赁住房类项目获批时长整体较短如华夏北京保障房REIT从受理到批复仅有6个工作日与2021年首批与第二批产品集中获批发行有所不同2022年或是REITs市场迈入常态化发行的关键元年尤其是下半年以来市场扩围增量势头明显后续在政策层面不断呵护下2023年REITs整体数量与规模有望再上一台阶图表32021年首批与第二批发行REITs获批时长统计图表42022年新发REITs获批时长统计来源上交所深交所国金证券研究所来源上交所深交所国金证券研究所在一级定价方面REITs发售价格的确定与标的资产估值以及证监会批准募集的份额数量相关其价格的相对高低并不代表产品的优劣从2022年新发产品的询价及定价结果来看各REITs最终定价结果均小于询价区间中值一定程度上体现了一级市场对二级市场的让利敬请参阅最后一页特别声明32023年公募基础设施REITs投资策略报告从具体配售情况来看各产品均以机构持有为主其中在战略投资者方面国金中国铁建REIT鹏华深圳能源REIT红土深圳安居REIT中金安徽交控REIT华夏和达高科REIT的原始权益人及其关联方配售占比较高超过50相比之下华夏中国交建REIT华夏合肥高新产园REIT国君东久新经济REIT华泰江苏交控REIT战略配售部分中专业机构投资者占比较高上市满一年后份额解禁将带来更多的流通份额数量此外通过统计网下投资者配售金额占比可以发现险资与机构自营是核心配置力量同时伴随REITs数量类型的扩充集合信托计划期货公司资管计划商业银行理财等类型投资者参与REITs的力度也在不断加大未来主力配置机构有望进一步丰富图表52022年新发REITs询价及定价情况元份图表62022年新发REITs首募投资者结构来源Wind国金证券研究所来源Wind国金证券研究所图表72022年新发REITs配售数量统计图表82022年新发REITs网下投资者结构按金额统计来源Wind国金证券研究所注配售数量包括战略配售与网下配售两部分来源Wind国金证券研究所机构参与一级认购热情不减各类型投资者配置偏好有所差异2022年投资者对于参与REITs一级市场认购的热情仍然高涨从网下配售部分的获配比例来看相比2021年2022年新发行REITs产品的获配比例显著下降平均网下获配率为128其中部分产业园区项目如华夏合肥高新REIT华夏和达高科REIT以及部分保租房项目如华夏基金华润有巢REIT网下获配率仅为05左右较低水平的获配比例一方面表明现阶段REITs打新收益较为可观投资者参与程度仍然偏高另一方面也隐含着通过网下参与热门的优质项目难以获量对大体量资金最后的收益贡献可能会不及预期此外从网下配售部分中不同类型机构投资者对REITs的偏好来看通过统计以保险资金为代表的长期配置型机构以及基金资管计划为代表的相对中短久期账户的参与数量可以发现险资这类长线资金相对更认可出租率稳定具备一定抗通胀与抗周期属性且运营风险偏低的保障性租赁住房类项目同时对于现金流偏稳定的特许经营权类项目如部分优质的高速公路及清洁能源类REITs同样较为关注相比之下基金资管计划这类中短久期账户除了积极把握热门项目的投资机遇外更偏好产权类项目中现金流具备一定弹性的产业园区REITs如华夏和达高科REIT国君临港创新产园REIT这类项目在招募书中披露的未来租金增速相对较高敬请参阅最后一页特别声明42023年公募基础设施REITs投资策略报告图表9已发行REITs网下获配比例统计来源REITs公告国金证券研究所注网下获配比例网下最终配售数量网下有效报价拟认购数量图表10保险资金网下参与各REITs的数量统计图表11基金资管计划网下参与各REITs的数量统计来源Wind国金证券研究所注饼状图为按行业类型进行数量占比的统计来源国金证券研究所注饼状图为按行业类型进行数量占比的统计2二级市场普涨下的赚钱效应弱化分化成为年度关键词2022年REITs总指数走势受多重因素驱动与股债市场均存在一定的联动基于已上市公募REITs收盘价涨跌幅及对应流通市值构建REITs加权价格指数新REIT于上市第六个交易日开始计入指数指数基期为2021625取值100结合REITs指数走势与成交量变化情况来看2022年公募REITs市场整体经历了年初冲高回落年中震荡型牛市年末趋势下行的行情走势具体来看本文根据年内REITs指数走势进一步划分为以下六个阶段并结合资金面与股债指数对每一阶段市场的驱动因素进行简要归纳与分析阶段一2022年1月至2月中旬受前期首批上市REITs涨幅较高市场赚钱效应突显同时2021年末第二批REITs获批发行市场交投热情高涨叠加1月降息落地宽货币带动无风险收益率下行对REITs底层资产估值带来正向影响多重因素驱动REITs价格指数一路上行接近140点日成交量升至1亿份左右阶段二2022年2月中旬至3月中旬由于REITs市场前期涨幅过高部分产品交易价格相较发行价出现大幅度溢价多家基金管理人发布交易风险提示公告同时受制于海外俄乌冲突美联储加息以及国内疫情形势严峻等因素股债市场均经历调整市场风险偏好下降进一步推动REITs市场显著降温指数快速回落跌幅近20阶段三2022年3月中旬至4月中旬国内疫情冲击加剧市场悲观情绪持续升温纯债市场有所走强无风险收益率阶段下行一定程度利好REITs底层资产估值驱动价格指数触底反弹后横盘震荡阶段四2022年4月下旬至6月初伴随国内疫情缓和复工复产有序推进市场预期有所改善成长股引领股票市场反弹资金关注焦点逐步偏向股市同时由于这一阶段REITs市场无显著利好催化行情上涨叠加首批REITs限售份额解禁在即引发部分投资者对解禁导致抛压的担忧价格指数震荡下行市场成交趋于缓和阶段五2022年6月初至9月末多重因素驱动REITs市场迎来第二轮牛市行情一是扩募指引的正式发布强化了市场对REITs扩募的预期二是资产类型的版图进一步拓展至清洁能源保障性租赁住房领域市场扩容提升资金关注度三是REITs获批发行的节奏有所加快多只产品集中上市显著提振投资者入市信心市场供不应求敬请参阅最后一页特别声明52023年公募基础设施REITs投资策略报告格局得以延续阶段六2022年9月末至12月末伴随9月末首批五单扩募项目落地前期市场对REITs扩募的预期得到兑现市场逐渐步入下行通道在这一轮回调中受三季报产业园区与高速公路经营业绩不及预期资金面收紧理财赎回负反馈与债市波动等因素影响REITs价格指数持续回落但市场成交量处于偏高水平期间在资金面边际趋松市场流动性水平较高以及部分优质项目发行上市的带动下价格指数在12月初出现小幅反弹随后延续回落态势图表122022年公募REITs市场行情复盘来源Wind国金证券研究所数据截至2022年末图表132022年REITs指数走势资金面情况DR007图表142022年REITs指数与股债指数走势来源Wind国金证券研究所数据截至2022年末来源Wind国金证券研究所数据截至2022年末不同类型项目的价格走势呈现分化疫情冲击与资金偏好为主要扰动项从REITs持有的底层资产项目性质来看产权类REITs的二级市场价格表现明显优于特许经营权类REITs且两大类型指数在走势上的分化程度较为显著截至2022年末产权类REITs相较年初实现377的涨幅而特许经营权类REITs则实现-896的跌幅细分到各个行业类型来看截至2022年末各类型REITs累计收益表现由高到低排序依次为仓储物流产业园区生态环保清洁能源高速公路保租房其中在表现较弱的特许经营权类型下生态环保类REITs由于此前涨幅过高在相关交易风险提升公告发布后价格趋于回落且年内整体价格走势缺乏弹性高速公路类REITs全年机会平平主要源于疫情对底层项目车流量及通行费收入产生较大冲击投资者对项目经营业绩的兑现程度存在担忧进而传导至二级市场价格表现层面鹏华深圳能源REIT作为清洁能源类型下的首单项目自发行以来收获了较多资金关注上市初期价格走势颇具弹性其后保持相对平稳在涨幅相对较高的产权类型下仓储物流类REITs全年表现明显更优底层项目由于年内受疫情影响较小运营表现稳中向好的同时带动经营业绩实现较为强劲的增长进一步稳定了投资者对这类项目盈利兑现的预期从而对二级市场价格的向上弹性形成有力支撑产业园区类REITs2022年上半年在疫情的负面影响下底层项目的运营与经营业绩出现一定波动同时部分产品受租金减免事项的影响运营收入表现不佳下半年伴随扩募落地以及多单产业园区项目的发行上市该类型整体价格表现回暖仅次于仓储物流类型保租房类REITs在发行阶段备受资敬请参阅最后一页特别声明62023年公募基础设施REITs投资策略报告金青睐上市首日实现涨停但相比其他产权类资产而言保租房项目受政策支持力度较大扩容扩量是必然趋势一定程度弱化了供不应求的格局且该类项目在现金流增长弹性方面并不具备优势因此对于中短线资金的吸引力相对不足在上述因素的共同作用下保租房项目自上市以来的价格表现整体呈现回落趋势图表15产权类特许经营权类REITs加权价格指数走势图表16不同行业类型REITs加权价格指数走势来源Wind国金证券研究所数据截至2022年末来源Wind国金证券研究所数据截至2022年末分产品来看由于资金对REITs的配置偏好存在差异且各产品流通规模与个人投资者份额占比等要素有所不同使得已发行上市的REITs产品在二级市场价格走势上呈现出分化态势截至2022年末上市以来二级市场价格累计涨幅排名前三的REITs产品分别为中金普洛斯REIT3807红土盐田港REIT3283华安张江光大REIT2760从年度表现来看在2021年上市的11只REITs产品中中金普洛斯REIT博时蛇口产园REIT的2022年度回报较高对应的市场成交量也处于较高水平相比之下华夏越秀高速REIT富国首创水务REIT回报偏低在2022年新发产品中鹏华深圳能源REIT收益靠前而保租房及部分产业园区类型下的REITs产品在剔除上市首日涨幅后的回报表现整体不佳图表17已上市REITs二级市场价格走势图表182022年已上市REITs二级市场表现来源Wind国金证券研究所数据截至2022年末来源Wind国金证券研究所数据截至2022年末3底层项目经营业绩园区公路类受疫情影响业绩承压其余类型表现相对稳健高速公路及部分产业园区项目经营表现受疫情影响不及预期从公募REITs底层基础设施项目2022年的经营表现来看在成立时间满四个季度的11只REITs产品中仅有华安张江光大REIT红土盐田港REIT中航首钢绿能REIT的全年收入高于招募说明书披露的同期预测值可供分配金额方面产业园区仓储物流与生态环保类型项目有较为显著的超预期情况高速公路类型全年受疫情扰动表现整体承压另外2022年内发行的REITs中除高速公路类型外其余类型REITs季度累计表现基本好于预期考虑到部分产品的经营业绩受到季节性因素影响因此年化处理后的数据结果仅供参考敬请参阅最后一页特别声明72023年公募基础设施REITs投资策略报告图表19公募REITs底层项目2022年一季度至四季度经营业绩情况收入万元可供分配金额万元基金简称行业类型2022Q12022Q22022Q32022Q4环比变化完成情况2022Q12022Q22022Q32022Q4环比变化完成情况博时蛇口产园REIT产业园区34158031257218795028889277831623411247582212223566619334东吴苏园产业REIT产业园区718860213823637994767281956434840617605341311566030310502华安张江光大REIT产业园区2373692215682091112031251037716994116577516889412011710339建信中关村REIT产业园区619932580157411116474050937038646739285423501423701510017红土盐田港REIT仓储物流2944242942612948472930221073123013722052320342921538810729中金普洛斯REIT仓储物流930531879418885794882642937367651170574562659761320410421平安广州广河REIT高速公路169708215349872074291135119978011059344126635117671419214508006浙商沪杭甬REIT高速公路16354191284042174090913962318596115234475023910460172383027374华夏越秀高速REIT高速公路56689649947856341245633386583718563309453809362905318933富国首创水务REIT生态环保710726745358792579696143981136276637914348904345010710007中航首钢绿能REIT生态环保1038297109877311467061020701108802319011586811078767787572613464华夏中国交建REIT高速公路-122434211493679885508297-8290459492537276818279国金中国铁建REIT高速公路--166991513796958799--9111707907737971鹏华深圳能源REIT清洁能源--6405786437973412805--1798405288520414067红土深圳安居REIT保租房---138541-10281---136287-11111中金厦门安居REIT保租房---188268-10431---138920-10522华夏北京保障房REIT保租房---178147-10273---135609-10916华夏合肥高新REIT产业园区---249760-10850---185513-11859国君临港创新REIT产业园区---143035-12185---90226-10426国君东久新经济REIT产业园区---269794-10907---187776-10160注1完成情况为各REIT收入与可供分配金额的实际值各季度加总招募书披露的预测值注2对成立未满四个季度的产品按照区间值进行了年化处理来源REITs招募说明书REITs2022年四季报国金证券研究所9只REITs产品已为投资者兑现2022年度内收益截至2022年末共有9只REITs产品针对2022年度内的收益进行分红已分红产品主要集中于特许经营权类型下的高速公路及生态环保项目其中华夏越秀高速REIT已完成年度内的3次分红分红金额合计约11601万元对应2022年实际现金分派率为425此外分派率在2以上的产品还有博时蛇口产园REIT平安广州广河REIT富国首创水务REIT与中航首钢绿能REIT图表202022年公募REITs分红情况统计2022年收益分配情况2022年实际基金简称行业类型公告日期收益分配基准日分配金额万元分红比例分配方案元10份说明现金分派率博时蛇口产园REIT产业园区2022121520229305094561000005662022年度第1次分红202华安张江光大REIT产业园区20229222022630302150900006002022年度第1次分红159建信中关村REIT产业园区20225182022331409140970004902022年度第1次分红102中金普洛斯REIT仓储物流20229120226301338150949908922022年度第1次分红183平安广州广河REIT高速公路202292120226302314956901133072022年度第1次分红25220227182022331447000997314902022年度第1次分红华夏越秀高速REIT高速公路20229232022630332100999811072022年度第2次分红425202212292022930381000999912702022年度第3次分红20229292022630829000999908292022年度第1次分红华夏中国交建REIT高速公路189202211282022930949200999909492022年度第2次分红富国首创水务REIT生态环保2022962022630731500986014632022年度第1次分红266中航首钢绿能REIT生态环保202212302229304984591000049852022年度第1次分红285注1分红情况根据REITs收益分配基准日在2022年的REITs产品进行统计统计截至2022年末分红比例为分配金额占收益分配基准日累计可供分配金额的比例注2各REIT的分红说明根据收益分配基准日为参照依据注32022年实际现金分派率分配基准日在2022年的实际分配金额年初市值规模2022年以来成立的为募集规模为非年化值来源WindREITs收益分配公告国金证券研究所4相关政策政策支持力度再上台阶为公募REITs市场行稳致远保驾护航2022年在公募REITs市场扩容增量稳步发展的同时行业相关政策频出在税收优惠以及REITs扩募等方面取得重大进展并且在完善监管法规制度体系层面也取得了积极成效为我国REITs市场行稳致远提供了有力保障具体来看年初财政部税务总局发布REITs设立以来的首个税收优惠政策有效缓解了原始权益人的税负压力提高项目申报积极性5月底沪深交易所在向市场公开征求相关意见后正式发布了REITs扩募相关指引性文件意味着我国公募REITs的扩募规则正式落地保证了存量REITs扩容的有序开展下半年伴随保障性租赁住房项目的申报受理有关业务指引相继出台进一步规范了保租房项目的发售与运作同时监管层面多次表态将加快推进基础设施REITs常态化发行并打造REITs市场的保租房板块在资产类型方面证监会发改委明确表示将进一步扩大试点范围尽快覆盖至新能源水利新基建等基础设施领域并推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域此外在市场相关法规制度层面证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示后续将研究推动专门立法系统构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排同时进一步明确REITs税收征管细则敬请参阅最后一页特别声明82023年公募基础设施REITs投资策略报告图表212022年公募REITs市场相关政策及重要发言回顾来源财政部发改委上交所深交所官网国金证券研究所1公募REITs顶层设计持续优化2022年公募REITs市场在税收及扩募层面取得政策制度上的重大进展其中税收方面针对原始权益人在REITs设立前的资产重组阶段与REITs设立阶段所涉及的企业所得税部分明确了优化处理方式但实际运营及分配环节暂未有相关税优政策出台伴随REITs市场的平稳运作2022年末在公募REITs相关专题交流会以及证监会有关部门负责人发表的文章中多次提及针对税收优惠政策的进一步完善一方面要保证各个环节税费水平的合理科学避免重复征税或税率过重对发行方及投资者参与积极性造成影响另一方面明确税收征管细则基于REITs生命周期综合考量规划细化税收优化政策适用范围和执行标准除了税收政策外REITs相关的会计处理细则信息披露制度二级市场交易机制等多方面同样存在调整空间2023年在REITs市场扩容增量的同时可关注上述有望实现优化的顶层设计方向此外从长期维度来看公募REITs领域的专项立法有望得到推进由于现阶段我国公募REITs仍然在试点过程中后续在总结试点经验的基础上监管层面将逐步构建符合我国REITs市场特点的法规制度安排为国内公募REITs实现长远发展提供制度保障图表222022年重磅政策之税收优惠图表232022年重磅制度之REITs扩募新购入基础设施项目的原则和条件一符合国家重大战略发展规划产业政策投资管理法规反垄断等法律法规的规定二不会导致基础设施基金不符合基金上市条件三拟购入的基础设施项目原则上与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型四有利于基础设施基金形成或者保持良好的基础设施项目投资组合不损害基金份额持有人合法权益项目要求五有利于基础设施基金增强持续运作水平提升综合竞争力和吸引力六拟购入基础设施项目涉及扩募份额导致基础设施基金持有人结构发生重大变化的相关变化不影响基金保持健全有效的治理结构七拟购入基础设施项目涉及主要参与机构发生变化的相关变化不会对基础设施基金当前持有的基础设施项目运营产生不利影响基础设施基金扩募发售的相关要求基础设施基金扩募的可以向不特定对象发售也可以向特定对象发售简称定向扩募向不特定对象发售包括向原基础设施扩募对象基金持有人配售份额简称向原持有人配售和向不特定对象募集简称公开扩募同时若新购入基础设施项目涉及向原持有人配售和公开扩募的基金管理人应当向本所申请停牌并披露停复牌安排基础设施基金定向扩募的发售对象应当符合基金份额持有人大会决议规定的条件且每次发售对象不超过35名不超过35名定向扩募要是指认购并获得本次向特定对象发售基金的法人自然人或者其他合法投资组织不超过35名证券投资基金管理公司证券公司求银行理财子公司保险资产管理公司合格境外机构投资者人民币合格境外机构投资者以其管理的2只以上产品认购的视为一个发售对象定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90定向扩募的发售对象属于新购入基础设定向扩募发施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方以外的情形基金管理人财务顾问如有应当以竞价方式确定发售价格和发售价格的确售对象基金份额持有人大会决议确定部分发售对象的确定的发售对象不得参与竞价且应当接受竞价结果并明确在通过竞定价方式未能产生发售价格的情况下是否继续参与认购价格确定原则及认购数量定向扩募的定价基准日为基金发售期首日基金份额持有人大会决议提前确定全部发售对象且发售对象属于下列情形之一的定价基准日可以为本次扩募的基金产品变更草案公告日基金份额持有人大会决议公告日或者发售期首日定价基准日一持有份额超过20的第一大基础设施基金持有人或者通过认购本次发售份额成为持有份额超过20的第一大基础设施基金持的确定有人的投资者二新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方三通过本次扩募拟引入的战略投资者定向扩募份定向扩募的基金份额自上市之日起6个月内不得转让发售对象属于新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关额的锁定期联方其认购的基金份额自上市之日起18个月内不得转让来源财政部国金证券研究所来源上交所深交所国金证券研究所2扩围提速增量协同发力行业试点范围进一步扩大新能源类等业态蓄势待发自2021年6月首批公募REITs发行上市后底层项目行业类型进一步扩大其中发改委于2021年6月29日发布的关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作的通知明确将能源基础设施保障性敬请参阅最后一页特别声明92023年公募基础设施REITs投资策略报告租赁住房水利及旅游类基础设施纳入试点范围随后2022年首单能源类REIT以及保障性租赁住房类REITs顺利落地上市同时2022年末风电光伏发电等项目正式申报至交易所以新能源类项目为代表的业态蓄势待发结合年内监管针对REITs试点行业范围的相关表态预期2023年国内REITs底层项目的类型将持续丰富水利新基建等基础设施领域有望被覆盖同时长期视角下相对市场化的长租房及商业不动产等领域也会被纳入试点范围公募REITs底层资产多元化扩容将为投资者带来更多配置选择图表24首批REITs上市以来相关行业试点范围政策时间相关机构相关内容公布关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作的通知简2021629发改委称958号文行业试点范围新增能源基础设施保障性租赁住房水利设施旅游基础设施等并将停车场纳入市政基础设施范围证监会会同国家发改委等相关方面研究提出了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措2022831证监会发改委施其中包括拓宽试点项目类型解决新类型项目面临的新问题发布支持中央企业发行科技创新公司债券的通知支持中央企业开展基础设施REITs试点20221111证监会国资委重点支持交通能源水利生态环保及5G工业互联网等新型基础设施项目发行REITs证监会副主席李超12月8日在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示进一2022128证监会步扩大REITs试点范围尽快覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域来源发改委证监会国金证券研究所图表25关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作的通知958号文试点行业来源发改委国金证券研究所首发扩募双轮驱动REITs市场增量扩容将显著提速2022年我国公募REITs常态化发行的主线逐步确立年内共13只REITs获批上市同时五单REITs率先启动扩募为存量REITs后续开展扩募起到良好示范效应结合2022年上市公司拟开展REITs申报发行情况以及部分发行方公布的招标公告来看较为丰厚的项目储备将助力REITs市场在2023年加速上新其中除常见的产业园区交通设施类型外新能源环保水务类型或将迎来较大幅度扩容同时底层资产有望进一步拓展至旅游设施水利设施等新领域此外2023年伴随五单扩募项目正式落地将有更多存量REITs启动扩募事宜届时REITs市场将迎来数量与规模将迎来进一步提升在首发与扩募齐头并进的推动下2023年将会是REITs市场扩容大年预期年底REITs数量与规模有望迎来翻倍图表262022年上市公司拟开展公募REITs申报发行情况发行人申报日期拟入池资产所属行业特变电工新疆新能源股份有限公司2022412风能光伏发电项目能源基础设施上海电力股份有限公司2022429海上风电场项目能源基础设施华电国际电力股份有限公司202261天然气热电联产项目能源基础设施中国外运股份有限公司2022616六处仓储物流资产仓储物流基础设施天津创业环保集团股份有限公司202279四个污水处理项目水利设施瀚蓝环境股份有限公司202283排水业务或固废处理业务水利设施中国电力建设股份有限公司202286五一桥水电站1-5号机组水利设施北京金隅集团股份有限公司2022830金隅智造工场产权一期项目园区基础设施深圳市新南山控股集团股份有限公司2022813位于天津廊坊南京嘉兴的四处物流园仓储物流基础设施来源上交所深交所上市公司公告国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明102023年公募基础设施REITs投资策略报告图表272022年开展公募REITs招标的相关信息整理发行人招标项目所属类型地点发行人招标项目所属类型地点青岛公共住房建设投资有限公司保租房山东青岛沧州港务集团有限公司港口航运河北沧州西安市安居建设管理集团有限公司保租房陕西西安珠海交通集团有限公司高速公路广东珠海天津泰达人才安居有限公司保租房天津南京公路发展集团有限公司高速公路江苏南京上海临港新片区投资控股集团有限公司保租房上海苏州市高速公路管理有限公司高速公路江苏苏州西安高新区保障房投资建设发展有限公司保租房陕西西安云南省交通投资建设集团有限公司高速公路云南上海城投控股股份有限公司保租房上海贵州遵义高速公路建设投资有限公司高速公路贵州遵义苏州恒泰控股集团有限公司公租房江苏苏州新疆交通投资集团有限责任公司高速公路新疆西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司产业园区陕西西安湖南省高速公路集团有限公司高速公路湖南武汉高科国有控股集团有限公司产业园区湖北武汉苏州市轨道交通集团有限公司轨道交通江苏苏州厦门高新技术创业中心有限公司产业园区福建厦门山东铁路投资控股集团有限公司交通设施山东济南厦门信息集团有限公司产业园区福建厦门武隆喀斯特旅游产业有限公司旅游设施重庆贵州贵安产业投资有限公司产业园区贵州贵安新区威海文旅发展集团有限公司旅游设施山东威海无锡太湖城传感信息中心发展有限公司产业园区江苏无锡青岛西海岸公用事业集团有限公司水利设施山东青岛南京江宁经济技术开发集团有限公司产业园区江苏南京绍兴市原水集团有限公司水利设施浙江绍兴长沙软件园有限公司产业园区湖南长沙南京溧水水务集团有限公司水务江苏南京成都高新投资集团有限公司产业园区四川成都四川发展国润水务投资有限公司水务四川宿州市高新建设投资有限责任公司产业园区安徽宿州潍坊水务投资集团有限公司水务山东潍坊国家能源集团资本控股有限公司风电北京德阳发展控股集团有限公司水务四川德阳湖南省湘水集团有限公司风力及水力发电湖南哈尔滨供水集团有限责任公司水务黑龙江哈尔滨超高压输电公司高压输电广东广州唐山市城市发展集团有限公司水务河北唐山北京市热力集团有限责任公司火力发电北京兴义市水务有限责任公司水务贵州兴义中国大唐集团有限公司清洁能源北京四川能投金鼎产融控股集团有限公司清洁能源四川山西国耀新能源集团有限公司生物质发电山西来源招标网公开信息整理国金证券研究所2023年伴随供给端加速放量试点行业范围进一步拓展公募REITs市场供不应求格局或将弱化同时不同REITs产品在风险收益上的表现也将延续分化在投资策略上扩容增量趋势下的打新机会频现可结合项目基本面与估值等维度择优介入并对新能源等新业态给予重点关注二级市场层面考虑到REITs市场普涨下的贝塔收益有所减弱自下而上优选产品构建多样化REITs组合或更为重要建议关注三个核心维度即底层项目基本面二级市场估值水平以及特殊时点重新定价机会优选项目经营具备一定韧性以及疫后修复业绩向上弹性较大的品类并基于二级市场估值比价把握入场机会除优选产品之外还可关注扩募份额解禁等特殊时点可能会带来的二级市场重新定价时机此外伴随国内REITs市场数量与规模提升更多REITs指数的发布值得期待中长期视角下可关注指数类产品的发行通过指数化投资一键布局1打新策略一级市场加速放量重点关注新业态项目的打新机会2023年公募REITs项目申报发行将更加常态化一级市场的加速放量将会为投资者带来更多的打新机会从已上市的REITs来看上市首日基本能够实现一定上涨其中部分产业园区及保租房REITs上市首日涨幅达30在综合考虑网下资金锁定期成本的基础上通过测算24只REITs产品在上市首日卖出的打新收益可以发现除部分高速公路类REITs外其余产品的打新收益整体较为可观分类型来看政策支持力度较大的保租房项目对应的打新收益相对更高其次是贴合国家低碳转型发展趋势的清洁能源类项目此外投资者对产业园区类项目的参与度也较高打新收益率同样在10以上相比同样为一级市场认购的战略配置策略网下打新短期内的收益确定性相对更高能够满足资金对收益和流动性的要求结合2022年发行产品的打新收益情况来看规模偏小的优质项目以及政策支持力度更大的能源保租房类项目在投资者踊跃参与的带动下上市首日涨幅亮眼相应带来了较为丰厚的打新收益展望2023年在市场扩容增量的同时可以结合项目基本面以及IRR现金分派率等估值指标对资质较优估值定价合理政策扶持力度强的REITs产品进行择优介入同时对于新能源新基建等新业态给予重点关注此外考虑到优质项目的吸金效应显著参与打新难以获量而部分规模较大预期二级市场价格缺乏向上弹性的项目面临破发或者扣除打新机会成本后无法获益的情形因此在参与一级市场打新的同时也需注意隐含的风险敬请参阅最后一页特别声明112023年公募基础设施REITs投资策略报告图表28已上市公募REITs打新收益测算仅供参考图表29不同行业类型打新收益率均值打新收益率可以覆盖锁定期上市首日基金代码基金简称上市日期网下获配率非年化成本的涨幅测算涨跌幅180301SZ红土盐田港REIT20216211044277015291508056SH中金普洛斯REIT20216211495200010211180101SZ博时蛇口产园REIT202162159414460261472508027SH东吴苏园产业REIT20216212595064006070508000SH华安张江光大REIT2021621993573016589508099SH建信中关村REIT2021121718329160843000180102SZ华夏合肥高新REIT2022101006427592413000508021SH国泰君安临港创新产业园REIT2022101306827712293000508088SH国泰君安东久新经济REIT2022101409925601552715180103SZ华夏和达高科REIT20221227066660234894180201SZ平安广州广河REIT20216212003060008068508001SH浙商沪杭甬REIT20216212058489008497180202SZ华夏越秀高速REIT2021121426022170592276508018SH华夏中国交建REIT2022428269163057220508008SH国金中国铁建REIT202278322-020048028508066SH华泰江苏交控REIT20221115086-175180005508009SH中金安徽交控REIT20221122294-503053-450508006SH富国首创水务REIT2021621930478017495180801SZ中航首钢绿能REIT20216211072980014995180401SZ鹏华深圳能源REIT202272609319861662152180501SZ红土深圳安居REIT202283107727982012999508058SH中金厦门安居REIT202283109428361643000508068SH华夏北京保障房REIT202283108928261743000508077SH华夏基金华润有巢REIT202212904713543301684来源Wind国金证券研究所注锁定期成本测算基于REITs发售公告中对网下来源Wind国金证券研究所资金锁定时间的说明进行确定此处假设网下打新资金的锁定期成本为货币市场基金收益取货币市场基金的7日年化收益率作为锁定期收益率2二级市场交易策略关注三个核心维度基本面估值特殊时点重新定价底层项目基本面关注项目经营具备一定韧性以及疫后修复业绩向上弹性较大的REITs产品2022年在国内多轮疫情冲击与海外加息等黑天鹅事件的影响下我国宏观经济下行压力加大对部分基础设施项目的运营造成显著影响业绩与盈利水平出现一定波动进入2023年伴随疫情防控放开与政策密集出台经济基本面向上修复的积极信号将进一步传导至REITs层面以产业园区高速公路类型为代表的REITs产品极大概率迎来项目基本面的明显改善经营业绩存在向上修复空间另外仓储物流与生态环保类型项目在2022年的压力测试下运营仍然稳健整体呈现出较强韧性具体来看在已披露项目季度经营业绩的20只REITs产品中仓储物流与生态环保类型下的公募REITs过往经营业绩走势相对平稳在2022年疫情冲击及宏观经济下行压力的挑战下呈现出一定韧性全年收入与可供分配金额相较招募说明书预测值的完成情况较优其中红土盐田港REIT中航首钢绿能REIT的收入显著超预期相比之下疫情反复对部分产业园区与高速公路类项目带来的不利影响基本贯穿2022年使得REITs全年经营业绩不及预期其中产业园项目中的博时蛇口产园REIT高速公路类型下的平安广州广河REIT浙商沪杭甬REIT华夏越秀高速REIT华夏中国交建REIT与国金中国铁建REIT2022年累计收入相比预测值的完成率相对靠后2023年在疫后修复阶段有望迎来业绩的明显改善从2022下半年发行的REITs来看鹏华深圳能源REIT业绩表现相对亮眼三四季度累计收入超预期幅度较大同时保租房与产业园区类型下的新产品单季度经营业绩较预测值的完成情况同样较优2023年在宏观基本面整体趋好的形势下有望延续平稳经营此外从直接影响投资者分红收益的可供分配金额来看多数REITs产品2022年累计完成情况好于预期其中仓储物流类REITs生态环保类REITs产业园区类型下的东吴苏园产业REIT以及上市时间不满一年的鹏华深圳能源REIT华夏合肥高新REIT对应的可供分配金额完成率较高若2023年底层项目运营不发生明显波动上述产品的可供分配金额有望延续超预期势头上市不满一年的产品2022年业绩完成情况按照区间值进行了年化处理考虑到部分项目运营受季节性因素影响年化后数据仅供参考敬请参阅最后一页特别声明122023年公募基础设施REITs投资策略报告图表302022年四季度前已发行REITs的经营业绩与可供分配金额情况收入万元净利润万元EBITDA万元可供分配金额万元基金简称行业类型季度变化趋势2022年完成情况季度变化趋势季度变化趋势季度变化趋势2022年完成情况博时蛇口产园REIT产业园区77839334东吴苏园产业REIT产业园区956410502华安张江光大REIT产业园区1037710339建信中关村REIT产业园区937010017红土盐田港REIT仓储物流1073110729中金普洛斯REIT仓储物流937310421平安广州广河REIT高速公路78018006浙商沪杭甬REIT高速公路85967374华夏越秀高速REIT高速公路86588933富国首创水务REIT生态环保981110007中航首钢绿能REIT生态环保1088013464华夏中国交建REIT高速公路82978279国金中国铁建REIT高速公路87997971鹏华深圳能源REIT清洁能源1280514067红土深圳安居REIT保租房-10281---11111中金厦门安居REIT保租房-10431---10522华夏北京保障房REIT保租房-10273---10916华夏合肥高新REIT产业园区-10850---11859国君临港创新REIT产业园区-12185---10426国君东久新经济REIT产业园区-10907---10160注1季度变化趋势涵盖REITs上市至2022Q4的所有季度数据注22022年完成情况为各REIT收入与可供分配金额的实际值2022年四个季度加总招募书披露的预测值对成立未满四个季度的产品按照区间值进行了年化处理来源Wind国金证券研究所二级市场估值比价产权类关注PNAVPFFO特许经营权类关注IRR与现金分派率现阶段国内公募REITs在二级市场估值定价方面还未形成较为统一的体系与方法论本文基于REITs底层资产性质的差异从产权类和特许经营权类两大类型出发分别构建符合其特性的估值指标对于底层资产存在增值空间二级市场价格走势更具弹性的产权类项目而言可以关注PNAV倍数及PFFO乘数其中PNAV倍数重点刻画二级市场交易价格与底层不动产价值之间的偏离程度在这一估值指标的计算体系下NAV为产权类REITs每年年末披露的以公允价值计量的参考净值对于未披露这一净值的REITs可将年报披露的项目评估值与资产负债表中资产项目下除投资性房地产以外的所有科目相加再减去负债得到公允价值模式下的REITs净资产PFFO乘数类似企业价值评估中的PE指标是美国REITs市场中运用较为广泛的一类相对估值思路其中FFO为衡量REITs运营表现的财务指标计算方法为净收入折旧摊销资产处置损失-资产处置收益-利息收入考虑到在我国REITs底层项目的财务视角下FFO的完整计算缺乏资产处置等环节因此目前以可供分配现金流作为简化算法后的替代指标对于期末无资产处置收益更依赖项目现金流的特许经营权类项目而言可以关注内部收益率IRR与现金分派率其中IRR为基于现金流折现法的绝对估值指标重点衡量以现价买入的全周期收益率情况在实际测算中涉及到的重要参数包括未来各期现金流及折现率本文主要参考中债日度披露的动态IRR进行分析另外在现金流相对稳健资产价值分摊在存续期的特许经营权项目中主要衡量REITs分红水平的现金分派率指标可作为二级市场介入的一类主要参考指标计算思路为REITs年度预期可供分配金额与最新市值规模之比在产权类REITs中考虑到PNAV倍数与PFFO乘数均为相对估值思路因此重点结合历史数据的分布情况进行分析整体来看截至2023年1月末在经历了2022年四季度REITs市场显著回调后多数产权类REITs的估值处于历史较低分位水平其中产业园区类型下的建信中关村REIT华夏合肥高新REIT国泰君安临港创新REIT国泰君安东久新经济REIT仓储物流类型下的红土盐田港REIT以及上市时间相对较早的三单保障性租赁住房REITs目前的PNAV以及PFFO均处于历史均值下方估值优势较为明显敬请参阅最后一页特别声明132023年公募基础设施REITs投资策略报告图表31产权类REITs历史PNAV的估值分位数情况来源Wind国金证券研究所注数据截至2023131图表32产权类REITs历史PFFO的估值分位数情况来源Wind国金证券研究所注数据截至2023131图表33产权类REITsPFFO同类对比情况图表34产业园区REITs历史PFFO走势行业类型代码简称最新PFFO同类均值对比180101SZ博时蛇口产园REIT2912高508027SH东吴苏园产业REIT2809低508000SH华安张江光大REIT3284高508099SH建信中关村REIT2985高产业园区180102SZ华夏合肥高新REIT2804低508021SH国君临港创新REIT2821低508088SH国君东久新经济REIT2628低180103SZ华夏和达高科REIT2625低508056SH中金普洛斯REIT3057低仓储物流180301SZ红土创新盐田港REIT3082高180501SZ红土创新深圳安居REIT2911高保障性租赁508058SH中金厦门安居REIT2785低住房508068SH华夏北京保障房REIT2897高508077SH华夏基金华润有巢REIT2595低来源Wind国金证券研究所注数据截至2023131来源Wind国金证券研究所注数据截至2023131敬请参阅最后一页特别声明142023年公募基础设施REITs投资策略报告图表35仓储物流REITs历史PFFO走势图表36保租房REITs历史PFFO走势来源Wind国金证券研究所注数据截至2023131来源Wind国金证券研究所注数据截至2023131在特许经营权类REITs中综合现金分派率与全周期内部收益率来看高速公路类型下的浙商沪杭甬REIT中金安徽交控REIT华泰江苏交控REIT环保水务下的中航首钢绿能REIT当前的预期分红水平以及IRR相对较高具备一定估值优势相比之下此前备受关注的富国首创水务REIT与鹏华深圳能源REIT由于过往二级市场价格涨幅较高对应的IRR已不足4参与性价比偏低图表37特许经营权类REITs现金分派率测算图表38高速公路REITs历史IRR走势来源Wind国金证券研究所注数据截至2023131部分2021年上市的来源Wind国金证券研究所注数据截至2023131REITs产品未披露2023年度可供分配金额预测值因此测算时采用2022年四个季度的实际值加总作为替代图表39环保水务REITs历史IRR走势图表40清洁能源REITs历史IRR走势来源Wind国金证券研究所注数据截至2023131来源Wind国金证券研究所注数据截至2023131特殊时点下择机参与关注扩募份额解禁等时点带来的二级市场重新定价机会扩募方面从2022年公告扩募事项的五单REITs来看扩募完成后REITs对应的现金分派率水平基本能够实现小幅提升因此对于原持有人而言扩募会为其投资收益带来正向影响在这一前提下扩募这一利好事项的发生将显著提升二级市场的交投情绪拟扩募REITs均以来交易价格与流动性的向上改善展望2023年伴随扩募项目的正式落地将会有更多存量REITs加入扩募增发的浪潮中可基于原始权益人扩募资产储备情况重点关注扩募敬请参阅最后一页特别声明152023年公募基础设施REITs投资策略报告储备丰富扩募概率较大的REITs尤其是在相关行业内颇具知名度的原始权益人如普洛斯越秀集团华润集团等企业发行的产品图表41五单REITs扩募公告日前后成交量换手率图表42五单REITs扩募前后现金分派率变化情况来源Wind国金证券研究所注前五日后五日指扩募公告日来源REITs扩募招募说明书国金证券研究所注扩募前现金分派率可供2022928前后五个交易日分配金额预测值REITs扩募公告日前20个交易日平均市值扩募后现金分派率合并可供分配金额预测值拟扩募规模原项目扩募公告日前20个交易日平均市值限售份额解禁方面2023年预计将有13只公募REITs迎来解禁其中华夏中国交建REIT国泰君安东久新经济REIT华泰江苏交控REIT华夏合肥高新REIT中金安徽交控REIT对应的解禁份额均超过当前流通份额且多数产品占发行总份额的比重在40以上份额解禁一方面会带来流通盘的增加持有人结构相应也会发生变化从而影响对应REITs产品二级市场定价逻辑另一方面对于解禁前已积累较多收益的REITs产品而言部分负债端考核期限相对较短的持有人出于及时兑现收益的考量进行卖出止盈的操作概率较大在这一抛售压力下REITs二级市场价格或将出现回落由此可关注份额解禁对REITs二级市场带来的重新定价机会可结合底层项目基本面及二级市场估值水平重点关注资产质量优项目盈利相对稳定估值处于合理区间的品种在解禁前后逢低吸筹图表432023年公募REITs解禁事项梳理代码上市日期简称解禁日期解禁份额亿份解禁份额占当前流通份额比解禁份额占总份额比508018SH2022428华夏中国交建REIT2023428550220005500508008SH202278国金中国铁建REIT2023780201600400180401SZ2022726鹏华深圳能源REIT202372611463331900508058SH2022831中金厦门安居REIT202383114275862847508068SH2022831华夏北京保障房REIT202383112562502500180501SZ2022831红土深圳安居REIT20238310452250900180102SZ20221010华夏合肥高新REIT20231010280114294000508021SH20221013国泰君安临港创新产业园REIT2023101307077783500508088SH20221014国泰君安东久新经济REIT20231014225128574500508066SH20221115华泰江苏交控REIT20231115160160004000508009SH20221122中金安徽交控REIT20231122227113502270508077SH2022129华夏基金华润有巢REIT202312913065002600180103SZ20221227华夏和达高科REIT2023122706032431200注当前流通份额数据统计截至2023年1月末来源Wind国金证券研究所结合已上市REITs产品的底层项目基本面及现阶段的估值水平优选出以下二级市场参与性价比相对较高的公募REITs其中产业园区类型下可关注建信中关村REIT华夏合肥高新REIT国泰君安临港创新产业园REIT仓储物流类型下可关注红土创新盐田港REIT高速公路类型下可关注浙商沪杭甬REIT华夏越秀高速REIT华泰江苏交控REIT环保水务类型下可关注中航首钢绿能REIT此外对于关注度相对较高的鹏华深圳能源REIT考虑到上市后底层项目经营业绩较为亮眼且原始权益人可扩募资产储备丰富在其余新能源类项目还未问世前具备一定稀缺属性2023年在估值回落至合理区间后可把握入场机会敬请参阅最后一页特别声明162023年公募基础设施REITs投资策略报告图表442023年优选公募REITs相关信息行业类型代码简称上市以来涨幅上市以来波动率底层资产所处地段基本面参考指标估值情况508099SH建信中关村REIT30892226北京市海淀区中关村软件园250129产业园区180102SZ华夏合肥高新REIT13881724安徽省合肥高新区高新创业园2-3114508021SH国泰君安临港创新产业园REIT31291884上海市奉贤区智造园区3-5131仓储物流180301SZ红土创新盐田港REIT38012587深圳市盐田区盐田综合保税区2139508058SH中金厦门安居REIT12621295福建省厦门市集美区商业核心区2113保租房180501SZ红土创新深圳安居REIT15021644广东省深圳市每3年2115508077SH华夏基金华润有巢REIT8731940上海市松江区15-2109508001SH浙商沪杭甬REIT15241052杭徽高速公路浙江段1292万辆天708高速公路180202SZ华夏越秀高速REIT15581489汉孝高速公路主线路和机场北连接线246万辆天585508066SH华泰江苏交控REIT119907沪苏浙高速公路即G50沪渝高速江苏段463万辆天728环保水务180801SZ中航首钢绿能REIT28861813北京市-903清洁能源180401SZ鹏华深圳能源REIT36991368广东省深圳市大鹏新区-652注1上市以来涨幅与波动率数据统计截至2023年1月末注2基本面参考指标选取各类型下的可比运营指标其中产业园区仓储物流及保租房项目为招募书披露的未来现金流增速高速公路项目为最新季报披露的车流量情况注3估值情况中产权类展示PNAV数据特许经营权类展示现金分派率数据均截至2023年1月末来源Wind国金证券研究所3其他策略关注指数类产品的发行通过指数化投资一键布局参考海外成熟REITs市场来看与REITs指数挂钩的相关衍生产品近年来层出不穷数量与规模均呈现上升趋势考虑到REITs在投资方法论上与股债等资产以及传统公募基金有明显差异尤其在数据易得性信息透明性等方面存在一定限制因此对于非专业投资者而言跟踪这一板块的难度较大而REITs相关指数的存在为投资者提供了指数化投资这一最优解通过参与指数类被动型产品实现对REITs板块的一键式布局目前中证指数有限公司已发布国内首个官方REITs指数即中证REITs指数932006CSI在编制方法上上市时间满三个月的公募REITs会被纳入样本空间在此基础上剔除过去一年日均成交额不足500万元的REITs产品并基于收盘价涨跌幅采用自由流通市值加权的方式进行编制这一指数的发布一方面为投资者跟踪我国REITs市场提供了参考基准另一方面为REITs指数衍生品如REITs-ETF提供可跟踪标的图表45中证REITs指数中证REITs全收益指数走势图表46中证REITs指数932006CSI成分及权重来源Wind国金证券研究所来源Wind国金证券研究所1政策调整风险REITs政策制度存在不确定性2项目运营风险项目运营在宏观环境或团队变动等影响下可能不及预期3流动性风险二级市场流动性不足风险4估值波动风险经济冲击等导致项目估值波动的风险5基金治理风险外部委托管理模式下可能存在的利益冲突风险等敬请参阅最后一页特别声明172023年公募基础设施REITs投资策略报告特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国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