新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，而与新加坡拥有相似的区位与经济环境的中国香港特区，又为何变成了一个反面案例？本篇报告将通过比较新加坡与香港特区在经济、社会、住房制度等层面的不同，探讨中国大陆房地产新发展模式的未来方向。
　　中国香港的经验教训：1.香港财政大幅依赖“补地价”，同时为维持低税率环境不得不施行高地价政策。2.既得利益者群体大。房地产商，有房人群和环保组织等都是公屋政策实施的阻力。3.公屋以租为主，同时居住人需时刻警惕工资是否超标，以避免被驱逐的风险。4.公屋二级市场不活跃。公屋申请人购买出售房屋时仅缴纳房屋建造费，并拥有使用权，而想真正买断房屋产权则需补缴房屋市价，这导致大多数公屋居住人没有公屋产权；同时除个别公屋计划允许转售外，“居者有其屋”计划等都不允许转卖，因此公屋并没有成为居住人的实际资产，也无法进行住房置换升级。5．公屋建造和管理机构较为复杂。房委会和房协都拥有建造和管理公屋的权利，各类计划覆盖人群和条件亦不相同，导致民众信息获取成本大，还面临重复排队等问题。
　　新加坡的经验：1.历史负担小，民众支持度高。开国时就将“居者有其屋”纳为国策，几十年的组屋制度让新加坡民众适应且拥护该政策，八成人口居住在组屋中更是让多数民众的利益捆绑在一起。因此直到今天新加坡的组屋政策实施没有受到任何阻力。2. 《土地征用法》保证公屋供给量充足，同时补贴力度更高、公积金制度也更为健全。《土地征用法》使得新加坡政府拥有明确权力进行土地征用，并以低价补偿，从而源源不断地获得新土地并开发建造租屋。组屋也成为新加坡的一项公益政策，政府每年还需拨款大量资金给建屋局以弥补巨额亏损，民众购房时也可以获得力度较高的补贴。同时中央公积金也为购房人群提供了较充沛的融资途径。3.申请政策灵活、市场分层使得二级公屋市场活跃。新加坡的组屋制度允许申请人二次转售组屋，因为申请人能以全款或按揭的方式拥有组屋产权，在最低占用期后即可挂牌出售组屋，而组屋转售的买家也是同样符合组屋标准的申请人。同时，新加坡政府建造了不同层次的组屋以满足各类人群和家庭需求，随着申请人家庭人口的增长，或收入的增长，可以选择购买更大或更高端的组屋来满足需求。新加坡政府也会对转售组屋进行补贴。二级市场的活跃使得居住人的资产会随着组屋价格的上涨而扩大，同时高流通性使得不断有组屋空缺出来，满足新一批申请人的需求，从而缩短排队时间。4.财政对土地出让的依赖较低。新加坡的经济结构和税收制度使得其对土地出让收入的依赖较低。同时对执政党来说，建造和翻新公屋不仅可以提升自身支持率，还可以作为选举过程中的政治筹码，因此政府本身对于推动组屋建设的意愿也很高。
　　风险提示：地缘政治事件、全球经济衰退
　　

研究报告全文：tablepage宏观专题报告宏观专题报告2023年02月14日tablemain宏观点评报告模板香港与新加坡房地产发展模式比较研究核心内容分析师高明新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一而与新加坡拥有861080927606相似的区位与经济环境的中国香港特区又为何变成了一个反面案例本篇报告gaomingyjchinastockcomcn分析师登记编码将通过比较新加坡与香港特区在经济社会住房制度等层面的不同探讨中国S0130522120001大陆房地产新发展模式的未来方向许冬石861083574134中国香港的经验教训1香港财政大幅依赖补地价同时为维持低税率环xudongshichinastockcomcn境不得不施行高地价政策2既得利益者群体大房地产商有房人群和环保组分析师登记编码S0130515030003织等都是公屋政策实施的阻力3公屋以租为主同时居住人需时刻警惕工资是詹璐否超标以避免被驱逐的风险4公屋二级市场不活跃公屋申请人购买出售房8675583453719屋时仅缴纳房屋建造费并拥有使用权而想真正买断房屋产权则需补缴房屋市zhanluchinastockcomcn价这导致大多数公屋居住人没有公屋产权同时除个别公屋计划允许转售外分析师登记编码S0130522110001居者有其屋计划等都不允许转卖因此公屋并没有成为居住人的实际资产也无法进行住房置换升级5公屋建造和管理机构较为复杂房委会和房协都拥特别感谢于金潼有建造和管理公屋的权利各类计划覆盖人群和条件亦不相同导致民众信息获特别感谢实习生铁伟奥取成本大还面临重复排队等问题新加坡的经验1历史负担小民众支持度高开国时就将居者有其屋纳为国策几十年的组屋制度让新加坡民众适应且拥护该政策八成人口居住在组屋中更是让多数民众的利益捆绑在一起因此直到今天新加坡的组屋政策实施没有受到任何阻力2土地征用法保证公屋供给量充足同时补贴力度更高公积金制度也更为健全土地征用法使得新加坡政府拥有明确权力进行土地征用并以低价补偿从而源源不断地获得新土地并开发建造租屋组屋也成为新加坡的一项公益政策政府每年还需拨款大量资金给建屋局以弥补巨额亏损民众购房时也可以获得力度较高的补贴同时中央公积金也为购房人群提供了较充沛的融资途径3申请政策灵活市场分层使得二级公屋市场活跃新加坡的组屋制度允许申请人二次转售组屋因为申请人能以全款或按揭的方式拥有组屋产权在最低占用期后即可挂牌出售组屋而组屋转售的买家也是同样符合组屋标准的申请人同时新加坡政府建造了不同层次的组屋以满足各类人群和家庭需求随着申请人家庭人口的增长或收入的增长可以选择购买更大或更高端的组屋来满足需求新加坡政府也会对转售组屋进行补贴二级市场的活跃使得居住人的资产会随着组屋价格的上涨而扩大同时高流通性使得不断有组屋空缺出来满足新一批申请人的需求从而缩短排队时间4财政对土地出让的依赖较低新加坡的经济结构和税收制度使得其对土地出让收入的依赖较低同时对执政党来说建造和翻新公屋不仅可以提升自身支持率还可以作为选举过程中的政治筹码因此政府本身对于推动组屋建设的意愿也很高风险提示地缘政治事件全球经济衰退请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明11tablepage宏观专题报告目录一经济社会发展水平与土地要素禀赋311经济增长与经济结构312社会结构与人口结构413可用土地面积与当前住房条件6二房地产市场结构住房与土地政策821住房供应结构与管理理念822公屋管理政策923土地购置法律1124住房公积金制度1125住房二级市场12三财政收入房地产企业与居民满意度1431财政收入结构1432垄断性房地产企业1533居民满意度与环保组织16四对中国大陆构建房地产新模式的启示17请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明22tablepage宏观专题报告一经济社会发展水平与土地要素禀赋11经济增长与经济结构香港和新加坡都因其全球开放市场而闻名两个地区在发展水平土地面积和地理位置都有相似性上世纪60年代至今的GDP增长路径也有非常高的相似性但金融危机以来新加坡的人均GDP却加速超过香港1990s年代随着全球产业链的转移两个城市的人均GDP都达到两万美元到2015年香港人均GDP赶上美国而新加坡早已超越截至2021年新加坡人均GDP为64583美元而香港则为50622美元使新加坡人均GDP高于香港的主要因素是经济多元化即在技术制造和金融之间相对均衡而香港经济则高度依赖国际贸易和金融业并且连续受到国际金融危机中美贸易摩擦地缘政治冲突等多方面的冲击图1新加坡和中国香港GDP走势百万美元图2中国香港和新加坡人均GDP走势中国香港新加坡80000中国香港新加坡45000070000400000350000600003000005000025000040000200000150000300001000002000050000100000019601962196419661968197019721974197619781980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820201960196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014201620182020资料来源世界银行中国银河证券研究院资料来源世界银行中国银河证券研究院经济结构上新加坡是以出口为导向制造业金融业和其他服务业等部门是其GDP的主要贡献者2021年新加坡GDP为3890亿美元略微高于中国香港的3740亿美元前四大产业分别为制造业占比3662批发业占比986金融和保险服务占比1549新加坡政府在经济发展中进行有力引导和决策大力发展制造业政府最重要的职能之一就是为新加坡制造开拓新市场香港的经济以国际贸易和金融为重点2021年金融和保险业占香港GDP的2222公共行政社会及个人服务占比1938进出口贸易批发和零售占比1882香港特区政府奉行不干涉主义或自由主义制造业已于上世纪基本转移至内地目前金融业占据主导地位房地产在香港比新加坡更重要新加坡房地产仅占GDP的423而中国香港地产和楼宇业权共达到其GDP的1477请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明33tablepage宏观专题报告图3中国香港的产业结构图4新加坡的产业结构进出口贸易批发及零售制造业1882金融及保险批发业24822676公共行政社会及个人服务金融和保险3662地产其他服务业楼宇业权2222423房地产1086其他704其他39198619381549资料来源香港金管局中国银河证券研究院资料来源新加坡统计局中国银河证券研究院新加坡收入结构为金字塔构造香港为橄榄型结构从两地家庭成员平均月收入分布也可以发现两地经济结构的差异新加坡是以制造业为基础的金字塔结构月收入低于1000新加坡元的居民最多占总人口的104之后随着收入的增加人口占比依次递减直到月收入10000新加坡元以上时人数又有明显增加占比为55这一部分为本地富户或投资移民等而香港是典型的以贸易和金融为基础的中产阶级主导型的橄榄型社会结构月收入10000到24999港元的居民占比达到了5233同时月收入60000港元以上的高收入群体占比达到933图52020年新加坡家庭成员平均月收入分布新加坡元图62021年中国香港工作居民平均月收入分布港元12新加坡居民月收入25香港工作人口月收入10208156410250010002000及以上及以上低于低于1000-14991500-19992000-24992500-29993000-34993500-39994000-44994500-49995000-54995500-59996000-69997000-79998000-89999000-9999100002000-39994000-59996000-79998000-99996000010000-1499915000-1999920000-2499925000-25000-2999930000-3999940000-59999资料来源新加坡统计局中国银河证券研究院资料来源香港金管局中国银河证券研究院12社会结构与人口结构人口结构方面新加坡更为年轻移民比例更高中国香港更具老龄化特征新加坡的18岁以下人口占比达到19远高于香港的13新加坡的15-64岁人口占比自1960s年代以来持续上升并且在1990s年代开始一直维持在70以上远高于目前全球平均水平65同时新加坡本地居民占比仅为72而外来移民的占比达到28请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明44tablepage宏观专题报告图72021年中国香港和新加坡人口年龄结构香港新加坡30252015105018岁以下18-30岁30-40岁40-50岁50-60岁60岁以上资料来源特区政府统计处新加坡统计局中国银河证券研究院社会结构方面新加坡更加多元香港92是华人新加坡除了通常的以阶级为基础的社会划分还存在以种族为基础的社会划分华人占比为762还有15的马来人和74的印度人新加坡的民族身份认同与阶级密切相关在私人住宅区和精英学校里华人的比例较高新加坡一直以自己是一个精英社会而自豪社会流动性很高总理李显龙也表示缓解收入不平等确保社会流动性和加强社会融合的问题至关重要新加坡的基尼系数整体较低金融危机之后新加坡通过对人力资本和技能的大量投资以及日益累进的税收和转移制度成功地将基尼系数从2007年的峰值047降至2021年的0386而2021年中国香港的基尼系数仍高达053特别是约有131万的香港居民仍然生活在贫困线以下占总人口的五分之一这种不平等主要体现在住房部门许多人只能负担得起小隔间或细分公寓俗称鸽子笼现有研究认为由于遗产税股息税和资本利得税等制度缺失特区政府解决贫困问题的政策并没有触及根本贫富差距仍然在持续扩大图8中国香港和新加坡基尼系数中国香港新加坡06055050450403503198119861991199620012006201120162021资料来源香港社会指标新加坡统计局中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明55tablepage宏观专题报告月收入中位数两地差距不大2020年新加坡家庭成员月收入中位数为2886新加坡币约合人民币14783元2021年香港工作人口月收入中位数为17500港币约合人民币1510911元汇率换算上来看两地区差距不大新加坡对低收入群体补贴高新加坡政府为了拉平社会收入差异并维持稳定每年都会给居民家庭发放补贴2020年每个居民家庭在从各种政府计划中平均获得了6308新加坡币特别是住在一室和两室公屋的低收入居民家庭平均每户收到13670新加坡币比住在组屋三室单位的居民家庭收到的补贴高了接近一倍虽然香港特区政府在疫情期间开展了大量补贴计划包括每人10000港币现金发放计划5000港币电子消费券等但多数已在2021年12月31日截至根据惯例特区政府每年派糖力度大不相同且受众人群亦有差别无法精准统计总的来说新加坡对低收入群体补贴力度更大图9新加坡政府补贴家庭情况新加坡元20202019160001400012000100008000600040002000-资料来源新加坡统计局中国银河证券研究院13可用土地面积与当前住房条件香港特区总面积更大但可利用土地面积更小目前香港土地总面积为1106平方公里其中443平方公里为郊野公园范围法律上完全禁止开发又有84土地为斜坡其中650平方公里为陡峭斜坡不能建设因此香港可利用的土地面积仅有269平方公里目前为止香港建成区面积接近250平方公里仅剩10余平方公里可建设但大约只占全区总面积的20反观新加坡总面积724平方公里占香港65但是建成区面积达到了540平方公里占总面积的75因此新加坡实际利用面积是中国香港的25倍之多新加坡和香港在土地使用上有着重大差别香港自然资源占地巨大导致住宅用地空间不足新加坡住宅用地占比14工业和商业用地占比13交通用地包含码头机场等占比15社区机构和休闲占比8而同样自然资源仅占8土地使用充分各部门协调恰当反观中国香港其最大用地为林地灌木草地湿地等自然资源占比高达654私人住宅公营房屋和农村住宅用地总共仅有7尽管香港山地众多但依然拥有大量未开发的用地这可以缓解住宅用地空间不足的问题请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明66tablepage宏观专题报告图10香港土地使用分布图11新加坡土地使用分布240150私人住宅310住宅公营房屋工业和商业农村住宅4801414商业用地自然资源620工业用地13社区机构和休闲470机构休闲20公共部门交通580其他8水库农业交通6540158林地灌木草地湿地53国防荒地其他水源资料来源香港规划署中国银河证券研究院资料来源新加坡国家发展部中国银河证券研究院香港城区人口密度大人均居住面积低从人口密度来看新加坡的人口约为香港的23而土地面积为香港的12因此平均意义上新加坡的总人口密度要高于香港但考虑土地使用上的重大差异从城区范围来看香港城区人口密度达到34953人平方公里的水平新加坡则为10555人平方公里香港城区人口密度几乎是新加坡的35倍2021年香港的人均居住面积仅为16平米明显低于新加坡的251平米香港房价负担极重房价收入比极高香港的房价收入比非常高根据人口统计学国际住房可负担性调查数据2022年香港房价收入比中位数倍数达到207意味着一个家庭需要至少20年的收入才能购买一套住房新加坡的房价收入比大幅低于香港仅有47在发达经济体中平均水平相当此外中国香港连续9年蝉联最难以负担城市香港住宅自有率显著低于新加坡仅有一半家庭拥有房屋2022年新加坡有89的人口拥有自己的住房而香港仅有五成左右家庭拥有自己的住房远低于新加坡图12住房可负担性中位数倍数图13香港和新加坡住宅自有率情况25中国香港新加坡澳大利亚加拿大100香港新加坡爱尔兰新西兰英国美国2080156010405200020142015201620172018201920202021202220182019202020212022资料来源人口统计学国际住房可负担性调查资料来源TradingEconomics中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明77tablepage宏观专题报告二房地产市场结构住房与土地政策21住房供应结构与管理理念新加坡房地产市场的最显著特征是政府供应的组屋占全市场比重远超私人住宅2021年77的人口居住在新加坡建屋局HBD建造的公屋内1960年首次推出公共住房计划时这一数字为91980s年代以来这一数字就一直保持在80左右而香港房地产市场以私有住宅为主生活在公共住房中的人数仅占457图14香港和新加坡房屋属性分布公屋性质类房屋私有房屋1009080706050403020100香港2011香港2016香港2021新加坡2011新加坡2016新加坡2021资料来源特区政府统计处新加坡建屋局中国银河证券研究院新加坡住房政策的初衷是提高住房拥有率强调所有权而非租赁权而香港住房政策的重点是提供令市民满意的住所租住公屋是出售公屋的两倍之多1964年李光耀表示高住房拥有率将为新加坡带来社会和政治稳定当时由于新加坡的大多数人口都是移民公共住房计划的目的是保持社会稳定为实现这一目的李光耀认为政府必须使拥有住房的社会成为可能因此明确支持住房的所有权而非租赁权新加坡建屋局允许低收入家庭每月支付租金以拥有低于市场租金的公寓而在香港当公共房屋的概念于1973年推出之时目标只是为市民提供令人满意的住所并不在意市民是否拥有住房导致租住公屋几乎是出售公屋的两倍图15香港公营房屋属性分布80公营租住房屋公营出售房屋6040200201120162021资料来源香港房委会中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明88tablepage宏观专题报告22公屋管理政策新加坡建屋发展局HDB是新加坡国家发展部下属的法定委员会负责规划建设和管理所有公共住房及其相关设施由HDB建造的房屋被称为组屋或直接称为HDB普通组屋按照房间个数分为5大类分别为1至5居室此外还有行政公寓和三代公寓3Gen具体来看三室组屋四室组屋和五室组屋是组屋供给的主要类型占比超过70能满足大部分中等收入人群的需求一室组屋和二室组屋合计占比约为7主要是满足低收入人群和老年人需求大部分是以出租的形式供给此外行政公寓配套豪华主要是满足中高收入人群的需求图16新加坡组屋类型分布HDB1-2居室5716HDB3居室18HDB4居室HDB5居室和行政公寓23共有公寓和其他公寓32有地住宅资料来源新加坡统计局中国银河证券研究院新加坡对组屋申请人及其家庭的身份年龄和收入都有严格要求首先申请人本人必须为新加坡公民如以家庭为单位则至少有一人为新加坡公民或永久居民其次对于不同身份的申请也在年龄上也做出了相应规定总体逻辑是优先满足家庭需求个人需求次之表1新加坡组屋申请条件分类身份限制年龄限制家庭收入上限每月住房补贴补充条件公民补充补助2室3室4-5室金三个月内结婚未婚夫妇21岁以上申请人必须为70007000或140001400010000已婚夫妇新加坡公民多代家庭21000单身35岁以上7000不适用老年55岁以上14000资料来源新加坡建屋局中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明99tablepage宏观专题报告香港公屋项目更多管理形式多样香港公共房屋主要由香港房屋协会房协及香港房屋委员会房委会提供房协为独立的非政府及非牟利机构而房委会为特区政府房屋署辖下机构香港公共房屋可分为出租永久房屋资助出售房屋出租临时房屋数种表2香港各公屋计划列表名称属性内容管辖机构房委会出租公屋出租予低收入市民房委会房协出租住宅出租予低收入市民房协长者安居乐住屋出租为中产长者提供集居住康乐设施及医疗护理于一身的居所香港平民屋宇有限公香港平民屋宇有限公司出租屋只有大坑西邨一个出租屋邨司让公屋家庭以合理及可负担的价格购买现居公屋单位约为市场价格租者置其屋计划公屋55-70旨在为收入较高的公屋住户提供更多的资助出售房屋以加快公屋流转房委会绿表置居计划屋苑此计划中发售的屋苑由指定的在建出租公屋中抽出并只限符合居屋绿表定义人士居者有其屋计划屋苑政府以低于市价30-40向符合条件的公屋租户和低收入居民出售公寓出售住宅发售计划屋苑房协以优惠价格出售予辖下公租屋租户资助出售房屋项目屋苑房协以优惠价格出售予辖下公租屋租户房协1主体计划包括兴建楼宇市场定位面积优于居屋按市场价格60-70夹心阶层住屋计划屋苑出售2贷款计划提供资助贷款帮助合资格的家庭购置私人楼宇单位市建局资助出售房屋计划屋苑只有焕然壹居一个屋苑的七成单位透过此计划发售市区重建局新世界建好生活私人资助房屋以市价五折发售新世界发展资料来源香港房委会香港房协银河证券研究院香港房屋署确立了一套比较成熟的申请制度致力于以公平原则供给房屋确保所有申请者都必须符合的基本条件的同时针对不同的人群尤其是长者住房会另外指定一些优先配置计划以确保公共资源合理利用表3香港公屋申请条件分类内容申请人必须年满18岁申请人及所有家庭成员必须现居于香港并拥有香港入境权基本条件申请表内所有已婚人士必须与配偶一同申请配屋时申请内必须有至少一半成员在香港住满7年及所有成员仍在香港居住申请人及其家庭成员的每月总入息和总资产净值不得超过房委会规定的有关入息及总资产净值限额高龄单身人士申请人必须年满58岁而在配屋时必须年满60岁两位或以上的高龄人士申请表内的所有人士必须年满58岁而在配屋优先配屋计划共享颐年时全部人士必须年满60岁天伦乐与长者同住一单位或核心家庭与年长父母亲主分别入驻就近的单位资料来源香港房委会银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1010tablepage宏观专题报告香港房委会根据居民家庭资产收入支出房价房租人数等因素制定了一套严格的收入和资产限额标准以保障低收入群体的利益防止富户侵占资源家庭人数及年龄资产和收入的不同也会影响到承租的公屋面积房委会每年都根据具体的实际情况调整限额表4香港公屋申请收入和资产限制入息及资产净值限额非亲属关系之长者住户收入及总资产净值限额家庭人数每月收入限额资产净值限额住户人数每月收入限额资产净值限额1人129402730002人234607380002人195503690003人292909620003人244104810004人3714011240004人309505620005人4462012480005人371806240006人4901013500006人408406750007人5612014420007人467707210008人6277015100008人523107550009人6925016700009人5771083500010人或以上75580180000010人或以上62980900000资料来源香港房委会银河证券研究院23土地购置法律新加坡政府有强力法律支持收购土地而香港特区政府举步维艰新加坡政府为了开发公共住房制定了一套高效的土地收购法律赋予政府征用土地进行开发或再开发的权力只要它是为了公共目的或公共利益的工作1966年的土地征用法允许政府以低于市场价值的价格收购私人土地并补偿以前的所有者因此除了军事训练场公共开放空间或政府大楼外政府还拥有来自公共屋邨工业屋邨城市更新等土地块得益于该法案新加坡政府的土地占有率从1968年的26持续上升到1985年的75同时较低的征用价格保障了建屋发展局HDB能够根据居民的收入情况制定合理的组屋价格相比之下虽然香港特区政府拥有法律赋予的权力征用私人土地但面临的限制颇多例如基本法允许政府以市场价征用土地收回土地条例允许政府征用私人土地用作公共用途但同时基本法第6条及105条中保障私人土地财产的条文又使得在法律层面对于征收私人土地问题存在冲突24住房公积金制度新加坡住房政策的另一个特点是主要依赖中央公积金CPF为购房者提供资金中央公积金最初是养老储蓄机制后来新加坡政府扩大到其他社会保险层面如住房教育医疗等CPF缴费率总共为37雇主17雇员20HDB的CPF计划于1968年首次推出允许使用中央公积金为HDB住房的首付和按揭付款由于CPF储蓄的回报率与组屋价格的涨幅相比更低因此大多数居民选择提取其公积金储蓄购买组屋以最大限度提高储蓄的回报请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1111tablepage宏观专题报告表5新加坡中央公共基金申请条件转售公寓CDF住房补助金中央公积金增强型CPF住房补助金家庭升级CDF住房补助金家庭邻近住房补助金家庭家庭买转售公寓与家庭同住用途首次申请购房第二次申请购房购买转售组屋或住在附近可贷金额最高80000150000最高50000最高3000014000或21000收入限制90007000无多代家庭资料来源新加坡建屋局银河证券研究院香港的公积金计划称为强制性公积金供款为工资的105由雇主及雇员共同承担只可于退休时提取不能像CPF那样用于房屋医疗费用等与新加坡37的缴费率相比香港的缴费率如此之低即使香港公民被允许将储蓄用于住房也几乎没有帮助因此尽管新加坡的人均GDP更高但香港的消费支出占GDP比重消费率反而更高图17香港和新加坡最终消费支出占GDP比例中国香港新加坡120100806040200196019631966196919721975197819811984198719901993199619992002200520082011201420172020资料来源世界银行银河证券研究院25住房二级市场新加坡二级公屋市场繁荣政府鼓励民众出售组屋从而升级房屋购买更大的组屋自1971年3月起现有HDB单位的业主可在公开房屋市场出售其单位予其他符合HDB住房资格的买家公共转售市场每年的交易量约为现有公共房屋存量的3并且二手组屋的平均价格仅为私人住宅的80请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1212tablepage宏观专题报告图18新加坡组屋转售情况图19新加坡房市价格指数2009Q1100组屋总数组屋转售数量右轴私人住宅组屋转售11000003500025030000105000020025000100000015020000950000100150009000001000050850000500008000000201220132014201520162017201820192020202120091Q20093Q20101Q20103Q20111Q20113Q20121Q20123Q20131Q20133Q20141Q20143Q20151Q20153Q20161Q20163Q20171Q20173Q20181Q20183Q20191Q20193Q20201Q20203Q2021Q12021Q3资料来源新加坡建屋局中国银河证券研究院资料来源新加坡建屋局中国银河证券研究院新加坡的公共住房计划中嵌入了住房阶梯的思想政府经常鼓励房主转售和升级政府也经常回购住房以重新开发购买出售回购的周期允许公民随着家庭规模的增长升级到更大的房屋虽然转售公寓的价格仍由市场力量决定但由于严格的资格要求转售价仍然低于私人住宅同时政府可以直接通过政策调整对抗公屋价格通胀例如2010年新加坡政府延长了对转售公寓最低占用期的要求以防止楼市过热表6新加坡组屋转卖条件条件组屋新购组屋转售收入限制有无1不可有本地或海外房产1不可有本地或海外房产房产限制2卖出已有房产超过30个月2卖出已有房产超过15个月最低占用期5年5年等待时间4-5年立即资料来源新加坡建屋局银河证券研究院相反二级公屋市场在香港存在困难第一香港居者有其屋单位的业主其实只是准业主在取得房屋后业主只需支付政府的建造费用即可搬进居住然而直到补缴完房屋的市场价格前申请人并不拥有产权因此在居者有其屋的居住人一生的大部分时间里这些单位都无法在公开市场上出售申请人无法实现完全的居屋所有权也无法升级或迁出以适应家庭人口的增长仅有住宅发售计划允许业主在无需补地价的情况下出售房屋第二香港居民面临的另一个关键问题是如果政策设置的收入上限导致其中一名家庭成员获得超过工资上限的收入该家庭就有被驱逐的风险但是他们可能还买不起私人住房因此居民会寻求低薪工作来逃避突破收入上限形成恶性循环请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1313tablepage宏观专题报告三财政收入房地产企业与居民满意度31财政收入结构中国香港更加依赖土地财政2021年香港特区政府主要收入来源中排名前三的分别是利得税补地价和印花税其中补地价排在收入的第二名占比高达2527反观新加坡排名前三的分别是企业税个人所得税以及商品和服务税土地相关收入甚至上不了榜单事实上新加坡建屋局2021年度的亏损高达创纪录的4367亿新加坡币政府反而需要补贴公屋开发中国香港长期施行低税率和简单税制以此建立良好的经商环境并吸引人才在香港公司前200万港元的利得税税率为825其后的税率为165个人薪俸税最高税率为15而新加坡在企业低于30万新币的盈利征收85的企业税高于部分为17个人所得税最高可达22都要略高于中国香港低税率固然对企业和高净值人才非常友好但导致的问题是香港特区政府需要从其他途径获得收入来维持运转土地财政正是一种简单高效的手段而维持补地价收入的办法就是提高地价市值图20香港特区政府财政收入分布图21新加坡政府财政收入分布企业税利得税13353个人所得税432956补地价423商品和服务税6印花税1421印花税其他6投资收入海关消费税和碳税资产税7薪酬税19车辆定额保险费17619法定机构捐赠252716机动车税投注税资料来源香港财经事务及库务科中国银河证券研究院资料来源新加坡金管局中国银河证券研究院高地价政策思想主导土地政策香港特区政府进行土地买卖时一直以来都是贯彻高地价政策思想刻意在房地产价格较低的时候限制供给数量在房地产价格不断上涨时增加土地买卖的数量从数据来看在房地产过热的1997年2007年2011年和2016年土地拍卖面积达到了阶段性顶点而在2003年2008年以及2015年香港房地产市场比较低迷时土地供应则大幅减少请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1414tablepage宏观专题报告图22香港地价收入和拍地面积1997-2022图23香港房价指数1999100土地拍卖面积平方米地价百万港元右轴香港房价指数4000001400004504003500001200003503000001000003002500002508000020000020060000150150000100400001000005050000200000199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202000202119971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022资料来源香港地政署中国银河证券研究院资料来源特区政府统计处各年香港统计年刊中国银河证券研究院32垄断性房地产企业高地价政策使土地流向大地产商香港四大家族囤积两成用地在高地价政策下许多中小型房地产商无力负担地段好面积大的土地房地产市场完全由大开发商主导1999年在亚洲金融危机时期特区政府为了土地不被贱卖暂停土地拍卖并实行勾地政策即开发商向政府提出某块土地使用意向并缴纳押金该政策变相将土地控制权拱手让给大地产商导致中小地产商被逐步淘汰出市场使得土地进一步向大地产商集中根据香港的房地产商2021年财报数据等推算非农用地总储备量为5823163平方米占私人住宅用地的2157农地储备量为9825137平方米占农业用地的17四大房地产商总土地储存面积大约占总体的接近两成图24香港四大地产商土地储备情况2021非农土地储配面积平米农地土地储配面积平米45000004000000350000030000002500000200000015000001000000500000-恒基地产新鸿基地产新世界发展长实集团资料来源地产商年报恒基与新世界的财报有公布新鸿基和长实为我们测算银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1515tablepage宏观专题报告33居民满意度与环保组织新加坡是一个议会制国家人民行动党自1959年取得自治地位以来一直执政并以压倒性多数控制着议会在选举过程中人民行动党多次使用组屋翻新来拉选票让选择行动党选区的居民优先获得组屋翻新2011年李显龙参加新加坡国立大学的论坛时被问及为何反对党管辖的区域被排除在后回答是必须有差异那些执政党管辖的住宅区的民众支持了执政党这也意为该民众支持政府的各项措施也包括家居改进计划行动党能打出组屋优先翻新牌的原因也在于新加坡从建国初就实行组屋政策而又有八成国民都居住在组屋里因此组屋优先翻新就可以捆绑大多数民意新加坡民众对HDB组屋有超高满意度根据新加坡建屋局的住户抽样调查发现居民对他们的组屋社区和屋村设施的满意度在2018年达到932以上如前所述新加坡超过77的民众居住在组屋中而满意度又如此之高这使得建屋局在修建组屋时几乎没有阻力图25新加坡民众对HDB组屋满意度9709609509409309649209429109329169008902003200820132018资料来源新加坡建屋局银河证券研究院而香港有一半人口居住在私人物业中另一半人口租住各类公私营房屋两者的利益在某种程度上是对立的因此无论政策怎么调整都无法赢得民众的一致支持有房市民的利益与房价捆绑直接承受房价下跌的风险香港持续上升的房价使得有房人士的净资产不断上升一旦房价下降有房市民的利益反而受损香港八万五计划流产就是很好的例子1990s年代随着中英联合声明的签署香港在1997年6月30日之前每年土地供应限于五十公顷以免港英政府在主权移交前把香港最重要的土地资源卖光但这同时导致土地紧缺房价高速上涨1997年香港回归后首任特首董建华提出了八万五公屋计划力求每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个来环节居民的住房压力但由于亚洲金融风暴爆发引发1997年香港股灾以房地产和股市支撑的泡沫经济爆破香港楼价在1997年10月19日的最高峰后的一年内下跌了一半此后一直下行至2003年左右由于香港的大部分中产阶级都是通过把物业作抵押申请楼宇按揭向银行借取相当于楼价七成的按揭来购买物业但楼价的大幅下跌使在房价高位期购房的业主的资产价值跌至负值导致金融风险直线上升根据香港金融管理局数据负资产问题最严重的时共有约105697宗负资产按揭占所有按揭的22涉及金额1650亿港元按揭金额与抵押的比例为128请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1616tablepage宏观专题报告估算坏账风险为360亿港元在金融风险和民意沸腾的情况下特区政府被迫放弃八万五计划并出台救市政策被称为孙九招孙九招取消了所有的公屋计划并通过减少土地供应和政府退出房地产市场等的方法期望重新振兴房市基于此香港特区政府在八万五计划之后再未大幅修建过公屋从时间线来看除了在二十一世纪初首批八万五计划的单位落成其余时间公屋供给都在每年25000以下不及计划三成居者有其屋计划直至2011年经中央政府动员之后香港特区政府才宣布恢复计划图261999-2021香港新增住房单位情况公营住房私人住房8000070000600005000040000300002000010000019992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021资料来源特区政府统计处各年香港统计年刊银河证券研究院此外香港环保组织影响同样巨大香港扩充土地供应的方法之一是填海造陆但由于环保组织的强烈反对回归20年来香港没有大规模填海计划得到落实重大事项包括1996年1月海港协会发动17万名公众签名逼使特区政府搁置青洲填海计划呈交保护海港条例并在1997年6月立法局最后一次会议时成为法例香港回归后1998年因为保护海港协会为首的多个环境保护团体的反对逼使特区政府暂缓及重新检讨启德发展计划及添马舰发展工作中的填海部份影响最巨大的事件为海港协2004年1月9日在法律层面击败港府香港终审法院推翻湾仔北填海计划法院宣判时指出进行填海需符合以下原则有迫切及凌驾性的当前需要包括社群的经济环境和社会需要没有其他可行方法对海港的损害减至最少其中有迫切及凌驾性的当前需要的原则令到绝大部份填海计划在规划时就充满局限性四对中国大陆构建房地产新模式的启示1加大公屋供给量覆盖中产到低收入各层次群体提供差异化公屋满足不同人群需求新加坡模式能够成功的重要原因是组屋政策覆盖了大多数国民从1居室到5居室和高端行政公寓可以满足大部分家庭的需求在房屋入住率和房价都很高的北上广深和一部分发达城市政府可以在远离市区的地方新建公屋并采取先预定再修建的方式避免入住率过低预定可以与征信挂钩来避免违约同时由于公屋远离市区生活教育医疗等周边配套设施需同步规划避免申请人因生活不便选择搬回城区等行为对于二三线房屋过剩且房价相对低的城市政府可以直接购买或租赁已建成且空置率过高的楼盘作为公屋这样既可以使房地产企请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1717tablepage宏观专题报告业收回资金也可以提供给需要的人群例如住房条件差的家庭和个人需要照顾的老年人以及残疾人等2逐渐摆脱土地财政从香港特区的情况可以看到政府如果高度收入依赖土地财政就会降低政府控制房价的意愿而公屋供给的增长势必会影响房价与地价政府需寻找其他财政来源新加坡背靠马六甲海峡且相对独立的地缘政治环境使其不缺乏大型公司入住这也是为何新加坡企业税占比最多这可能对我国大多数城市借鉴意义有限可行的方案包括类似英国市政税等措施向房屋住户而不是房主收取维持市政运行的税款通过对不同层次质量的住房差异化收取高质量房屋收取高额税款低质量房屋和公屋可收取较低或免除税款3建立成熟的二级公屋市场二级市场使得新加坡公屋可以不断地提供给有需要的人群因此成熟的二级市场对解决住房紧缺和排队轮候等情况有较好帮助这需要政府严格审查申请人的情况杜绝高收入或高净值群体靠隐藏资产等方式进入公屋市场并趁机依靠转卖房屋赚取利润侵蚀真正有需要的群体的利益参考文献1QiuJZ2020TheVisibleHandInHousingMarketSingaporesHousingModelAndItsImplicationsOnHongKongUniversityofPennsylvaniaAvailableathttpsrepositoryupennedu2ZhangRJ2017ATaleofTwoCitiesComparativeStudyofPublicHousingPoliciesofHongKongandSingaporeAvailableathttpschicagounbounduchicagoedu3MokW2014ComparativestudiessingaporevsHongKonghousingpolicyAcademiaeduAvailableathttpswwwacademiaedu4八万五建屋计划2023香港民风大典Availableathttpshongkongfandomcom5美银美林2019若落实收回土地条例四大地产商料各获逾50亿赔偿StockVivaAvailableathttpsstockvivacomAccessedFebruary142023请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1818tablepage宏观专题报告图表目录图1新加坡和中国香港GDP走势百万美元3图2中国香港和新加坡人均GDP走势3图3中国香港的产业结构4图4新加坡的产业结构4图52020年新加坡家庭成员平均月收入分布新加坡元4图62021年中国香港工作居民平均月收入分布港元4图72021年中国香港和新加坡人口年龄结构5图8中国香港和新加坡基尼系数5图9新加坡政府补贴家庭情况新加坡元6图10香港土地使用分布7图11新加坡土地使用分布7图12住房可负担性中位数倍数7图13香港和新加坡住宅自有率情况7图14香港和新加坡房屋属性分布8图15香港公营房屋属性分布8图16新加坡组屋类型分布9图17香港和新加坡最终消费支出占GDP比例12图18新加坡组屋转售情况13图19新加坡房市价格指数2009Q110013图20香港特区政府财政收入分布14图21新加坡政府财政收入分布14图22香港地价收入和拍地面积1997-202215图23香港房价指数199910015图24香港四大地产商土地储备情况202115图25新加坡民众对HDB组屋满意度16图261999-2021香港新增住房单位情况17表1新加坡组屋申请条件9表2香港各公屋计划列表10表3香港公屋申请条件10表4香港公屋申请收入和资产限制11表5新加坡中央公共基金申请条件12表6新加坡组屋转卖条件13请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1919tablepage宏观专题报告分析师承诺及简介本人承诺以勤勉的执业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关高明宏观经济分析师中国人民大学国民经济学博士2015至2017年招商证券与中国人民大学联合培养应用经济学博士后2018至2022年招商证券宏观分析师2022年11月加入中国银河证券重点关注经济结构产业政策资产轮动的联动分析许冬石宏观经济分析师英国邓迪大学金融学博士2010年11月加入中国银河证券研究部新财富宏观团队成员主要从事数据分析和预测工作2014年获得第13届远见杯中国经济预测第一名20152016年获得第1415届远见杯中国经济预测第二名詹璐宏观经济分析师厦门大学工商管理硕士2022年11月加入中国银河证券研究部主要从事国内宏观经济研究工作评级标准行业评级体系未来6-12个月行业指数或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数相对于基准指数交易所指数或市场中主要的指数推荐行业指数超越基准指数平均回报20及以上谨慎推荐行业指数超越基准指数平均回报中性行业指数与基准指数平均回报相当回避行业指数低于基准指数平均回报10及以上公司评级体系推荐指未来6-12个月公司股价超越分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报20及以上谨慎推荐指未来6-12个月公司股价超越分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报1020中性指未来6-12个月公司股价与分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报相当回避指未来6-12个月公司股价低于分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报10及以上免责声明tableavow本报告由中国银河证券股份有限公司以下简称银河证券向其客户提供银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户若您并非银河证券客户中的专业投资者为保证服务质量控制投资风险应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理完成投资者适当性匹配并充分了解该项服务的性质特点使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用并不构成对客户的投资咨询建议并非作为买卖认购证券或其它金融工具的邀请或保证客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断银河证券认为本报告资料来源是可靠的所载内容及观点客观公正但不担保其准确性或完整性本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接银河证券不对其内容负责链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险银河证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格除非另有说明所有本报告的版权属于银河证券未经银河证券书面授权许可任何机构或个人不得以任何形式转发转载翻版或传播本报告特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权联系中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电tabl深圳市福田区金田路econtact3088号中洲大厦20层深广地区苏一耘0755-83479312suyiyunyjchinastockcomcn崔香兰0755-83471963cuixianglanchinastockcomcn上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区何婷婷021-20252612hetingtingchinastockcomcn陆韵如021-60387901luyunruyjchinastockcomcn北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区唐嫚羚010-80927722tangmanlingbjchinastockcomcn公司网址wwwchinastockcomcn请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明2020