事件描述
　　公司披露2023年度非公开发行A股股票预案，拟向不超过35名特定对象发行不超过11亿股（占当前总股本9.46%，A股11.32%），募集资金总额不超过150亿元，投向11个在建项目，并补充流动资金。同时公告2023-2025年现金分红占可分配利润的比例不低于30%。
　　事件评论
　　再融资优化资产负债表，结构性复苏背景下，公司经营弹性有望逐步修复。公司积极把握再融资窗口，计划定增不超过11亿股（占当前总股本9.46%，A股11.32%），发行后第一大股东仍为深铁集团（当前持股27.88%）。公司拟募集资金总额不超过150亿元，规模为当前已披露定增预案房企的首位，拟将其中的105亿元投向11个在建项目，剩余45亿元补充流动资金。11个项目分布在广州、中山、郑州、珠海、杭州、西安等城市，测算项目净利率区间为3.32%-11.44%，项目投资收益率区间为3.49%-13.64%。综合而言，定增短期对每股净利润和净资产的摊薄在所难免，但更关键的是有助于公司在周期底部优化资本结构，改善资产负债表，提高抗风险能力，并为后期潜在扩表储备资金，一旦市场需求修复逐步兑现（尤其核心城市边际复苏），公司积极获取核心区域优质地块的实力和概率将明显提升，经营端的弹性有望边际修复。
　　 2022年销售规模行业前三，投资力度仍有提升空间。2022年公司销售额4169.7亿元（-33.6%），全口径拿地总额922.4亿元（-50.2%），金额口径的拿地强度为22.1%（-7.4%），公司销售规模行业前三，仍处第一梯队，投资力度仍有发力空间。2023M1公司销售额286.3亿元（-31.1%），主因1月淡季且叠加春节假期，推盘同环比均有所下降所致；销售均价17113万元/平（-2.4%）。拿地方面，受供地节奏影响1月未新增土储。2022Q3末公司未竣工土储12991万方（在建9305+待建3686），同比下降18.8%，在审慎补库背景下，总量土储仍相对有保障，待建土储可供1-2年新开工，未售土储可供3年左右销售。待定增资金到位，核心城市需求端企稳，投资力度或将更为积极，扩表预期有望增强。
　　再融资有助优化资本结构，经营弹性修复可期。定增短期难免有一定稀释，但从长期维度出发，募集大体量资金将明显提振资金实力，优化资产负债表，增强抗风险能力；一旦市场需求企稳，公司积极获取核心城市优质地块的实力和概率将大幅提升，资金储备充裕后可更好迎接行业复苏。综合来看，公司财务相对稳健，低基数下业绩有望止跌企稳；前期相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的，核心是当行业迎来边际改善之际，是否能够快速调整节奏，此次募资可明显提高补充资金储备，更好把握行业修复机会。中长期而言，公司在信用和效率层面的内生能力依然突出，开发业务头部地位仍相当稳固，第二曲线稳步成长，其中万物云已奔赴港股上市，其他存量业务重估价值可观。预计2022-2024年归母净利236/244/262亿，增速5%/3%/8%，P/E为8.7/8.4/7.8 X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、行业宽松政策及需求修复进度不及预期；
　　2、结算资源及毛利率不及预期；
　　3、市场下行期，公司计提的存货减值超预期。

研究报告全文：丨证券研究报告丨公司研究丨点评报告丨万科A000002SZ资本结构有望优化经营弹性修复可期TableTitle万科A非公开发行预案点评报告要点定增短期难免有一定稀释但从长期维度出发募集大体量资金将明显提振资金实力优化资TableSummary产负债表增强抗风险能力一旦市场需求企稳公司积极获取核心城市优质地块的实力和概率将大幅提升资金储备充裕后可更好迎接行业复苏综合来看公司财务相对稳健低基数下业绩有望止跌企稳前期相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的核心是当行业迎来边际改善之际是否能够快速调整节奏中长期而言公司在信用和效率层面的内生能力依然突出开发业务头部地位仍相当稳固第二曲线稳步成长其他存量业务重估价值可观分析师及联系人TableAuthor刘义薛梦莹SACS0490520040001SACS0490520120002请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨2023-02-14cjzqdt11111万科A000002SZ资本结构有望优化经营弹性修复可期TableTitle2公司研究丨点评报告TableRank投资评级买入丨维持万科A非公开发行预案点评事件描述TableSummary2公司基础数据公司披露2023年度非公开发行A股股票预案拟向不超过35名特定对象发行不超过11亿股当前股价TableBaseData元1766占当前总股本946A股1132募集资金总额不超过150亿元投向11个在建项目总股本万股1163071并补充流动资金同时公告年现金分红占可分配利润的比例不低于2023-202530流通A股B股万股9717360事件评论资产负债率7785再融资优化资产负债表结构性复苏背景下公司经营弹性有望逐步修复公司积极把握每股净资产元2073再融资窗口计划定增不超过11亿股占当前总股本946A股1132发行后第市盈率当前897一大股东仍为深铁集团当前持股2788公司拟募集资金总额不超过150亿元规市净率当前051模为当前已披露定增预案房企的首位拟将其中的105亿元投向11个在建项目剩余45近12月最高最低价元21901313亿元补充流动资金11个项目分布在广州中山郑州珠海杭州西安等城市测算注股价为2023年2月13日收盘价项目净利率区间为332-1144项目投资收益率区间为349-1364综合而言定增短期对每股净利润和净资产的摊薄在所难免但更关键的是有助于公司在周期底部市场表现对比图近12个月优化资本结构改善资产负债表提高抗风险能力并为后期潜在扩表储备资金一旦市TableChart场需求修复逐步兑现尤其核心城市边际复苏公司积极获取核心区域优质地块的实力万科A沪深300指数7和概率将明显提升经营端的弹性有望边际修复-52022年销售规模行业前三投资力度仍有提升空间2022年公司销售额41697亿元--17-29336全口径拿地总额9224亿元-502金额口径的拿地强度为221-74202222022620221020232公司销售规模行业前三仍处第一梯队投资力度仍有发力空间2023M1公司销售额资料来源Wind2863亿元-311主因1月淡季且叠加春节假期推盘同环比均有所下降所致销售均价17113万元平-24拿地方面受供地节奏影响1月未新增土储2022Q3相关研究末公司未竣工土储12991万方在建9305待建3686同比下降188在审慎补库背景下总量土储仍相对有保障待建土储可供1-2年新开工未售土储可供3年左右销TableReport业绩平稳增长相关多元业务潜在价值突出售待定增资金到位核心城市需求端企稳投资力度或将更为积极扩表预期有望增强万科A2022年三季报点评2022-10-30业绩边际修复稳健龙头价值可期万科再融资有助优化资本结构经营弹性修复可期定增短期难免有一定稀释但从长期维度A2022年中报点评2022-09-06出发募集大体量资金将明显提振资金实力优化资产负债表增强抗风险能力一旦市业绩相对平稳稳健龙头潜在价值可期2022-场需求企稳公司积极获取核心城市优质地块的实力和概率将大幅提升资金储备充裕后04-30可更好迎接行业复苏综合来看公司财务相对稳健低基数下业绩有望止跌企稳前期相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的核心是当行业迎来边际改善之际是否能够快速调整节奏此次募资可明显提高补充资金储备更好把握行业修复机会中长期而言公司在信用和效率层面的内生能力依然突出开发业务头部地位仍相当稳固第二曲线稳步成长其中万物云已奔赴港股上市其他存量业务重估价值可观预计2022-2024年归母净利236244262亿增速538PE为878478X维持买入评级风险提示1行业宽松政策及需求修复进度不及预期2结算资源及毛利率不及预期更多研报请访问3市场下行期公司计提的存货减值超预期长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明公司研究点评报告财务报表及预测指标利润表百万元TableFinance资产负债表百万元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E营业总收入452798517021561674604654货币资金149352150809150261156520营业成本353977413961450894484656交易性金融资产21121246363毛利98821103060110780119998应收账款4744566669256626营业收入22202020存货1075617117950612229721274713营业税金及附加21056232662527527209预付账款67230745137529974637营业收入5555其他流动资产303304305791302199293527销售费用12809134431432314814流动资产合计1600268171640617579021806387营业收入3332长期股权投资144449146778149397151402管理费用10242113741235713302投资性房地产85953924739692399303营业收入2222固定资产合计12821133161384714411研发费用642733797858无形资产10445144851700518505营业收入0000商誉3822390239624002财务费用4384464837224643递延所得税资产33518335183351833518营业收入1111其他非流动资产47361499425254555120加资产减值损失-3514-1680-1500-1020资产总计1938638207082021251002182649信用减值损失-280-180-160-140短期贷款14413145001420014000公允价值变动收益4678应付款项330411370864395304408970投资收益6614413635393930预收账款1364160315731693营业利润52531518885620361961应付职工薪酬6378703772147270营业收入12101010应交税费25191284362920730233营业外收支-308-488-266-436其他流动负债933689976312960376957303利润总额52223514005593861525流动负债合计1311446139875214078741419469营业收入12101010长期借款154322166322176322184322所得税费用14153141351566317842应付债券53021565215952162521净利润38070372654027543683递延所得税负债1290129012901290归属于母公司所有者的净利润22524236262436626210其他非流动负债25786257862578625786少数股东损益15545136391590917473负债合计1545865164867116707931693388EPS元193203209225归属于母公司所有者权益235953251690267940285420现金流量表百万元少数股东权益1568201704591863672038402021A2022E2023E2024E股东权益392773422149454307489261经营活动现金流净额4113200411857124570负债及股东权益1938638207082021251002182649取得投资收益收回现金5957413635393930基本指标长期股权投资-2554-2328-2619-20052021A2022E2023E2024E资本性支出-4601-5300-3800-2800每股收益193203209225其他-25082-11233-9035-7148每股经营现金流035172160211投资活动现金流净额-26281-14725-11916-8023市盈率913870844784债券融资14977350030003000市净率087082077072股权融资38794500EVEBITDA563639620573银行贷款增加减少1072361208797007800总资产收益率12111112筹资成本-41564-19602-20053-21237净资产收益率95949192其他-142547150150150净利率50464343筹资活动现金流净额-23104-3859-7203-10287资产负债率797796786776现金净流量不含汇率变动影响-449541456-5486259总资产周转率023025026028资料来源公司公告长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明34公司研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载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