事件：公司公告A股非公开增发预案。
　　抢占政策红利窗口，有序补充资金。
　　 1）公司拟非公开发行不超过11亿股，即不超过本次发行前公司总股本（含库存股）的9.46%，不超过本次发行前公司A股总股本（含库存股）的11.32%。募集资金总额不超过人民币150亿元。本次非公开发行股票的发行对象为不超过35名（含35名）特定对象。截至2月12日，公司本次非公开发行尚未确定发行对象；若存在因关联方认购本次非公开发行的股份构成关联交易的情形，公司将按照有关规定及时进行审议和披露。
　　 2）通过本次发行募集资金，一方面为公司现有项目提供新的资金支持，有利于推动项目顺利实施和按时交付，一方面扩充公司资本规模，为公司长期稳定发展奠定坚实基础。本次募集资金投资项目的实施有助于公司优化资产负债结构，减少财务费用支出，增强公司抗风险能力，从而进一步提升盈利水平和核心竞争力。
　　公布未来三年股东分红回报规划。未来三年内，公司将继续注重现金分红与股东回报，在满足公司正常生产经营的资金需求的情况下，公司计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。任何三个连续年度内，公司以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。
　　长租公寓业务有序推进，有序打通资金通道。公司已公告与中国建设银行股份有限公司，共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”。该基金募集规模为人民币100亿元，主要投资于万科及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。该基金设立有助于盘活公司长租公寓存量资产，进一步扩大长租公寓业务管理规模。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。预计公司2022年和2023年EPS在2.01和2.10元。给予公司2023年10-12XPE水平，对应合理价值区间21-25.2元，维持“优于大市”评级。
　　风险提示：1）涨价引发调控风险：2）行业销售不达预期风险

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告万科A000002公司跟踪报告2023年02月13日TableInvestInfo投资评级优于大市维持抢占政策红利窗口拟非公开发行募资股票数据TableSummary02TableStockInfo月10日收盘价元1767投资要点52周股价波动元1313-2190总股本流通A股百万股116319717总市值流通市值百万元205515205394事件公司公告A股非公开增发预案相关研究抢占政策红利窗口有序补充资金再获大股东关键支持抢占融资红利窗口TableReportInfo20221202财务结构安全经营服务业务积极发展1公司拟非公开发行不超过11亿股即不超过本次发行前公司总股本含20221029库存股的946不超过本次发行前公司A股总股本含库存股的1132兑现业绩稳步回升转型价值开始展现募集资金总额不超过人民币150亿元本次非公开发行股票的发行对象为不20220831超过35名含35名特定对象截至2月12日公司本次非公开发行市场表现尚未确定发行对象若存在因关联方认购本次非公开发行的股份构成关联交TableQuoteInfo易的情形公司将按照有关规定及时进行审议和披露万科A海通综指10942通过本次发行募集资金一方面为公司现有项目提供新的资金支持有利294于推动项目顺利实施和按时交付一方面扩充公司资本规模为公司长期稳-506定发展奠定坚实基础本次募集资金投资项目的实施有助于公司优化资产负-1306债结构减少财务费用支出增强公司抗风险能力从而进一步提升盈利水平和核心竞争力-2106-2906公布未来三年股东分红回报规划未来三年内公司将继续注重现金分红与202222022520228202211股东回报在满足公司正常生产经营的资金需求的情况下公司计划每年以沪深300对比1M2M3M现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30任何三个连续年绝对涨幅-60-136233度内公司以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利相对涨幅-82-163119润的百分之三十资料来源海通证券研究所长租公寓业务有序推进有序打通资金通道公司已公告与中国建设银行股TableAuthorInfo份有限公司共同投资设立建万北京住房租赁投资基金有限合伙该基金募集规模为人民币100亿元主要投资于万科及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅存量商办物业等存量资产同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅存量商办物业等存量资产用于租赁住房该基金设立有助于盘活公司长租公寓存量资产进一步扩大长租公寓业务管理规模投资建议维持优于大市评级预计公司2022年和2023年EPS在201和210元给予公司2023年10-12XPE水平对应合理价值区间21-252元维持优于大市评级风险提示1涨价引发调控风险2行业销售不达预期风险分析师涂力磊主要财务数据及预测Tel02123219747TableFinanceInfoEmailtll5535haitongcom202020212022E2023E2024E证书S0850510120001营业收入百万元419112452798507160566828632476-YoY13980120118116净利润百万元4151622524233212446026248-YoY68-457354973全面摊薄EPS元357194201210226毛利率292218210200197净资产收益率18595949598资料来源公司年报2020-2021海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究万科A0000022表1同类型企业估值情况EPS元每股PE倍PEG公司名称20212022E2023E20212022E2023E2022E保利地产229245261689644605095招商蛇口13113814911311073994161金地集团208219237468445411066华侨城A04604405311501202998164以上均值859841752122万科A194201210912881840210资料来源公司2021年年报Wind海通证券研究所图1万科单月销售金额情况图2万科单月新增项目权益建筑面积资料来源公司各月销售数据公告海通证券研究所资料来源公司各月土地数据公告海通证券研究所表2公司募集资金拟投入项目募集资金拟投入金额序号项目名称总投资金额万元万元1中山金域国际2934431250002广州金茂万科魅力之城934635800003珠海海上城市404226500004杭州星图光年轩542549700005郑州翠湾中城3961871300006郑州未来时光236130700007重庆星光天空之城2206701000008成都菁蓉都会171063850009西安万科东望64664412000010长春溪望荟2332689000011鞍山高新万科城45728613000012补充流动资金450000450000合计49861001500000资料来源公司2023年非公开增发预案海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究万科A0000023财务报表分析和预测TableForecastInfo主要财务指标20212022E2023E2024E利润表百万元20212022E2023E2024E每股指标元营业总收入452798507160566828632476每股收益194201210226营业成本353977400702453595508026每股净资产2029212322152302毛利率218210200197每股经营现金流035-673068103营业税金及附加21056220612324026564每股股利125102112133营业税金率47444142价值评估倍营业费用12809145551587617890PE912881840783营业费用率28292828PB087083080077管理费用10242121721334314985PS045041036032管理费用率23242424EVEBITDA602821853887EBIT54071569215994864085股息率71576375财务费用4384121341865122385盈利能力指标财务费用率10243335毛利率218210200197资产减值损失-3514186020802370净利润率50464342投资收益66145072878610120净资产收益率95949598营业利润52531518085226254300资产回报率12090909营业外收支-308100480750投资回报率57474544利润总额52223519085274255050盈利增长EBITDA62135599656351168159营业收入增长率80120118116所得税14153145341482115579EBIT增长率-267535369有效所得税率271280281283净利润增长率-457354973少数股东损益15545140531346213223偿债能力指标归属母公司所有者净利润22524233212446026248资产负债率797836838846流动比率122115112110速动比率034028028028资产负债表百万元20212022E2023E2024E现金比率011009009008货币资金149352172000175200192000经营效率指标应收账款及应收票据4771479155656131应收帐款周转天数382342355351存货1075617153145016155421781571存货周转天数1109139513001280其它流动资产370528456326502929566446总资产周转率023020021021流动资产合计1600268216456722992362546147固定资产周转率3532388842714686长期股权投资144449165449176749198199固定资产12821130431327213498在建工程3398319131072982无形资产10445136351715220458现金流量表百万元20212022E2023E2024E非流动资产合计338370387237425308475147净利润22524233212446026248资产总计1938638255180427245443021295少数股东损益15545140531346213223短期借款14413167332227874294220非现金支出11857118414831703应付票据及应付账款330537382900430148482996非经营收益-798137228865205预收账款1364138716031769营运资金变动-37833-117202-34410-34440其它流动负债965133133593713842131525470经营活动现金流4113-78271788111940流动负债合计1311446188755620438372304454资产-9514-4111-4254-3813长期借款154322165322157322169322投资-28026-44000-32300-43400其它长期负债80097811858138282264其他11260146243864530非流动负债合计234419246507238704251586投资活动现金流-26281-46650-32168-42683负债总计1545865213406322825412556040债权募资1072361639205254279228实收资本11625116311163111631股权募资38794500归属于母公司所有者权益235953246869257669267697其他-169133-16357-25054-31685少数股东权益156820170872184335197557融资活动现金流-231041475682748847543负债和所有者权益合计1938638255180427245443021295现金净流量-4495422648320016800备注1表中计算估值指标的收盘价日期为02月10日2以上各表均为简表资料来源公司年报2021海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究万科A0000024信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports华侨城A保利物业碧桂园碧桂园服务华润臵地中国国贸新湖中宝金科股份卓越商企服务建发股份天健集团融创服务万物云旭辉控股集团保利发展锦和商管华发股份金地集团招商蛇口龙湖集团中国海外发展东方雨虹美的臵业远洋服务越秀服务张江高科万科A中国金茂华润万象生活陆家嘴投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明