研究报告全文：万科A0000022022年盈利企稳多元业务经营优势突出2023-01-16预测2022年归母净利润同比增长4略低于市场预期同比增长82022年盈利料稳健增长毛利率继续释压考虑到1-3Q22竣工面积同比增长18我们预计公司全年竣工计划有望达成对应同比增长9带动2022年营业收入实现同比高个位数增长全年税后毛利率料下滑至16左右2021年172与前三季度基本持平最终全年归母净利润有望录得同比低个位数增长略低于市场预期往前看我们认为公司毛利率进一步下探幅度有限今明两年结算及盈利有望保持平稳关注要点2022年开发基本盘略承压关注拿地强度边际变化2022年公司实现销售金额4170亿元同比下降34Top10房企整体降幅33新增37个项目拿地总额同比下降52至912亿元金额口径拿地强度222021年30我们认为公司2023年有望在确保经营安全的前提下精选核心城市优质项目2022年南方上海区域拿地金额占比超八成深圳东莞上海拿地均超百亿元拿地强度有望伴随市场景气度恢复而边际提升我们估算2022年末公司在手货值约14万亿元预计2023年推货量较去年基本持平多元业务经营稳健向好1-3Q22公司物流仓储租赁住宅商业开发运营业务的营业收入分别同比增长431211公司2022年内新增10个物流仓储项目在管长租公寓中已有45万间纳保成功并通过委托印力管理集团商业项目进一步实现管理整合与经营质量提升我们预计今明两年公司各多元业务板块收入有望维持稳健增长叠加折旧摊销等负面影响逐年降低中长期维度上多元业务对报表的贡献将持续提升对开发业务经营和盈利形成有效补充并提升公司估值水平率先受益于三支箭融资支持政策我们统计公司2022年新发行债券543亿元加权平均票面利率仅295公司作为信用资质良好的优质房企持续受益于近期信贷及股债融资支持政策我们统计公司年内已与六大行签订总对总合作协议其中中行交行邮储均确定授予公司1000亿元融资额度公司亦向交易商协会申请280亿元储架式注册发行以夯实融资资源储备公司持续推进AH股股权融资事项有望进一步优化资产结构并降低融资成本盈利预测与估值我们维持2022年盈利预测不变考虑到今明两年结算规模可能承压下调2023年盈利预测6至236亿元引入2024年盈利预测238亿元对应同比增速分别为411公司当前股价交易于9292倍20232024年市盈率维持跑赢行业评级上调目标价20至232元估值年份切换导致多元业务盈利提升对应5倍2023年住宅开发业务目标PE和1517亿元非住业务目标市值已考虑未上市折价较当前股价有24的上行空间风险结算利润率下行幅度超预期多元业务发展不及预期