股债双通道融资并进，维持A股“买入”评级
　　公司12月16日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告，“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持2022-2024年EPS分别为2.00/2.10/2.34元的预测，A股（000002 CH）参考可比公司2022年PE均值8.42x（Wind一致预期），稳健的财务强化公司龙头地位，万物云成功分拆上市，REITs政策推进同样加快多元化价值重估，我们予以2022年11.5xPE，予以目标价23.00元（前值17.20元，2022PE8.6x），H股（2202 HK）参考22年9-11月平均折价率25%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以A股折价25%，目标价19.17港币（前值11.10港币），维持“增持”评级。
　　大股东深铁集团支持，股权融资加速推进
　　11月24日，公司发出2022年第一次临时股东大会通知，审议申请500亿债务融资工具的授权议案。11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施。而在12月1日，深铁集团则就以持股3%以上股东身份提请将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》作为临时提案提交审议，内容主要包括发行不超过A股已发行股本20%的新股。从政策响应速度上可以看出大股东对于公司发展的重视，我们认为大股东的积极表率彰显对公司发展的信心和支持。
　　融资端受益颇多，REITs扩围有望打开估值空间
　　据我们统计，“第二支箭”以来公司即获12家银行的意向性融资额度，其中仅交通银行给予的额度达1000亿元。第二支箭，万科向交易商协会表达了280亿元的储架式注册发行意向，并筹备发行500亿元债务融资工具，同时公司也积极响应第三支箭。值得注意的是，公司发行500亿债务融资的募集资金用途包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目，我们认为公司有望受益于REITs扩围，进一步打开估值空间。
　　销售降幅收窄，投资强度加大
　　据公司月度经营数据公告，2022年10-11月两个月实现合同销售金额626亿元，同比下降26.5%，较2022年1-9月同比降幅收窄了7.8pct。同时在三支箭加持下，公司在拿地方面也更为主动，2022年1-9月，公司拿地强度约19.7%，而10-11月两个月公司则拿了总价205亿元的土地，投资强度提升至32.7%，并且全为开发项目。公司重新加大拿地强度，并且在融资端有望再获支持，我们看好明年销售逐步回暖，公司销售的复苏弹性。
　　风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。
　　
　　

研究报告全文：港股通证券研究报告万科A2202HK000002CH股债双通道并进加大投拓信心华泰研究动态点评2202HK000002CH投资评级增持维持买入维持2022年12月19日中国内地中国香港房地产开发目标价港币1917人民币2300股债双通道融资并进维持A股买入评级研究员陈慎公司12月16日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告SACNoS0570519010002chenshenhtsccom第三支箭政策以来公司频获融资支持而此次会议彰显公司希望继续SFCNoBIO834862128972228把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿我们维持2022-2024年研究员刘璐EPS分别为200210234元的预测A股000002CH参考可比公司SACNoS0570519070001liulu015507htsccom2022年PE均值842xWind一致预期稳健的财务强化公司龙头地位SFCNoBRD825862128972218万物云成功分拆上市REITs政策推进同样加快多元化价值重估我们予以2022年115xPE予以目标价2300元前值1720元2022PE86xH研究员林正衡SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom股2202HK参考22年9-11月平均折价率25以及两地对业绩和多元SFCNoBRC046862128972087化业务估值差异予以A股折价25目标价1917港币前值1110港币维持增持评级基本数据大股东深铁集团支持股权融资加速推进港币人民币2202HK000002CH目标价11月24日公司发出2022年第一次临时股东大会通知审议申请500亿19172300收盘价截至12月16日16761938债务融资工具的授权议案11月28日证监会决定在股权融资方面调整优市值百万194931225403化5项措施而在12月1日深铁集团则就以持股3以上股东身份提请6个月平均日成交额百万189001658将关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案作为52周价格范围987-21851352-2230临时提案提交审议内容主要包括发行不超过A股已发行股本20的新股BVPS20732073从政策响应速度上可以看出大股东对于公司发展的重视我们认为大股东的积极表率彰显对公司发展的信心和支持股价走势图万科A人民币融资端受益颇多REITs扩围有望打开估值空间相对沪深300238据我们统计第二支箭以来公司即获12家银行的意向性融资额度其中仅交通银行给予的额度达1000亿元第二支箭万科向交易商协会表达了214280亿元的储架式注册发行意向并筹备发行500亿元债务融资工具同时181公司也积极响应第三支箭值得注意的是公司发行500亿债务融资的募163集资金用途包括但不限于长租公寓物流地产产业园养老公寓等募投项137目我们认为公司有望受益于REITs扩围进一步打开估值空间Dec-21Apr-22Aug-22Dec-22资料来源Wind销售降幅收窄投资强度加大据公司月度经营数据公告2022年10-11月两个月实现合同销售金额626亿元同比下降265较2022年1-9月同比降幅收窄了78pct同时在三支箭加持下公司在拿地方面也更为主动2022年1-9月公司拿地强度约197而10-11月两个月公司则拿了总价205亿元的土地投资强度提升至327并且全为开发项目公司重新加大拿地强度并且在融资端有望再获支持我们看好明年销售逐步回暖公司销售的复苏弹性风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险经营预测指标与估值会计年度202020212022E2023E2024E营业收入人民币百万419112452798493900516513551665-1392804908458681归属母公司净利润人民币百万4151622524232352445127244-68045753165231143EPS人民币最新摊薄357194200210234ROE20139789609611013PE倍5431001970922827PB倍100096091086081EVEBITDA倍5129091019963944资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1万科A2202HK000002CH图表1可比公司估值表截至2022年12月16日总市值EPS元PE公司名称股票代码亿元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E保利发展600048CH1918229235252274700681636585招商蛇口001979CH1131134120136147109112201078998金地集团600383CH497208219232247528502474445南山控股002314CH12003604604004712329661119-平均773842729676注盈利预测来自Wind一致预期资料来源WindBloomberg华泰研究风险提示行业销售下行风险由于疫情影响本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能尤其是部分三四线城市使得行业销售投资增速低于我们在悲观情景下的假设值公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险公司目前储备较低如果扩储节奏低预期可能导致可售货值不足进而影响未来收入和利润增速图表2万科APE-Bands图表3万科APB-Bands人民币万科A5x10x人民币万科A07x10x15x20x25x14x18x22x1005075385025251300Dec19Jun20Dec20Jun21Dec21Jun22Dec19Jun20Dec20Jun21Dec21Jun22资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2万科A2202HK000002CH盈利预测资产负债表利润表会计年度人民币百万202020212022E2023E2024E会计年度人民币百万202020212022E2023E2024E流动资产15473871600268187019817622802097046营业收入419112452798493900516513551665现金195231149352162910170368181963营业成本296541353977391774409523435234应收账款29924744369551304295营业税金及附加2723721056229672401925653其他应收账款249499266061296298291808336323营业费用1063712809133351394614895预付账款6224867230740017369684053管理费用1028810242111721168412479存货10020631075617129877011831851454599财务费用51454384371340064160其他流动资产3535537264345243809235812资产减值损失19813514395136163310非流动资产321790338370364152381567400737公允价值变动收益533382401421442长期投资141895144449164167175955189632投资净收益135126614529152115195固定投资1257712821152051745920383营业利润7995952531512965396460094无形资产608810445117621331914526营业外收入999501148114811481148其他非流动资产161230170654173019174833176195营业外支出12821456145614561456资产总计18691771938638223435021438472497782利润总额7967652223509885365559786流动负债13174931311446159969414789241777186所得税2037814153135121421915843短期借款2511214413910597152175896净利润5929838070374763943743942应付账款295685330411362537361804408015少数股东损益1778315545142411498616698其他流动负债996697966623114609710455981293276归属母公司净利润4151622524232352445127244非流动负债201840234419215684217796240808EBITDA8478157272554745855564943长期借款132037154322135588137700160712EPS人民币基本362194200210234其他非流动负债6980380097800978009780097负债合计15193331545865181537816967202017995主要财务比率少数股东权益125334156820171061186046202745会计年度202020212022E2023E2024E股本1161811625116311163111631成长能力资本公积1855420584205782057820578营业收入1392804908458681留存公积195883203885222599242291264234营业利润43734302355201136归属母公司股东权益224511235953247912261081277043归属母公司净利润68045753165231143负债和股东权益18691771938638223435021438472497782获利能力毛利率29252182206820712111现金流量表净利率1415841759764797会计年度人民币百万202020212022E2023E2024EROE20139789609611013经营活动现金5318841136405447611328ROIC111713434280632952876净利润5929838070374763943743942偿债能力折旧摊销10281008126814111549资产负债率81287974812579148079财务费用51454384371340064160净负债比率19193099362930453511投资损失135126614529152115195流动比率117122117119118营运资金变动27133783330431540045485速动比率035033029032030其他经营现金39415099329202817129949营运能力投资活动现金579726281217351359115500总资产周转率023024024024024资本支出72089578698666916695应收账款周转率1683011706117061170611706长期投资830014394197171178913677应付账款周转率105113113113113其他投资现金213062309496848884873每股指标人民币筹资活动现金325042310458171417324048每股收益最新摊薄357194200210234短期借款97461069976646195384375每股经营现金流最新摊薄457035055385011长期借款177172228518735211223012每股净资产最新摊薄19302029213222452382普通股增加31559765533000000估值比率资本公积增加61702029533000000PE倍5431001970922827其他筹资现金6645336727116083132533339PB倍100096091086081现金净增加额259244495473502269967220EVEBITDA倍5129091019963944资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3万科A2202HK000002CH免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4万科A2202HK000002CH香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或其高级管理层董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券或任何相关投资头寸并可能不时进行增持或减持该证券或投资因此投资者应该意识到可能存在利益冲突评级说明投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力含此期间的股息回报相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数具体如下行业评级增持预计行业股票指数超越基准中性预计行业股票指数基本与基准持平减持预计行业股票指数明显弱于基准公司评级买入预计股价超越基准15以上增持预计股价超越基准515持有预计股价相对基准波动在-155之间卖出预计股价弱于基准15以上暂停评级已暂停评级目标价及预测以遵守适用法规及或公司政策无评级股票不在常规研究覆盖范围内投资者不应期待华泰提供该等证券及或公司相关的持续或补充信息免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5万科A2202HK000002CH法律实体披露中国华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91320000704041011J香港华泰金融控股香港有限公司具有香港证监会核准的就证券提供意见业务资格经营许可证编号为AOK809美国华泰证券美国有限公司为美国金融业监管局FINRA成员具有在美国开展经纪交易商业务的资格经营业务许可编号为CRD298809SEC8-70231华泰证券股份有限公司南京北京南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼邮政编码210019北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层邮政编码100032电话862583389999传真862583387521电话861063211166传真861063211275电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom深圳上海深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼邮政编码518017上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼邮政编码200120电话8675582493932传真8675582492062电话862128972098传真862128972068电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom华泰金融控股香港有限公司香港中环皇后大道中99号中环中心58楼5808-12室电话852-3658-6000传真852-2169-0770电子邮件researchhtsccomhttpwwwhtsccomhk华泰证券美国有限公司美国纽约哈德逊城市广场10号41楼纽约10001电话212-763-8160传真917-725-9702电子邮件Huataihtsc-uscomhttpwwwhtsc-uscom版权所有2022年华泰证券股份有限公司免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6