单月销售依旧低迷，融资三支箭齐发力，维持“买入”评级
　　万科发布2022年11月经营简报。公司11月销售面积和金额分别同比下滑18.3%和29.5%，投资拿地保持谨慎，自房地产融资三支箭落地后，公司在银行授信、债券融资和股权融资三端都获得助力，融资端进一步改善，对公司基本面提供有力支撑。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为8.7、7.9、7.2倍，维持“买入”评级。
　　单月销售不及预期，累计降幅持续收窄
　　万科11月实现合同销售面积207.4万平方米，合同销售金额304.4亿元，分别同比下滑18.3%和29.5%，销售金额降幅较10月同比扩大，延续了低迷表现。公司1-11月合同销售面积2343.1万平方米，合同销售金额3772.2亿元，分别同比下滑32.2%和33.1%，在2021年低基数下累计降幅有所收窄，优于克而瑞百强房企累计销售金额42.6%的下滑比例。
　　拿地保持谨慎，单月新增开发项目三个
　　万科11月单月新增3个开发项目，分别位于长沙和东莞，总计容建面67.1万平方米，权益建面32.1万平方米，拿地建面权益比47.8%，需支付权益土地款41.9亿元，权益拿地楼板价13053元/平方米。公司1-11月共获取开发项目35个，拿地面积667.8万平方米，权益拿地面积410.8亿元，拿地建面权益比61.5%。公司11月拿地金额/销售金额达29.2%，拿地总体延续了谨慎的策略。
　　融资渠道畅通，披露股权融资意向
　　万科已向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，也是唯一一家获得全部六大行意向融资授信的房企，获得六大行授信额度超3000亿。同时公司披露股权融资意向，第一大股东深圳地铁提请股东大会给予授权，包括但不限于配发新股不超过已发行的A股及/或H股数量的20%，展现了公司对未来发展的坚定信心。
　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。