事件
　　公司发布2022年三季报，前三季度实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；实现归母净利润170.5亿元，同比增长2.2%。
　　简评
　　前三季度业绩保持正增长。公司第三季度营收增长25.3%，而归母净利润下降14.4%，业绩下滑的主要原因在于：1、毛利率为18.3%，较去年同期下降2.5个百分点；2、综合所得税率较去年同期提升8.1个百分点至31.6%；3、少数股东损益占净利润比重较去年同期提升14.1个百分点至47.2%。结算毛利率的下滑也是造成公司前三季度归母净利润增速低于营收增速的主要原因。截至三季度末，公司合同负债余额5365.1亿元，是2021年营收的1.2倍，全年结算仍有保障。
　　销售边际改善，拿地较为谨慎。公司前三季度实现销售金额3146.7亿元，同比下降34.3%，销售仍然承压。其中，第三季度的7、8、9月销售金额增速分别为-34.6%/-16.4%/-3.8%，销售降幅边际收窄。前三季度公司累计拿地金额约517亿元，占销售金额比重为16.4%，较去年同期下降18.1个百分点，今年以来拿地较为谨慎。
　　融资渠道畅通，融资成本进一步下行。截至三季度末，公司“三道红线”指标维持“绿档”，存量融资的综合融资成本为4.06%，较6月末进一步降低0.02个百分点，其中前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%，显著低于存量融资成本。三季度公司融资渠道继续保持畅通，成功发行合计104亿元债券，包括70亿3年期绿色中期票据，票面利率2.90%-3.20%，以及34亿公司债，期限5-7年，票面利率3.21%-3.7%。
　　经营服务业务保持快速发展。前三季度经营服务业务全口径收入376.1亿元，同比增长29.5%，保持快速发展态势。其中：1、万物云成功上市，成为市值第二大物业公司，推动了万科物业服务业务的估值显性化；前三季度物流仓储业务实现全口径收入29.7亿元，同比增长42.7%，增速较上半年提升3.6个百分点；前三季度租赁住宅业务、商业开发及运营业务全口径收入增速保持稳定，分别为11.5%、10.6%，较上半年回落0.8、提升0.2个百分点，出租率方面两者则分别较6月底提升1.0、1.4个百分点。
　　维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024年EPS分别为2.13/2.29/2.41元。维持买入评级和目标价33.70元不变。
　　风险分析
　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期、减值四个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、市场修复不及预期。当前政策发力，但反映到销售端仍需时日，公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险。4、可能存在减值风险。公司房地产开发项目全国化布局，当前多数城市房价存在下行压力，可能对公司的项目造成减值风险。