本报告导读：
　　相较民企进入担保融资时代，央国企信用派生畅通。万科拟授权新增不超过500亿元的直接债务融资，相较上市以来累计发行的986亿元债券融资，将大幅优化现金流。
　　投资要点：
　　维持增持评级。考虑到公司直接债务融资授权将大幅优化现金流，且完成以17.7元的均价回购12.9亿元，且公司对开发业务集中管控，致力于解决操盘表现不稳定等问题，维持2022/2023/2024年EPS分别至2.27/2.74/3.24元，维持目标价26.7元，对应2023年9.7XPE。
　　相较民企进入担保融资时代，央国企信用派生畅通。万科拟授权新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具，包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等。而观民企，可能已经进入到无信用时代，融资需要通过担保才能够完成（资产担保或者信用担保）。
　　500亿直接融资规模，属于历史之最。万科上市以来，间接融资为主要融资工具达到67%，直接融资占比为33%，其中发债融资占到整个直接融资的85%。自上市以来，万科已累计发行986亿元的债券融资（不包括可转债），此次拟授权500亿元直接债务融资将大幅优化公司的现金流，而且授权的有效期自股东大会通过本议案授权之日起36个月。
　　截至Q3，公司有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为96%。公司有息负债为2943亿元，而且78.7%为长期负债。其中银行借款占比为58.6%，债券占比为26.6%，其他借款占比为14.8%。
　　风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。