投资要点
　　事件：
　　12月3日，公司发布11月经营数据。2022年11月公司实现签约面积207.40万平方米，同比减少18.28%；实现签约金额304.40亿元，同比减少29.46%。
　　点评：
　　11月销售面积同比降幅收窄。2022年11月公司实现签约面积207.4万平方米，同比-18.3%（10月同比-23.0%），环比+4.3%；实现签约金额304.40亿元，同比-29.5%（10月同比-23.5%），环比-5.2%；销售均价14677元/平方米，同比-13.7%。1-11月公司累计实现签约面积2343.10万方，累计同比下滑32.2%；累计实现签约金额3772.20亿元，累计同比下滑33.1%；销售均价16099元/平方米，累计同比下降1.3%。
　　11月拿地边际增加，聚焦核心城市。拿地总金额89亿元，拿地总建面67.1万方，拿地均价13248元/平方米；拿地金额占销售金额的比重为29.2%，环比下降6.9个百分点。按公司披露口径，22年1-11月累计拿地力度为19.0%。2022年以来，公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比28.7%，二线城市占比38.7%，三四线城市占比32.6%。其中：深圳（21.2%），东莞（12.7%），杭州（11.2%），广州（7.5%）。
　　财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。截止到12月02日，2022年共发行债券238.9亿元，加权平均融资成本3.13%，融资优势明显。截至2022年9月30日，公司货币资金是一年内到期有息负债的1.9倍。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债占比为21.3%，较中期减少1.1个百分点。
　　第一大股东深铁提请给予董事会发股一般性授权，配发不超过20%股份。在“第三支箭”股权融资放开以后，万科第一大股东深铁集团提请公司股东大会授权董事会并可由董事会转授权董事会批准的人士及其转授权人士，在股东大会审议的框架和原则内全权处理本议案项下的股份发行有关的事项，包括：批准配发或有条件或无条件同意配发新股数量不得超过：本公司已发行的A股及H股数量的20%。
　　投资建议：销售龙头地位稳固，多元化业务内在价值丰厚。受益近期政策放松，提请发行股份授权。有望迎来更大发展空间。我们维持万科2022-2023年EPS分别为2.08元、2.29元，按照2022年12月02日收盘价计算PE为8.8倍、8.0倍。
　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。