◎萬科業績增速、盈利能力均已見底、企穩、向好。萬科季度EPS同比增長曲線已經企穩回升，表明業績底已經出現：萬科2022年一季度EPS同比增長10.52%，上半年EPS同比增長10.53%。萬科季度ROE已經企穩回升，表明盈利能力已經見底向好：萬科2022年一季度ROE為0.6%，同比提升0.03pct；萬科2022年上半年ROE為5.06%，同比提升0.27pct。
　　◎萬科未來三年業績增長一致性預期呈現出確定性增長。根據萬得分析師一致性業績預期，萬科2022年、2023年、2024年預期EPS分別為2.12元、2.32元、2.57元，對應預期EPS同比增長率分別為8.49%、9.43%、10.78%。
　　◎萬科董、監、高個人增持計畫已於9月29日完成，體現了萬科管理層對公司未來股價的信心。萬科董事會主席鬱亮、監事會主席解凍、總裁祝九勝、職工代表董事王海武、職工代表監事闕東武、財務負責人韓慧華、首席運營官劉肖和董事會秘書朱旭以個人身份自3月31日起六個月內耗資2067.41萬元增持萬科A股118.14萬股，期間為了完成增持計畫更是於9月17日取消增持計畫上限。上一次萬科董監高以個人身份增持萬科股票發生在2015年10月，時任萬科首席財務官的王文金增持3.07萬股，增持人數及力度遠不及是次。
　　◎“金九銀十”效應疊加9.30新政共振，將邊際改善商品房購房需求。9月19-25日，全國30大中城市商品房銷售面積周環比增長64.9%、周同比增長44.3%，打響了“金九銀十”的第一槍。央行9.30房地產新政將為羸弱的居民購房需求打一劑強心針，將在一定程度上改善剛需性購房。央行、銀監會9月30日印發了《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，其中有三個政策要點能夠直接影響居民購房需求：一為首套房首付30%、貸款利率下限為基準貸款利率的0.7倍；二為首套房結清購房貸款後，2套房按照首套房貸款政策執行；三為在已取消或“未限購”的城市，對擁有兩套房及以上的居民又申請貸款購買住房的情形，當地銀行根據居民具體信用情況自主確定首付比例及貸款利率水準。預計10月份全國大中城市商品房高頻銷售數據將繼續邊際改善。
　　◎DCF分母端擴張，利好價值股、低Beta股票。9月8日至今中國10年期國債為代表的無風險利率持續反抽上升，國內疫情反復、俄烏戰爭不確定性增強等因素導致市場風險偏好下降、風險溢價水準上升，兩者疊加對DCF分母端形成擴張性衝擊，利空成長股、高Beta股票，如寧德時代；利好價值股、低Beta股票，如萬科。
　　◎PEG估值模型顯示萬科A股價存在略微低估。10月11日，萬科A收盤價為16.98元，對應2022年8.01倍PE，對應2023年7.32倍PE。以2022年動態PE作為分子、2023年EPS預期增長率作為分母，計算得出PEG為0.85。如果以1作為PEG的正常值，萬科A當前的股價存在略微低估。
　　◎DCF估值模型顯示萬科A股價存在顯著低估。以萬得分析師一致性業績預期作為基礎、用EPS替代自由現金流、貼現率為10%、永續增長率為3%，保守計算得出萬科的內在價值為34.19元/股。當前16.98元的股價具有相當的安全邊際。
　　◎股價催化劑：萬科管理層以個人身份進行高強度增持；央行9.30新政；全國大中城市銷售數據邊際改善；DCF分母端擴張利好價值股、低Beta股；房地產行業風險陸續出清，帶來行業集中度提升，利好資本結構合理、償債能力較強的房企。
　　◎風險因素：全國商品房價格繼續向下、無法企穩；進一步的房地產支持政策出出臺緩慢。
　　

研究报告全文：陸股通研究報告2022年10月11日誰無暴風勁雨時守得雲開見月明萬科A000002SZ近期股價點評萬科業績增速盈利能力均已見底企穩向好萬科季度EPS同比增長曲線公司股價點評報告已經企穩回升表明業績底已經出現萬科2022年一季度EPS同比增長1052上半年EPS同比增長1053萬科季度ROE已經企穩回升表明盈利能力已經見研究部底向好萬科2022年一季度ROE為06同比提升003pct萬科2022年上半房地產行業組年ROE為506同比提升027pctSFCAAK004Emailyjbhuatongzqcom萬科未來三年業績增長一致性預期呈現出確定性增長根據萬得分析師一致性業績預期萬科2022年2023年2024年預期EPS分別為212元232元257主要數據20221011元對應預期EPS同比增長率分別為8499431078收盤價元1698萬科董監高個人增持計畫已於9月29日完成體現了萬科管理層對公司未一年中最低最高13453237來股價的信心萬科董事會主席鬱亮監事會主席解凍總裁祝九勝職工代表總市值億元1975總股本億元1163董事王海武職工代表監事闕東武財務負責人韓慧華首席運營官劉肖和董事流通股本億元9717會秘書朱旭以個人身份自3月31日起六個月內耗資206741萬元增持萬科A股ROETTM50611814萬股期間為了完成增持計畫更是於9月17日取消增持計畫上限上一PETTM808次萬科董監高以個人身份增持萬科股票發生在2015年10月時任萬科首席財務數據來源東方財富網官的王文金增持307萬股增持人數及力度遠不及是次股價相對走勢金九銀十效應疊加930新政共振將邊際改善商品房購房需求9月19-25日全國30大中城市商品房銷售面積周環比增長649周同比增長443打響了金九銀十的第一槍央行930房地產新政將為羸弱的居民購房需求打一劑強心針將在一定程度上改善剛需性購房央行銀監會9月30日印發了關於進一步做好住房金融服務工作的通知其中有三個政策要點能夠直接影響居民購房需求一為首套房首付30貸款利率下限為基準貸款利率的07倍二為首套房結清購房貸款後2套房按照首套房貸款政策執行三為在已取消或未限購的城市對擁有兩套房及以上的居民又申請貸款購買住房的情形當地銀行根據居民具體信用情況自主確定首付比例及貸款利率水準預計10月份全國大數據來源東方財富網中城市商品房高頻銷售數據將繼續邊際改善DCF分母端擴張利好價值股低Beta股票9月8日至今中國10年期國債為代表的無風險利率持續反抽上升國內疫情反復俄烏戰爭不確定性增強等因素導致市場風險偏好下降風險溢價水準上升兩者疊加對DCF分母端形成擴張性衝擊利空成長股高Beta股票如寧德時代利好價值股低Beta股票如萬科PEG估值模型顯示萬科A股價存在略微低估10月11日萬科A收盤價為1698元對應2022年801倍PE對應2023年732倍PE以2022年動態PE作為分子2023年EPS預期增長率作為分母計算得出PEG為085如果以1作為PEG的正常值萬科A當前的股價存在略微低估DCF估值模型顯示萬科A股價存在顯著低估以萬得分析師一致性業績預期作為基礎用EPS替代自由現金流貼現率為10永續增長率為3保守計算得出萬科的內在價值為3419元股當前1698元的股價具有相當的安全邊際股價催化劑萬科管理層以個人身份進行高強度增持央行930新政全國大中城市銷售數據邊際改善DCF分母端擴張利好價值股低Beta股房地產行業風險陸續出清帶來行業集中度提升利好資本結構合理償債能力較強的房企風險因素全國商品房價格繼續向下無法企穩進一步的房地產支持政策出出臺緩慢請務必閱讀正文之後的法律聲明及風險提示項下所有內容1688819深度研究報告萬科A000002SZ股價點評報告法律聲明及風險提示本報告由華通證券國際有限公司以下簡稱本公司製作及發佈本研究報告僅供本公司的客戶使用本公司不會因接收人收到本報告而視其為本公司的當然客戶本報告中的資訊均來源於我們認為可靠的已公開資料但本公司對這些資訊的真實性準確性及完整性不作任何保證也不保證所包含的資訊和建議不發生任何變更本公司會適時更新我們的研究但可能會因某些規定而無法做到除了一些定期出版的報告之外絕大多數研究報告是在分析師認為適當的時候不定期地發佈在任何情況下本報告中的資訊或所表述的意見並不構成對任何人的投資建議也沒有考慮到個別客戶特殊的投資目標財務狀況或需求客戶應考慮本報告中的任何意見或建議是否符合其特定狀況若有必要應尋求專家意見本報告所載的資料工具意見及推測只提供給客戶作參考之用並非作為或被視為出售或購買證券或其他投資標的的邀請或向人作出邀請本報告中提及的投資價格和價值以及這些投資帶來的收入可能會波動過去的表現並不代表未來的表現未來的回報也無法保證投資者可能會損失本金外匯匯率波動有可能對某些投資的價值或價格或來自這一投資的收入產生不良影響在任何情況下本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任投資者需自行承擔風險本報告版權均歸本公司所有未經本公司事先書面授權任何機構或個人不得以任何形式複製發佈傳播本報告的全部或部分內容經授權刊載轉發本報告或者摘要的應當注明本報告發布人和發佈日期並提示使用本報告的風險如需引用刊發或轉載本報告需注明出處為華通證券研究部且不得對本報告進行任何有悖原意的引用刪節和修改請務必閱讀正文之後的法律聲明及風險提示項下所有內容2