事件：2月4日，公司发布1月经营数据。2023年1月公司实现签约面积167.3万平方米，同比减少20.6%；实现签约金额286.3亿元，同比减少19.6%。
　　点评：
　　1月销售金额同比降幅收窄，销售保持龙头地位。2023年1月公司实现签约面积167.3万平方米，同比-20.6%（12月同比-17.9%），环比-41.7%；实现签约金额286.3亿元，同比-19.6%（12月同比-37.4%），环比-28.0%；销售均价17113元/平方米，同比+1.2%。公司销售保持龙头地位，在克而瑞1月销售榜单中排名第二位，较22年上升一位。
　　1月无新增拿地，土储聚焦核心城市。按公司披露口径，22年1-12月累计拿地力度为22.0%。2022年全年公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比35.6%，二线城市占比30.4%，三线城市占比34.0%。其中：深圳（16.5%），东莞（13.7%），上海（13.2%），杭州（8.7%），广州（5.9%）。
　　财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。2022年全年共发行债券295.9亿元，加权平均融资成本3.11%，融资优势明显。截至2022年9月30日，公司货币资金是一年内到期有息负债的1.9倍。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债占比为21.3%，较中期减少1.1个百分点。
　　万科与建行投资建万住房租赁基金，助力盘活长租公寓存量资产。募资规模为人民币100亿元，万科下属公司出资比例为20%。主要投资于万科集团及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产。万科与建行的合作将有利于助力盘活存量资产，优化公司现金流。
　　投资建议：销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。在融资政策不断支持下，积极性有望提升。我们预计万科2022-2023年EPS分别为2.08元、2.29元，按照2023年2月6日收盘价计算PE为8.3倍、7.5倍。
　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。
　　

研究报告全文：公司研证券研究报告究industryId房地产开发investSuggestiondyCompany万科A000002investSug买入维持gestionCh000009万科1月销售点评titleange销售金额降幅收窄与建行合作住房租赁基金createTime1相关报告2023年02月07日公投资要点万科12月销售点评12月拿事件summary司地积极把握融资机遇2023-01-04点2月4日公司发布1月经营数据2023年1月公司实现签约面积1673万平评万科11月销售点评拿地边方米同比减少206实现签约金额2863亿元同比减少196际增加提请给予董事会发行股报份授权2022-12-04告万科10月销售点评销售降点评幅收窄回购期届满完成回购资金下限6462022-11-031月销售金额同比降幅收窄销售保持龙头地位2023年1月公司实现签约面积1673万平方米同比-20612月同比-179环比-417实现签约金分析师emailAuthor额2863亿元同比-19612月同比-374环比-280销售均价17113靳璐瑜元平方米同比12公司销售保持龙头地位在克而瑞1月销售榜单中排名第二位较22年上升一位jinluyuxyzqcomcnS01905200800031月无新增拿地土储聚焦核心城市按公司披露口径22年1-12月累计拿研究助理assAuthor地力度为2202022年全年公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市根宋词据拿地金额计算一线城市占比356二线城市占比304三线城市占比songcixyzqcomcn340其中深圳165东莞137上海132杭州87广州59洪波hongboxyzqcomcn财务资金状况稳健三道红线持续达标2022年全年共发行债券2959亿元加权平均融资成本311融资优势明显截至2022年9月30日公司王沁雯货币资金是一年内到期有息负债的19倍有息负债中短期借款和一年内到wangqinwenxyzqcomcn期的有息负债占比为213较中期减少11个百分点万科与建行投资建万住房租赁基金助力盘活长租公寓存量资产募资规模为人民币100亿元万科下属公司出资比例为20主要投资于万科集团及其关联方持有的自持住宅存量商办物业等存量资产万科与建行的合作将有利于助力盘活存量资产优化公司现金流投资建议销售规模仍然保持第一梯队多元化业务内在价值丰厚具备中长期价值在融资政策不断支持下积极性有望提升我们预计万科2022-2023年EPS分别为208元229元按照2023年2月6日收盘价计算PE为83倍75倍风险提示地产销售不及预期货币政策收紧地产政策调控请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告不带市场行情附表资产负债表gscwbb公司财务报表单位百万元利润表单位百万元会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E流动资产1600268171273517825171858229营业收入452798489791529807556510货币资金149352167452223232289177营业成本353977375915406309425396交易性金融资产21170170170税金及附加21056257942681328546应收票据及应收账款4771417247375040销售费用12809127351298013634预付款项67230881248756392545管理费用10242127351271513356存货1075617112774511173501106029研发费用642654648651其他303277325071349464365267财务费用438411300112509956非流动资产338370326353328336326958其他收益0000长期股权投资144449141269142433142381投资收益6614762979058129固定资产1282112057102147832公允价值变动收益4-8-2-3在建工程33981699850425信用减值损失-280-251-257-259无形资产10445129491579018772资产减值损失-3514-2692-2847-2906商誉3822201723172468资产处置收益19242725长期待摊费用9013767861104472营业利润52531553616391769956其他154421148683150622150609营业外收入1148102610621065资产总计1938638203908821108532185187营业外支出1456128713431343流动负债1311446137494713912931407707利润总额52223551006363769677短期借款14413229951805817477所得税14153149331724718884应付票据及应付账款330537371783394864413126净利润38070401674639150794其他966497980169978371977104少数股东损益15545159791972822994非流动负债234419245655264650283322归属母公司净利润22524241882666327800长期借款154322170269188624206831EPS元194208229239其他80097753867602676491负债合计1545865162060216559421691029主要财务比率股本11625116311163111631会计年度20212022E2023E2024E资本公积20584182181821818218成长性未分配利润92698905689060989639营业收入增长率80828250少数股东权益156820172799192526215520营业利润增长率-3435415594股东权益合计392773418486454910494157归母净利润增长率-4577410243负债及权益合计1938638203908821108532185187盈利能力毛利率218233233236现金流量表单位百万元归母净利率84828891会计年度20212022E2023E2024EROE9598102100归母净利润22524241882666327800偿债能力折旧和摊销5482476650525175资产负债率797795784774资产减值准备3514-816400流动比率122125128132资产处置损失-19-24-27-25速动比率040043048053公允价值变动损失-4823营运能力财务费用438411300112509956资产周转率238246255259投资损失-6614-7629-7905-8129应收帐款周转率11706109871189311384少数股东损益15545159791972822994存货周转率339340362383营运资金的变动-37833-2715668129476每股资料元经营活动产生现金流量411347436534166788每股收益194208229239投资活动产生现金流量-2628188556812797每股经营现金035041562574融资活动产生现金流量-231044502-10243-3640每股净资产2029211222562396现金净变动-44954181005577965945估值比率倍现金的期初余额185662149352167452223232PE89837572现金的期末余额140708167452223232289177PB09080807请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告不带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以沪深300指数为定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级基准新三板市场以三板成指为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准香港市场以恒生指数为基准美中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级国市场以标普500或纳斯达克综合指数回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或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