核心观点
　　公司发布定增预案，拟募资不超过150亿元。此次定增股份数不超过总股本的9.46%，募资将用于11个房地产项目开发及补充流动资金，将增厚公司资本实力，增强抗风险能力。公司1月销售开局良好，拿地继续优选项目，有助于夯实销售回升基础。我们认为公司2022年报表业绩将较2021年企稳回升，有望超越同业表现，当前公司处于低估状态，具备配置价值。
　　事件
　　公司发布定增预案，拟向不超过35名（含35名）特定对象发行不超过110,000万股，募集资金总额不超过人民币150亿元。
　　简评
　　定增募资助力资本实力进一步增强。公司发布的定增预案显示，募集资金总额将不超过150亿元。此次定增股份数不超过本次发行前公司总股本的9.46%，尚未确定发行对象。本次募集资金中，105亿拟投向位于10个城市的11个房地产开发项目，分布于万科南方、上海、东北、华中、西南五大区域，另外45亿拟用于补充流动资金。本次定增募资将增厚公司资本实力，优化资本结构，增强公司的抗风险能力，也响应国家保交楼政策号召，有利于公司业务稳步健康发展。
　　销售开局表现良好，拿地态度保持谨慎。公司2022年实现销售金额4170亿元，同比减少33.6%，2023年1月实现销售金额286.3亿元，同比减少19.6%，降幅小于top10房企整体的-22%，开局表现良好。2022年，公司累计拿地金额912亿元，占销售金额比重为21.9%，拿地保持谨慎态度，但主要位于南方区域和上海区域核心城市，项目质量较优；2023年1月无新增拿地。我们认为，公司拿地聚焦主流城市、项目优中选优，有助于夯实销售回升基础。
　　维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024年EPS分别为2.13/2.29/2.41元。维持买入评级和目标价33.70元不变。
　　风险分析
　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期、减值四个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、市场修复不及预期。当前政策发力，但反映到销售端仍需时日，公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险。4、可能存在减值风险。公司房地产开发项目全国化布局，当前多数城市房价存在下行压力，可能对公司的项目造成减值风险。

研究报告全文：证券研究报告A股公司简评房地产开发把握融资窗口增强资本实力销万科A000002SZ售开局表现良好核心观点维持买入公司发布定增预案拟募资不超过150亿元此次定增股份数不超过总股本的946募资将用于11个房地产项目开发及补充流竺劲动资金将增厚公司资本实力增强抗风险能力公司1月销售zhujinbjcsccomcn开局良好拿地继续优选项目有助于夯实销售回升基础我们SAC编号s1440519120002认为公司2022年报表业绩将较2021年企稳回升有望超越同业SFC编号BPU491表现当前公司处于低估状态具备配置价值尹欢科yinhuankecsccomcn事件SAC编号s1440520070004公司发布定增预案拟向不超过35名含35名特定对象发行发布日期2023年02月12日不超过110000万股募集资金总额不超过人民币150亿元当前股价1767元目标价格6个月3370元简评主要数据股票价格绝对相对市场表现定增募资助力资本实力进一步增强公司发布的定增预案显示募集资金总额将不超过150亿元此次定增股份数不超过本次发1个月3个月12个月行前公司总股本的946尚未确定发行对象本次募集资金中-591-85721441447-1380-750亿拟投向位于个城市的个房地产开发项目分布于万105101112月最高最低价元21491352科南方上海东北华中西南五大区域另外45亿拟用于总股本万股116307095补充流动资金本次定增募资将增厚公司资本实力优化资本结流通A股万股97173607构增强公司的抗风险能力也响应国家保交楼政策号召有利总市值亿元于公司业务稳步健康发展196360流通市值亿元171706销售开局表现良好拿地态度保持谨慎公司年实现销售2022近3月日均成交量万1000935金额4170亿元同比减少3362023年1月实现销售金额2863主要股东亿元同比减少196降幅小于top10房企整体的-22开局深圳市地铁集团有限公司2788表现良好2022年公司累计拿地金额912亿元占销售金额比重为拿地保持谨慎态度但主要位于南方区域和上海区219股价表现域核心城市项目质量较优2023年1月无新增拿地我们认为10公司拿地聚焦主流城市项目优中选优有助于夯实销售回升基0础-10-20维持买入评级和目标价不变我们维持公司的盈利预测-302022-2024年EPS分别为213229241元维持买入评级和目标价3370元不变202221420223142022414202251420226142022714202281420229142023114202210142022111420221214万科A沪深300相关研究报告2022-11-2中信建投房地产万科A0000023受益第二支箭扩围销售渐趋改善中信建投房地产万科A0000022022-10-2业绩维持正增长销售边际改善92022年三季报点评中信建投房地产万科A0000022022-09-2本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下旗下万物云上市在即物业估值有望显0本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明性化中信建投房地产万科A0000022022-08-3业绩保持正增长投资收缩聚焦1万科AA股公司简评报告风险分析公司的风险主要体现在结转不及预期利润率下滑市场修复不及预期减值四个方面具体而言1结转可能不及预期公司当前可结转资源充沛但项目进度不一且可能受到疫情防控政策的影响最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况因此存在结转不及预期的风险2利润率可能下滑随着近年来土地成交价格抬升但销售价格受市场下行不利影响行业普遍存在毛利率压缩的问题公司也受其影响报表端的利润率可能持续承压3市场修复不及预期当前政策发力但反映到销售端仍需时日公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险4可能存在减值风险公司房地产开发项目全国化布局当前多数城市房价存在下行压力可能对公司的项目造成减值风险表1重要财务指标202020212022E2023E2024E营业收入百万元419112452798493173532714572775增长率13980898075净利润百万元4151622524248062663828015增长率68-4571017452EPS元股摊薄357194213229241PE倍4991837773PB倍0909080807资料来源wind中信建投证券图1公司月度销售金额亿元图2公司年度销售金额及增速202120222023销售金额亿元同比增速80080006007007000500400600600030050050002004004000100300300000-1002002000-2001001000-30000-4001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2016201720182019202020212022数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券请参阅最后一页的重要声明1万科AA股公司简评报告图3公司拿到金额及楼面价图4公司拿地强度拿地金额销售金额拿地金额亿元楼面均价元右轴投资强度3500140006003000120005002500100004002000800030015006000200100040005002000100000020162017201820192020202120222016201720182019202020212022数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券表2万科定增募投项目序号项目名称总投资金额万元募集资金拟投入金额万元1中山金域国际2934431250002广州金茂万科魅力之城934635800003珠海海上城市404226500004杭州星图光年轩542549700005郑州翠湾中城3961871300006郑州未来时光236130700007重庆星光天空之城2206701000008成都菁蓉都会171063850009西安万科东望64664412000010长春溪望荟2332689000011鞍山高新万科城45728613000012补充流动资金450000450000合计49861001500000资料来源公司公告中信建投证券请参阅最后一页的重要声明2万科AA股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项尹欢科房地产行业分析师主要研究领域为房地产开发物业管理商业地产及地产转型领域浙江大学金融学学士复旦大学金融学硕士20182020年水晶球最佳行业分析师奖团队成员2020年金牛奖最佳行业分析团队房地产2020-2022年新财富最佳分析师房地产入围团队成员请参阅最后一页的重要声明3万科AA股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号南福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明4