结论与建议：
　　公司发布公告，将向不超过35名特定对象定向募集不超过人民币150亿元，募得资金将用于房地产项目开发和补充流动资金。
　　公司1月份实现销售面积167.3万平方米，销售金额286.3亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-20.56%和-19.58%。
　　在政策支持下，公司融资能力进一步改善，有助于公司的正常经营和投资。但由于目前居民投资意愿较弱，我们预计房地产市场将经历缓慢恢复过程，影响公司的利润修复。我们预计公司2022、2023和2024年净利润将分别达229.8亿元、237亿元和247.7亿元，YOY分别+2%、+3.2%和+4.5%，若不考虑定增对股本的影响，EPS分别为1.98元、2.04元和2.13元，A股对应2023和2024年PE分别为8.7倍和8.3倍，PB为0.84倍；H股对应PE为6.6倍和6.3倍，PB为0.65倍，建议“区间操作”。
　　公司发布定增预案，拟募集不超过150亿元：公司2月13日发布公告，将向不超过35名特定对象募集不超过人民币150亿元。本次定增发行价格不低于发行期首日前20个交易日公司A股股票均价的80%，并且发行数量不超过110000万股（即不超过公司总股本的9.46%）。本次公开发行募得的资金中，105亿元将于中山、广州、珠海、杭州、郑州等地的11个房地产开发项目，45亿元将用于补充流动资金。在融资政策的支持下，公司作为行业内龙头企业，能以更低的成本获得资金，在未来市场修复的过程中能够具备更强的竞争力。
　　根据公司2023-2025年的分红规划，公司将继续保持不少于当年可分配利润30%的分红比例。之前在2019-2021年公司的现金分红比例分别为30.38%、34.98%和50.06%。我们预计当前价格下公司A股和H股股息率将分别为5.6%和7.3%。
　　公司1月份销售继续同比衰退，市场仍在恢复期：公司1月份实现销售面积167.3万平方米，销售金额286.3亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-20.56%和-19.58%。受到春节假期提前、以及市场仍处于恢复期的影响，公司1月份销售面积和销售金额均同比衰退。公司本月销售均价为17113元/平米，MOM+23.48%，YOY+1.24%。1月份，公司无新增项目。目前房地产市场整体并未出现明显的恢复。最新的信贷数据显示，1月住户部门新增人民币贷款2572亿元，同比少增5858亿元，体现了当前居民投资和消费意愿低迷。
　　政府继续从降低购房成本和购房门槛等多个方面刺激房地产市场。1月，央行、银保监发布了首套住房贷款利率动态调整机制，目前多个城市的房贷利率已经低至3.8%；此外，更多省市包括深圳、武汉、浙江、山东等地开始实行“带押过户”。房地产市场有望逐渐筑底修复。
　　盈利预期：我们预计公司2022、2023和2024年净利润将分别达229.8亿元、237亿元和247.7亿元，YOY分别+2%、+3.2%和+4.5%，若不考虑定增对股本的影响，EPS分别为1.98元、2.04元和2.13元，A股对应2023和2024年PE分别为8.7倍和8.3倍，PB为0.84倍；H股对应PE为6.6倍和6.3倍，PB为0.65倍，建议“区间操作”。
　　

研究报告全文：CompanyUpdateChinaResearchDeptm2023年02月14日沈嘉婕万科TradingBuy区间操作H70455capitalcomtw000002SZ02202HK目标价元RMB195HKD165公司发布150亿元定增预案提升资金实力建议区间操作公司基本资讯产业别房地产结论与建议A股价202302141771公司发布公告将向不超过35名特定对象定向募集不超过人民币150亿深证成指202302141209494元募得资金将用于房地产项目开发和补充流动资金股价12个月高低20631313总发行股数百万1163071公司1月份实现销售面积1673万平方米销售金额2863亿元销售A股数百万971736面积和销售金额YOY分别为-2056和-1958A市值亿元172094主要股东深圳市地铁集在政策支持下公司融资能力进一步改善有助于公司的正常经营和投团有限公司资但由于目前居民投资意愿较弱我们预计房地产市场将经历缓慢恢复过2788程影响公司的利润修复我们预计公司20222023和2024年净利润将分每股净值元2073别达2298亿元237亿元和2477亿元YOY分别232和45若股价账面净值085不考虑定增对股本的影响EPS分别为198元204元和213元A股对应一个月三个月一年2023和2024年PE分别为87倍和83倍PB为084倍H股对应PE为66股价涨跌-57117-112倍和63倍PB为065倍建议区间操作近期评等公司发布定增预案拟募集不超过150亿元公司2月13日发布公告出刊日期前日收盘评等将向不超过35名特定对象募集不超过人民币150亿元本次定增发行价2022-11-25156买进格不低于发行期首日前20个交易日公司A股股票均价的80幷且发行数量不超过110000万股即不超过公司总股本的946本次公开发产品组合行募得的资金中105亿元将于中山广州珠海杭州郑州等地的房地产开发940211个房地产开发项目45亿元将用于补充流动资金在融资政策的支持物业管理598下公司作为行业内龙头企业能以更低的成本获得资金在未来市场修复的过程中能够具备更强的竞争力机构投资者占流通A股比例根据公司2023-2025年的分红规划公司将继续保持不少于当年可分配基金82利润30的分红比例之前在2019-2021年公司的现金分红比例分别为一般法人--30383498和5006我们预计当前价格下公司A股和H股股息率将分别为56和73股价相对大盘走势公司1月份销售继续同比衰退市场仍在恢复期公司1月份实现销售面积1673万平方米销售金额2863亿元销售面积和销售金额YOY分别为-2056和-1958受到春节假期提前以及市场仍处于恢复期的影响公司1月份销售面积和销售金额均同比衰退公司本月销售均价为17113元平米MOM2348YOY1241月份公司无新增项目目前房地产市场整体幷未出现明显的恢复最新的信贷数据显示1月住户部门新增人民币贷款2572亿元同比少增5858亿元体现了当前居民投资和消费意愿低迷政府继续从降低购房成本和购房门槛等多个方面刺激房地产市场1月央行银保监发布了首套住房贷款利率动态调整机制目前多个城市的房贷利率已经低至38此外更多省市包括深圳武汉浙江山东等地开始实行带押过户房地产市场有望逐渐筑底修复盈利预期我们预计公司20222023和2024年净利润将分别达2298亿元237亿元和2477亿元YOY分别232和45若不考虑定增对股本的影响EPS分别为198元204元和213元A股对应2023和2024年PE分别为87倍和83倍PB为084倍H股对应PE为66倍和63倍PB为065倍建议区间操作接续下页CompanyUpdateChinaResearchDept年度截止12月31日202020212022F2023F2024F纯利NetprofitRMB百万元4151622524229752370424766同比增减680-4575200317448每股盈余EPSRMB元35731937197620392130同比增减390-4578200317448A股市盈率PEX496914896869831H股市盈率PEX376694680659631股利DPSRMB元125097099102107股息率Yield706548558576601投资评等说明评等定义强力买进StrongBuy潜在上涨空间35买进Buy15潜在上涨空间35区间操作TradingBuy5潜在上涨空间15无法由基本面给予投资评等中立Neutral预期近期股价将处于盘整建议降低持股CompanyUpdateChinaResearchDept附一合幷损益表百万元202020212022F2023F2024F营业收入419112452798544305526790545631经营成本296541353977438307424087439406营业税金及附加2723721056223162159822371销售费用1063712809130631238012822管理费用1028810242119751106311458财务费用51454384517152685456资产减值损失-1981-3514-4500-2000-1500投资收益135126614486351065361营业利润7995952531529825467057128营业外收入9991148120012001200营业外支出12821456100010001000利润总额7967652223531825487057328所得税2037814153148911536416052少数股东损益1778315545153161580216510归属于母公司所有者的净利润4151622524229752370424766附二合幷资产负债表百万元202020212022F2023F2024F货币资金195231149352114432129155154975应收帐款29924744521857406314存货100206310756179680559970971027010流动资产合计15473871600268163227416649191698218长期投资净额141895144449151672159255167218固定资产合计1257712821134621413514842在建工程32373398271928542997无形资产321790338370355288373053391705资产总计18691771938638198551920350672087487流动负债合计13174931311446132456113378071351185长期负债合计201840234419236763239131241522负债合计15193331545865156132415769371592707少数股东权益125334156820158388159972161571股东权益合计349844392773424195458130494781负债和股东权益总计18691771938638198551920350672087487附三合幷现金流量表百万元202020212022F2023F2024F经营活动产生的现金流量净额53188411353471069421388投资活动产生的现金流量净额5797-26281-13140-14454-15900筹资活动产生的现金流量净额-32504-23104-184831848320331现金及现金等价物净增加额25924-44954-262761472325820货币资金的期末余额185662140708114432129155154975货币资金的期初余额15973918566214070811443212915511此份报告由群益证券香港有限公司编写群益证券香港有限公司的投资和由群证益券香港有限公司提供的投资服务不是个人客户而设此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途群益证券香港有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠但此报告之资料没有被独立核实审计群益证券香港有限公司不对此报告之准确性及完整性作任何保证或代表或作出任何书面保证而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务群益证券香港有限公司及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动群益证券香港有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更群益证券香港有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证持意见或立场或会买入沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券群益证券香港有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口或代他人之户口买卖此份报告内描述之证此份报告不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券2023年2月14日3