本报告导读：
　　万科时隔16年A股开启增发，使得万科这样的混合所有制企业，在这轮再融资政策东风中，进一步增强信用，以及优化自身资本结构。
　　投资要点：
　　维持增持评级。考虑到公司再融资发行或将开启新一轮扩张，目前已完成以17.7元的均价回购12.9亿元，且公司对开发业务集中管控，致力于解决操盘表现不稳定等问题，维持2022/2023/2024年EPS分别至2.27/2.74/3.24元，维持目标价26.7元，对应2023年9.7XPE。
　　万科时隔16年A股开启增发，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源。公司拟向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%，募集资金将用于公司旗下11个房地产开发项目和补充流动资金。而上一次增发要追溯到2007年募集了100亿，再往前是2006年定向增发募集了42亿元。
　　证监会恢复上市房企再融资，利好大股东资产注入的房企。受再融资规则所限，万科第一大股东深圳地铁此次未在提前确定的增发对象之列。根据2020年起实施的《上市公司非公开发行股票实施细则》，不是控股股东的第一大股东不属于董事会可提前确定的发行对象。因此后续深铁也可能参与到万科的定增当中，进一步增强信用。
　　长期坚持稳健的现金派息政策，未来三年现金分红为不少于当年实现的可分配利润的30%。历史平均分红比例为33%，近年分红比例稳定在35%左右，2021年由于净利润大幅下滑为了使股东的分红降幅有所缓解因此将分红比例提高到50%。
　　风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产金融TableMainInfoTableTitleTableInvest万科A000002评级增持上次评级增持信用周期的开启目标价格2670上次预测2670公对万科拟进行增发的点评当前价格1767司谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师20230212010-83939826021-38675923010-83939776更交易数据xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascomTableMarket新证书编号S0880518010002S0880518010004S088051801000552周内股价区间元1352-2149报总市值百万元205515本报告导读总股本流通A股百万股116319717告万科时隔16年A股开启增发使得万科这样的混合所有制企业在这轮再融资政策流通B股H股百万股01907流通股比例100东风中进一步增强信用以及优化自身资本结构日均成交量百万股9746投资要点日均成交值百万元176540TableSummary维持增持评级考虑到公司再融资发行或将开启新一轮扩张目前已完TableBalance资产负债表摘要成以177元的均价回购129亿元且公司对开发业务集中管控致力于股东权益百万元241107解决操盘表现不稳定等问题维持202220232024年EPS分别至每股净资产2073227274324元维持目标价267元对应2023年97XPE市净率09净负债率4429万科时隔16年A股开启增发为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源公司拟向不超过35名的特定对象开展定向增发募集资TableEpsEPS元2021A2022E金总额不超过150亿元发行数量将不超过11亿股占目前万科总Q1011012股本的946募集资金将用于公司旗下11个房地产开发项目和补Q2084093证Q3048057券充流动资金而上一次增发要追溯到2007年募集了100亿再往前Q4050065是2006年定向增发募集了42亿元全年193227研证监会恢复上市房企再融资利好大股东资产注入的房企受再融资究TablePicQuote报规则所限万科第一大股东深圳地铁此次未在提前确定的增发对象之52周内股价走势图列根据2020年起实施的上市公司非公开发行股票实施细则不万科A深证成指告是控股股东的第一大股东不属于董事会可提前确定的发行对象因此4后续深铁也可能参与到万科的定增当中进一步增强信用-3长期坚持稳健的现金派息政策未来三年现金分红为不少于当年实-10-17现的可分配利润的30历史平均分红比例为33近年分红比例-24稳定在35左右2021年由于净利润大幅下滑为了使股东的分红-31降幅有所缓解因此将分红比例提高到2022-022022-062022-102023-0250风险提示管理红利体现较慢同时原开发业务大幅放缓升幅1M3M12MTableFinance财务摘要百万元2020A2021A2022E2023E2024ETableTrend营业收入419112452798508878533096490442绝对升幅-623-10-148125-8相对指数-10141经营利润EBIT7153850671619816781076901--8-2922913TableReport相关报告净利润归母4151622524264093195237728-7-46172118开启新一轮信用周期20221202每股净收益元357193227274324信用畅通优质企业的狂欢20221122每股股利元102125098091101结算加速利润率依然处在下滑通道20221030TableProfit利润率和估值指标2020A2021A2022E2023E2024E经营利润率171112122127157时隔7年积极护盘20220918净资产收益率18595106118142聚焦管理结算提速20220831投入资本回报率8454656873EVEBITDA540637541470351市盈率496913779644545股息率5871565257请务必阅读正文之后的免责条款部分TablePage万科A000002TableOtherInfoTableIndustry模型更新时间20230212财务预测单位百万元TableForcast损益表2020A2021A2022E2023E2024E股票研究营业总收入419112452798508878533096490442金融营业成本296541353977397433414749367831税金及附加2723721056232052452222560房地产销售费用1063712809144011375412163管理费用1028810242111951162110446EBIT7153850671619816781076901公允价值变动收益54213TableStock投资收益135126614712473575248万科A000002财务费用51454384929988518095营业利润7995952531579356589873972所得税2037814153155671774620020少数股东损益1778315545155101573715855净利润4151622524264093195237728评级TableTarget增持资产负债表货币资金交易性金融资产195401149373111523124432174769上次评级增持其他流动资产2266325933259332593325933长期投资141895144449144449144449144449目标价格2670固定资产合计1257712821313223518931579上次预测2670无形及其他资产1992818278185781917819978资产合计18691771938638209862921837612061003当前价格1767流动负债13174931311446144345015011931343911非流动负债201840234419234097224296216837股东权益349844392773421083458272500255投入资本IC635621686770700345727733762258TableWebsite公司网址现金流量表wwwvankecomNOPLAT5324236938451974942055984折旧与摊销69858063661162415715流动资金增量-44225-94107-26831-446619107资本支出-7146-9514-25522-10752-3473公司简介自由现金流8855-58619-5464044477333TableCompany经营现金流531884113256505266983251公司成立于1984年1988年进入房地投资现金流5797-26281-24511-9389-4232产行业经过三十余年的发展已成为融资现金流-32504-23104-38984-30366-28692现金流净增加额26481-45271-378451291450327国内领先的城市配套服务商公司业务财务指标聚焦全国经济最具活力的三大经济圈成长性及中西部重点城市2014年万科第四收入增长率1398012448-80EBIT增长率-82-29222394134个十年发展规划已经把三好住宅供净利润增长率68-457172210181应商的定位延展为城市配套服务利润率毛利率商292218219222250EBIT率171112122127157净利润率9950526077收益率净资产收益率ROE18595106118142总资产收益率ROA3220202226投入资本回报率ROIC8454656873运营能力存货周转天数1233411091110911100011000应收账款周转天数2638383939总资产周转周转天数1627815627150531495215339净利润现金含量1302101622TablePicTrend绝对价格回报资本支出收入1721502007偿债能力1m资产负债率8137977997907573m净负债率43433936398437653120估值比率12mPE496913779644545PB149097082075076-17-10-3310172330EVEBITDA540637541470351PS049045040038041股息率5871565257周内价格范围TableRange521352-2149市值百万元205515股票绝对涨幅和相对涨幅利润率趋势回报率趋势净资产现金净负债1719195717253944341694412168419041013-13071642985385-11172111601781361-213-38156057733651519372312-31-10-82022-022022-072022-1220A21A22E23E24E20A21A22E23E24E20A21A22E23E24E净负债现金百万万科A价格涨幅收入增长率净资产收益率万科A相对指数涨幅净负债净资产EBIT销售收入投入资本回报率请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3TablePage万科A000002本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的1140421投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明增持相对沪深300指数涨幅15以上谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间投资建议的比较标准股票投资评级投资评级分为股票评级和行业评级中性相对沪深300指数涨幅介于-55以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准报告发布日后的12个月内的减持相对沪深300指数下跌5以上公司股价或行业指数的涨跌幅相对同增持明显强于沪深300指数期的沪深300指数涨跌幅为基准行业投资评级中性基本与沪深300指数持平减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广场深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融20层务中心层B栋27街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3