事件：2023年2月12日，公司发布《2023年度非公开发行A股股票预案》（以下简称《预案》）。
　　点评：定增提升综合实力，1月销售降幅收窄，22年Q4拿地力度提升。
　　定增提升综合实力，保障业务持续增长：根据《预案》，本次非公开发行股票拟向不超过35名（含）特定对象发行不超过11亿股（含）A股股票，预计不超过本次发行前公司A股总股本（含库存股）的11.32%；本次非公开发行股票拟募资总额不超150.0亿元（含），计划用于中山金域国际等11个房地产项目共105亿元，其余45亿元用于补充流动资金。本次非公开发行尚无确定的发行对象。本次非公开发行股票，将有利于优化公司的资本结构，提升公司的资金实力，增强公司的抗风险能力，为公司的业务持续增长提供坚实保障。
　　22年销售下滑明显，1月销售降幅收窄：22年全年，公司累计实现合同销售额4,169.7亿元，同比减少33.6%，下滑幅度明显；23年1月，公司实现合同销售额286.3亿元，同比减少19.6%，降幅较22年全年同比降幅边际收窄。公司积极调整销售策略，加大在上海区域、南方区域等核心地区的开工与推盘，目前核心城市货值充足，随着市场需求回暖，公司销售有望逐步止跌回升。
　　22年Q4拿地力度提升，聚焦核心深耕城市：22年Q4，公司新增土储总建面286.7万平米，权益建面175.1万平米；拿地总额为405.3亿元，占全年拿地总额的43.9%，全口径拿地销售比为39.6%，其中于上海、深圳等一线及强二线城市拿地金额合计占比高达98.2%。公司保持稳健经营，坚持量入为出，22年Q4投资力度提升明显，本次股票定增将补强公司现金流，助力投资力度回升。
　　信用保持稳定，资产加速盘活：22年Q4，公司发行中票共57亿元，发行利率为3.0%；发行公司债25亿元，发行利率为3.45%，融资渠道畅通，信用优势显著。23年1月，公司与中国建设银行下属公司共同投资设立建万住房租赁基金，基金募集规模100亿元，主要投资于公司子公司及关联公司的自持住宅、长租公寓等存量资产，用于租赁住房，助力公司加快现金回流，提升资产收益率。
　　盈利预测、估值与评级：公司作为行业头部优质房企，品牌成熟，拿地审慎，财务稳健，经营服务业务发展较快。维持公司22-24年EPS预测为2.02元、2.31元、2.69元，当前A股股价对应22-24年PE估值为8.7/7.6/6.6倍，维持A/H股“买入”评级。
　　风险提示：销售与拿地不达预期，竣工与交付不达预期，市场下行超预期等风险。

研究报告全文：2023年2月13日公司研究定增提升综合实力销售拿地边际好转万科000002SZ2202HK动态跟踪要点A股买入维持当前价1766元事件2023年2月12日公司发布2023年度非公开发行A股股票预案以下简称预案H股买入维持点评定增提升综合实力1月销售降幅收窄22年Q4拿地力度提升当前价1508港元定增提升综合实力保障业务持续增长根据预案本次非公开发行股票拟向不超过35名含特定对象发行不超过11亿股含A股股票预计不超过作者本次发行前公司A股总股本含库存股的1132本次非公开发行股票拟募分析师何缅南资总额不超1500亿元含计划用于中山金域国际等11个房地产项目共105执业证书编号S0930518060006021-52523801亿元其余45亿元用于补充流动资金本次非公开发行尚无确定的发行对象hemiannanebscncom本次非公开发行股票将有利于优化公司的资本结构提升公司的资金实力增强公司的抗风险能力为公司的业务持续增长提供坚实保障联系人庄晓波021-5252341622年销售下滑明显1月销售降幅收窄22年全年公司累计实现合同销售额zhuangxiaoboebscncom41697亿元同比减少336下滑幅度明显23年1月公司实现合同销售额2863亿元同比减少196降幅较22年全年同比降幅边际收窄公司市场数据积极调整销售策略加大在上海区域南方区域等核心地区的开工与推盘目前总股本亿股11631核心城市货值充足随着市场需求回暖公司销售有望逐步止跌回升总市值亿元205398一年最低最高元13132063近3月换手率501122年Q4拿地力度提升聚焦核心深耕城市22年Q4公司新增土储总建面2867万平米权益建面1751万平米拿地总额为4053亿元占全年拿地总股价相对走势额的439全口径拿地销售比为396其中于上海深圳等一线及强二线城市拿地金额合计占比高达982公司保持稳健经营坚持量入为出22年17Q4投资力度提升明显本次股票定增将补强公司现金流助力投资力度回升5信用保持稳定资产加速盘活22年Q4公司发行中票共57亿元发行利率-6为30发行公司债25亿元发行利率为345融资渠道畅通信用优势-17显著23年1月公司与中国建设银行下属公司共同投资设立建万住房租赁基金基金募集规模100亿元主要投资于公司子公司及关联公司的自持住宅-291221042207220922长租公寓等存量资产用于租赁住房助力公司加快现金回流提升资产收益率万科A沪深300盈利预测估值与评级公司作为行业头部优质房企品牌成熟拿地审慎财务稳健经营服务业务发展较快维持公司22-24年EPS预测为202元231收益表现元269元当前A股股价对应22-24年PE估值为877666倍维持AH1M3M1Y股买入评级相对-766-146-378绝对-596775-734风险提示销售与拿地不达预期竣工与交付不达预期市场下行超预期等风险资料来源Wind公司盈利预测与估值简表指标202020212022E2023E2024E相关研报营业收入百万元419112452798524033565306576316营收增速良好财务运营稳健万科营业收入增长率13928041573788195000002SZ2202HK2022年三季报点评净利润百万元41516225242353326894313152022-11-02毛利率降幅边际收窄万物云上市蓄势待发净利润增长率680-457544814281644万科000002SZ2202HK2022年中报点EPS元357194202231269评2022-09-12ROE归属母公司摊薄184995594610191106Q1开局良好归母增长11多元赛道拓宽综PEA股4991877666合实力万科000002SZ2202HK一季PEH股3768655749报点评2022-04-29资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-02-13汇率按1HKD08682CNY换算敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告万科A000002SZ利润表百万元202020212022E2023E2024E资产负债表百万元202020212022E2023E2024E营业收入419112452798524033565306576316总资产18691771938638206469021668022203160营业成本296541353977420862455090459097货币资金195231149352157210169592172895折旧和摊销69858063758777177867交易性金融资产17021212121税金及附加2723721056212812299125229应收账款29924744799459306045销售费用1063712809148241599116303应收票据1028323535管理费用1028810242118541278713036其他应收款249499266061307918332170338640资产减值损失-1981-3514-700-2000存货10020631075617111118011565841162237财务费用51454384352846445320其他流动资产2266325933323443605937050投资收益135126614198425803869流动资产合计15473871600268170843417989541816584营业利润7995952531517595530260329其他权益工具16011833183318331833利润总额7967652223517595530260329长期股权投资141895144449149448154545165587所得税2037814153134571437915686固定资产1257712821129961300612882净利润5929838070383024092344644投资性房地产7995485953884939147094874少数股东损益1778315545147681403013328无形资产608810445108981132811737归属母公司净利润4151622524235332689431315使用权资产2521024242236592312523115EPS元357194202231269其他非流动资产138407833149561495614956非流动资产合计321790338370356256367848386576现金流量表百万元202020212022E2023E2024E总负债15193331545865164446317171421721133经营活动现金流5318841132516876905357短期借款251121441385421639423655净利润4151622524235332689431315应付账款295685330411401260424792419351折旧摊销69858063758777177867应付票据607125149161163净营运资金增加4648993254359324750243377预收账款及合同负债631659638223588495623540606868其他-41802-119728-41885-74423-77202其他应付款212439190321247693226818221611投资活动产生现金流5797-26281-16784-9809-14641流动负债合计13174931311446139287114434141424590净资本支出-7146-9514-1800-1800-1800长期借款132037154322169322189322209322长期投资变化141895144449-5198-5298-11042应付债券4357653021556725845561378其他资产变化-128952-161216-9786-2712-1799其他非流动负债14061477147714771477融资活动现金流-32504-23104-5271450212587非流动负债合计201840234419251592273728296543股本变化3168500股东权益349844392773420227449660482027债务净变化12108501138483063630184股本1161811625116311163111631无息负债变化58773180328475042043-26192公积金116021131770132195132195132195净现金流25924-449547857123823303未分配利润9841792698104955120358139397归属母公司权益224511235953248639264043283081少数股东权益125334156820171588185618198946盈利能力202020212022E2023E2024E费用率202020212022E2023E2024E毛利率292218197195203销售费用率254283283283283EBITDA率193140119116121管理费用率245226226226226EBIT率182128105102107财务费用率123097067082092税前净利润率1901159998105研发费用率016014014014014归母净利润率9950454854所得税率2627262626ROA3220191920ROE摊薄1859595102111每股指标202020212022E2023E2024E经营性ROIC185105918583每股红利125097099106115每股经营现金流458035216066046偿债能力202020212022E2023E2024E每股净资产19322030213822702434资产负债率8180807978每股销售收入36083895450648604955流动比率117122123125128速动比率041040043045046估值指标202020212022E2023E2024E归母权益有息债务086087088084082PEA股4991877666有形资产有息债务699698707669620PBA股0909080807EVEBITDA5183959899资料来源Wind光大证券研究所预测股息率7155566065敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接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