发行预案披露，募集规模为22Q4房地产行业再融资放开以来最大。万科披露非公开发行A股股票预案，拟向不超过35名特定对象发行股票募集不超过150亿元，其中105亿元用于项目建设，45亿元用于补充流动性，募集规模、补流规模均为目前已披露计划公司中最高。本次发行总股数最多不超过11亿股，占发行前总股本、A股股本比例分别为9.46%、11.32%。截止22Q3公司杠杆乘数为7.6倍，本次募集资金通过杠杆放大有望撬动1140亿元的增量运营资金。22年四季度政策转向以来公司融资积极性显著提升，股权融资的顺利推进将助推优化资产负债结构，增强资金厚度及抗风险能力，实现长期稳健发展。
　　销售表现稳健，Q4以来拿地力度提升。万科23年1月销售286亿元，同比下降20%，降幅较22年收窄14pct，全国排名第二，始终维持第一梯队规模水平。拿地方面，22全年公司金额口径拿地力度22%，较此前有明显下降，但在政策环境改善以来公司投资意愿提升，Q4单季度拿地力度40%，较Q3提升28pct。随着公司后续股权、债权融资持续推进，市场环境改善，预计公司将加大投资力度，助力规模稳增长。
　　盈利预测与投资建议。万科地产是同时具备国企信用及市场化运营两大优势的龙头房企，大体量的股权融资推进将有助于公司基本面加速改善，后续具备较大估值修复空间。我们维持A股\H股前期23.80元/股\23.39港元/股合理价值，维持AH股“买入”评级。
　　风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。

研究报告全文：TablePage公告点评房地产证券研究报告万科TableTitle万科企业公司评级TableInvest买入-A买入-HA000002SZ当前价格1767元1488港元合理价值2380元2339港元02202HK前次评级买入买入房企再融资重启以来最大体量预案助推重登高峰的梦想报告日期2023-02-13TableSummary相对市场TablePicQuote表现核心观点发行预案披露募集规模为22Q4房地产行业再融资放开以来最大4万科披露非公开发行A股股票预案拟向不超过35名特定对象发行股-30222042206220822102212220223票募集不超过150亿元其中105亿元用于项目建设45亿元用于补-10充流动性募集规模补流规模均为目前已披露计划公司中最高本-17次发行总股数最多不超过11亿股占发行前总股本A股股本比例分-24别为9461132截止22Q3公司杠杆乘数为76倍本次募集-31资金通过杠杆放大有望撬动1140亿元的增量运营资金22年四季度万科A沪深300政策转向以来公司融资积极性显著提升股权融资的顺利推进将助推优化资产负债结构增强资金厚度及抗风险能力实现长期稳健发展分析师TableAuthor郭镇销售表现稳健Q4以来拿地力度提升万科23年1月销售286亿元SAC执证号S0260514080003同比下降20降幅较22年收窄14pct全国排名第二始终维持第SFCCENoBNN906一梯队规模水平拿地方面22全年公司金额口径拿地力度22较021-38003639此前有明显下降但在政策环境改善以来公司投资意愿提升Q4单季guozgfcomcn度拿地力度40较Q3提升28pct随着公司后续股权债权融资持850215分析师乐加栋续推进市场环境改善预计公司将加大投资力度助力规模稳增长SAC执证号S0260513090001盈利预测与投资建议万科地产是同时具备国企信用及市场化运营两021-38003642大优势的龙头房企大体量的股权融资推进将有助于公司基本面加速lejiadonggfcomcn改善后续具备较大估值修复空间我们维持A股H股前期2380元分析师谢淼股2339港元股合理价值维持AH股买入评级SAC执证号S0260522070007风险提示改善不及预期包括政策改善居民需求持续性不及预期021-38003637等供给侧出清扰动市场情绪结算规模及利润率不及预期等xiemiaogfcomcn请注意乐加栋谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableFinance2020A2021A2022E2023E2024E相关研究TableDocReport营业收入百万元419112452798524999453724396730万科A000002SZ万科企业2023-01-20增长率13980159-136-12602202HK销售维持第一梯EBITDA百万元7927060196670156102759953归母净利润百万元4151622524237512426723751队Q4拿地转向积极增长率7-4652-2万科A000002SZ万科企业2022-12-02EPS元股35719420420920402202HK资源获取提速市盈率PE5091878587龙头再度起航ROE18595918577万科A000002SZ万科企业2022-11-25EVEBITDA505852637402202HK行业大环境改善数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心的受益者长期发展重获新机识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明18TableContactsTablePageText万科A公告点评一发行预案披露募集规模为本轮地产行业再融资放开以来最大23年2月12日晚万科披露非公开发行A股股票预案拟向不超过35名特定对象发行股票募集不超过150亿元为22年11月房地产行业再融资放开以来披露最大计划募集规模发行数量来看本次发行总股数最多不超过11亿股占发行前总股本A股总股本比例分别为9461132按照23年2月10日万科A股收盘价1767元股计算则发行总股数为1061亿股占发行前总股本A股总股本比例分别为912109122年四季度政策转向以来公司融资积极性显著提升股权融资的顺利推进将助推优化资产负债结构增强资金厚度及抗风险能力实现长期稳健发展表1万科A非公开发行预案万科A2023年度非公开发行A股股票预案信息汇总预案披露时间2023212募资总额不超150亿元发行价格定价基准日前20个交易日均价的80发行股票数量募资总额发行价不超过11亿股占发行前总股本946占A股总股本1132发行对象不超35名特定对象用途105亿元用于项目开发45亿元用于补充流动资金优化资本结构流程董事会审议通过尚需股东大会通过并提请证监会核准数据来源公司非公开发行预案公告广发证券发展研究中心从资金规模及用途来看根据公司公告本次拟募集的150亿资金中105亿元用于11个项目建设45亿元用于补充流动性补流比例30募集规模补流规模及补流比例均为目前已披露计划房企中最高公司历来债权融资谨慎20年以来财务杠杆始终维持在12倍左右而通过股权融资增加的资本金则有助于公司在安全边界内撬动更大资产规模截止22年三季度末公司杠杆乘数为76倍150亿元的募集资金通过杠杆乘数放大有望撬动1140亿元的增量运营资金是22年新增土储拿地金额的124倍充足的资金也将为公司未来发展提供动能表2截止23年2月12日本轮房企股权再融资计划项目建设总市值归母净资预计规模项目数量补流规模代码公司名称PB披露时间资金亿补流占比亿元产亿元亿元个亿元元000002SZ万科A1964241108120230212150010501145030600048SH保利发展1811201309020221230135012001415011600325SH华发股份22219311520221205600450415025600648SH外高桥1241161072022122935027048023识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明28TablePageText万科A公告点评600094SH大名城831220682022120830021059030002146SZ荣盛发展1003620282022122130021039030000718SZ苏宁环球100941062022122928023025018000961SZ中南建设912150422023010528020028029600565SH迪马股份49880562023011818012625430600638SH新黄浦38440872023010617011955130000863SZ三湘印象59431372022121916011224830000926SZ福星股份45112041202212051349424030600665SH天地源3141074202301111259023528000918SZ嘉凯城453138720221205102102100600693SH东百集团3735105202212056767100数据来源公司非公开发行预案公告广发证券发展研究中心从发行对象来看本次非公开发行对象为不超过35名合格投资者目前尚无确定发行对象考虑到本次再融资无资产注入深铁集团非公司控股股东因此当前阶段深铁无法提前确定为发行对象但由于本次非公开发行由深铁22年12月1日提案并获董事会股东大会通过深铁集团希望公司能积极把握政策机遇为坚定转型和长期健康发展储备资源而深铁及公司历来合作密切未来不排除大股东参与的可能性此外22年12月16日股东大会通过的股权融资提案中提到公司可单独或同时配发公司A股或H股新股不超过已发行量的20本次A股发行规模未达上限未来H股配售也存在一定可能性公司本次同时披露了23-25年股东分红回报计划承诺连续3年累计分红不低于最近3年可分配利润的30在行业中处于中上水平19-21年公司实际分红比例则达到303550均高于30比例较高的分红水平兼顾投资者投资回报需求及公司可持续发展是公司稳定运营的重要基石之一二销售表现稳健Q4以来拿地力度提升销售情况来看22年万科实现销售金额4170亿元同比下降34全国排名第三23年1月销售286亿元同比下降20降幅较22年收窄14pct全国排名第二始终维持第一梯队规模水平拿地方面22年公司新增拿地金额692亿元金额口径拿地力度22较此前有明显下降但在22Q4政策环境改善以来公司拿地力度显著提升Q4单季度拿地力度提升至40较Q3提升幅度达到28pct随着公司后续股权债权融资持续推进市场环境持续改善预计公司将加大投资力度为销售业绩规模稳健增长打下基础识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明38TablePageText万科A公告点评图1万科地产单月销售规模亿元及增速12001008010006080040600200400-20200-400-6019011904190719102001200420072010210121042107211022012204220722102301单月销售金额亿元金额单月同比右金额累计同比右数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心表32011年至2023年1月全国房地产公司全口径销售排行榜排名20112012201320142015201620172018201920202021202223M11万科万科万科万科万科恒大碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园保利2恒大绿地绿地绿地恒大万科万科万科万科恒大万科保利万科3绿地保利万达万达绿地碧桂园恒大恒大恒大万科融创万科碧桂园4保利中海保利恒大万达绿地融创融创融创融创保利华润华润5中海恒大中海保利中海保利保利保利保利保利恒大中海招商6万达万达碧桂园碧桂园保利中海绿地绿地绿地中海中海招商建发7碧桂园绿城恒大中海碧桂园融创中海中海中海绿地招商金地中海8龙湖华润华润世茂华润华夏龙湖新城新城世茂华润绿城华发9华润碧桂园世茂华润融创绿城华夏华润世茂华润绿地建发滨江10世茂世茂绿城融创华夏万达华润龙湖华润招商龙湖龙湖龙湖数据来源克而瑞广发证券发展研究中心图2万科地产单月拿地金额亿元及拿地力度拿地金额销售金额60010090500807040050603005040200302010010001901190419071910200120042007201021012104210721102201220422072210拿地金额亿元单月拿地力度拿地金额销售金额右拿地力度季度右数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明48TablePageText万科A公告点评三盈利预测万科地产是同时具备国企信用及市场化运营两大优势的龙头房企经营审慎能力突出在市场低景气环境中安全运营在市场边际改善的环境则具备较大的投资销售估值弹性大体量的股权融资推进将有助于公司基本面加速改善我们预计22-23年归母净利润分别为238亿元243亿元同比分别增长5422对应22-23年87xPE85xPE考虑到当前市场景气度我们维持万科A合理价值2380元股过去5年A股相对H股溢价15按照汇率及溢价计算对应H股2339港元股目前公司市值对应22年三季度末归母净资产PB为085倍后续具备较大的估值修复空间维持买入评级四风险提示未来基本面表现不及预期包括行业政策面改善力度不及预期三四线需求大幅下滑库存累积快于预期居民端需求持续性不及预期等供给侧改革下行业出清对于市场情绪产生扰动结算规模及利润率不及预期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明58TablePageText万科A公告点评资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E流动资产15473871600268181366220756032454476经营活动现金流531884113335033282229405货币资金195231149352241939262101282263净利润5929838070365393466733929应收及预付314748338063443308396288490109折旧摊销48615482467451055622存货10020631075617110248213912811656171营运资金变动-35936-83978-32066-19349-23280其他流动资产3534537236259332593325933其它2496544540243551239913134非流动资产321790338370353123407949478510投资活动现金流5797-26281-43002-53881-67388长期股权投资141895144449180562228338290423资本支出-7208-9578-9967-12433-14735固定资产1257712821153851846222155投资变动12990280-33035-41448-52654在建工程323733986135921412724其他15-16983000无形资产1524223280232802328023280筹资活动现金流-32504-231041020874122158145其他长期资产148839154421127761128654129927银行借款106114107236177156201433250065资产总计18691771938638216678524835522932986股权融资3885938794000流动负债13174931311446149200617428822108711其他-76008-69516-12725-16756-20018短期借款2511214413354314028750013现金净增加额25924-44954925872016220162应付及预收11782041192520129256415149941850425期初现金余额159739185662140708233295253457其他流动负债114177104514164011187601208273期末现金余额185662140708233295253457273619非流动负债201840234419245326276550326225长期借款132037154322188022217553265318应付债券4357653021530215302153021其他非流动负债2622727076428459767886负债合计15193331545865173733220194322434936股本1161811625116311163111631资本公积1855420584253343018734937主要财务比率留存收益195883203885222880242294261294至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E归属母公司股东权益224511235953259845284112307862成长能力少数股东权益125334156820169608180009190187营业收入增长13980159-136-126负债和股东权益18691771938638216678524835522932986营业利润增长44-343-28-42-12归母净利润增长68-4575422-21获利能力利润表单位百万元毛利率292218183197218至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E净利率14184707686营业收入419112452798524999453724396730ROE18595918577营业成本296541353977428738364384310119ROIC2021081139484营业税金及附加2723721056112291169112924偿债能力销售费用1063712809127761262210883资产负债率813797802813830管理费用1028810242892481947626净负债比率189306332389479研发费用1067666992910847流动比率117122122119116财务费用5145438484521043212504速动比率037035038034030资产减值损失-1981-3514-2811-176-351营运能力公允价值变动收益54444总资产周转率023024026020015投资净收益135126614036116850应收账款周转率1683011706562222301181营业利润7995952531510824893048331存货周转率031034039029020营业外收支-283-308000每股指标元利润总额7967652223510824893048331每股收益357194204209204所得税2037814153145421426214401每股经营现金流458035288282253净利润5929838070365393466733929每股净资产19322030223424432647少数股东损益1778315545127891040010179估值比率归属母公司净利润4151622524237512426723751PE495912865847865EBITDA7927060196670156102759953PB091087079072067EPS元357194204209204EVEBITDA504582519632740识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明68TablePageText万科A公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北街上海市浦东新区南泉北香港德辅道中189号李26号广发证券大厦356001号太平金融大厦2号月坛大厦18层路429号泰康保险大厦宝椿大厦29及30楼楼31层37楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明78TablePageText万科A公告点评广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授权使用的客户特定合作机构发送不对外公开发布只有接收人才可以使用且对于接收人而言具有保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售请注意投资涉及风险证券价格可能会波动因此投资回报可能会有所变化过去的业绩并不保证未来的表现本报告的内容观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标财务状况和特殊需求不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠但广发证券不对其准确性完整性做出任何保证报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策如有需要应先咨询专业意见广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表广发证券的立场广发证券的销售人员交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致甚至相反的投资策略报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且无需另行通告广发证券或其证券研究报告业务的相关董事高级职员分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益在阅读本报告时收件人应了解相关的权益披露若有本研究报告可能包括和或描述呈列期货合约价格的事实历史信息信息请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法分析中的部分论点依据证据以支持我们对所述相关行业公司的观点的结论在任何情况下它并不明示或暗示与香港证监会第5类受规管活动就期货合约提供意见有关联或构成此活动权益披露TableInterestDisclosure1广发证券香港跟本研究报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务的关系版权声明TableCopyright未经广发证券事先书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担识别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