研究报告全文：万科A000002定增预案落地夯实报表安全与经营实力2023-02-13公司近况万科A于2月12日晚间公告2023年度非公开发行A股股票预案拟向不超过35名的特定对象非公开发行不超过11亿股募资不超过150亿元本次非公开发行股票的募集资金将用于11个房地产项目及补充流动资金评论本次募资有利于公司增强资金实力和抗风险能力夯实主营业务经营能力公司拟将本次非公开发行募集的资金中的105亿元用于建设位于郑州鞍山中山西安重庆长春成都广州杭州珠海的11个房地产开发项目此外剩余的45亿元将用于补充流动资金合计150亿元本次定增募资金额为2022年11月房企股权融资放松至今规模最大的一笔若本次非公开发预案得以实施我们认为相应项目的现金流和交付安全能够得到加强所有者权益的增厚亦有助于公司优化资产负债结构本次非公开发行预案规定发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80我们建议投资者后续关注实际定价方案的落地及其对应的估值水平行业下行期财务安全有保障积极利用融资端优势3Q22末公司净负债率扣预负债率现金短债比分别为43267519倍稳居三条红线绿档有息负债余额较年初扩张11至2943亿元其中短期负债占比较年初下降至1ppt至21债务结构进一步优化2022全年公司新增公开债券融资543亿元平均票面利率仅295同时公司通过与六大行签订合作协议交易商协会储架式注册发行等方式进一步丰富融资资源储备债权融资优势凸显我们认为公司此次作为优质房企积极把握股权融资的窗口期有望为其在行业下行期穿越周期提供更充分保障关注开发业务基本盘后续边际变化公司2022年销售金额同比下降34至4170亿元销售排名降至第3名克而瑞口径下同2023年1月销售金额同比下降10至286亿元Top10房企同比下跌22位列行业第2名考虑到公司2022年拿地强度仅22年末可售货值有所下降我们认为公司2023年销售增速可能受到影响须密切关注公司后续土储补充的规模节奏和区位同时我们认为本次定增事项体现出公司对开发业务基本盘的重视和扩表意愿的边际提升若定增方案得以顺利实施将有望增强公司报表扩张的能力为投资强度提升增加保障盈利预测与估值考虑到定增尚未完成维持202220232024年盈利预测不变公司当前股价交易于8786倍20232024年市盈率维持跑赢行业评级和232元目标价对应5倍2023年住宅开发业务目标PE和1517亿元非住业务目标市值已考虑未上市折价较当前股价有31的上行空间风险销售拿地质量低于预期非公开发行事项存在不确定性