2022年四季报所展现出REITs的经营表现依然呈分化态势。从四季度单季度EBITDA完成度来看，高速类REITs四季度进一步受疫情影响，表现不佳，5单REITs的单季度EBITDA完成度均低于预测，在70%以下；生态环保类REITs仍然受到降水量等季节性因素的负面影响，四季度单季度完成度表现不佳；园区类REITs受疫情反复以及市场环境影响，出租率普遍下降，EBITDA表现分化；仓储REITs、保障房REITs表现较为稳健，EBITDA完成度基本接近于预测；能源类REITs由于电量需求下降以及费用集中计提，四季度完成度较低。从本年全年累计EBITDA完成度来看，高速类REITs业绩表现深受疫情拖累，5单REITs年化EBITDA完成度在80%上下；生态环保类REITs首创水务项目受到全年降水量较低因素的影响完成度为82.7%；园区类REITs受疫情反复的影响，出租率整体呈现下滑趋势，业绩表现分化；仓储类REITs、保障房类REITs表现较好；能源类REITs受益于三季度的突出表现，完成度位列所有REITs之首，为147.22%。
　　从四季度单季度可供分配收益情况来看，20只REITs可供分配现金流中，11只超额完成，9只低于预期。其中，中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REITQ4完成度遥遥领先，分别为343.20%、173.60%和153.95%，而平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT垫底，完成度分别为58.85%和22.06%。从项目属性上来看，高速公路类完成度最差，环保类和产权类完成度均尚可。从本年年化可供分配收益情况来看，14只超额完成，6只低于预期。在超额完成的REITs中，国泰君安临港创新产业园REIT的年化可供分配金额较募集预测的可供分配金额完成度最高，达141.57%，此外完成度最高的2-4名REITs分别为中航首钢绿能REIT、国泰君安东久新经济REIT和红土创新深圳人才安居REIT。
　　具体项目经营情况方面，高速公路类REITs受疫情扰动以及通行费减免优惠政策影响明显，四季度表现不佳。四季度疫情对交运类扰动明显，加上国常会要求2022年第四季度收费公路货车通行费减免10%，整体高速板块承压。随着减免政策结束和疫情放开，后续高速板块业绩大概率回暖，弹性最大。生态环保类产品中，富国首创水务REIT4季度主要受到季节性、疫情对用水量的影响、今年降水量较低以及合肥项目10月14日发生进水水质异常事件影响，导致EBITDA环比下滑较多。中航首钢绿能REIT报告期内，受北京市新冠疫情影响，厨余垃圾收运处置量同比下降，但发电及生活垃圾处置收入均同比上升，且四季度收到国补电费0.99亿元，带动可供分配现金流明显超预期。园区类REITs受到疫情影响以及年末招租情况较差，出租率较上季度末有所下降。仓储物流类的运营情况继续维持稳定。保障性租赁住房类的REITs作为今年新上市的REITs类型，首次披露季报来看，整体运营表现较为稳健。鹏华深圳能源REIT四季度整体发电量和电价都有所回落，叠加四季度计提费用上升的因素，四季度表现有所回落，后续需进一步观察用电需求及电价的变动。
　　风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。

研究报告全文：证券研究报告固定收益研究2023年02月12日固定收益点评筑底回升公募REITs四季报点评2022年四季报所展现出REITs的经营表现依然呈分化态势从四季度作者单季度EBITDA完成度来看高速类REITs四季度进一步受疫情影响表现不佳5单REITs的单季度EBITDA完成度均低于预测在70以下分析师杨业伟生态环保类REITs仍然受到降水量等季节性因素的负面影响四季度单执业证书编号S0680520050001季度完成度表现不佳园区类REITs受疫情反复以及市场环境影响出租邮箱yangyeweigszqcom率普遍下降EBITDA表现分化仓储REITs保障房REITs表现较为稳研究助理张明明健EBITDA完成度基本接近于预测能源类REITs由于电量需求下降以执业证书编号S0680121070002及费用集中计提四季度完成度较低从本年全年累计EBITDA完成度来邮箱zhangmingming3653gszqcom看高速类REITs业绩表现深受疫情拖累5单REITs年化EBITDA完成相关研究度在80上下生态环保类REITs首创水务项目受到全年降水量较低因素的影响完成度为827园区类REITs受疫情反复的影响出租率整1固定收益专题城投展期全知道2023-02-10体呈现下滑趋势业绩表现分化仓储类REITs保障房类REITs表现2固定收益点评为何长短端利率走势分化前景较好能源类REITs受益于三季度的突出表现完成度位列所有REITs之首为14722如何2023-02-083固定收益点评理财的修复和隐含的市场机会从四季度单季度可供分配收益情况来看20只REITs可供分配现金流中11只超额完成9只低于预期其中中航首钢绿能REIT东吴苏2023-02-08园产业REIT博时蛇口产园REITQ4完成度遥遥领先分别为343204固定收益专题一文详解专项债发行流程2023-17360和15395而平安广州广河REIT浙商沪杭甬REIT垫底完02-07成度分别为5885和2206从项目属性上来看高速公路类完成度最差环保类和产权类完成度均尚可从本年年化可供分配收益情况来看5固定收益专题固收产品表现与目标实现只超额完成只低于预期在超额完成的中国泰君安临港创2023-02-06146REITs新产业园REIT的年化可供分配金额较募集预测的可供分配金额完成度最高达14157此外完成度最高的2-4名REITs分别为中航首钢绿能REIT国泰君安东久新经济REIT和红土创新深圳人才安居REIT具体项目经营情况方面高速公路类REITs受疫情扰动以及通行费减免优惠政策影响明显四季度表现不佳四季度疫情对交运类扰动明显加上国常会要求2022年第四季度收费公路货车通行费减免10整体高速板块承压随着减免政策结束和疫情放开后续高速板块业绩大概率回暖弹性最大生态环保类产品中富国首创水务REIT4季度主要受到季节性疫情对用水量的影响今年降水量较低以及合肥项目10月14日发生进水水质异常事件影响导致EBITDA环比下滑较多中航首钢绿能REIT报告期内受北京市新冠疫情影响厨余垃圾收运处置量同比下降但发电及生活垃圾处置收入均同比上升且四季度收到国补电费099亿元带动可供分配现金流明显超预期园区类REITs受到疫情影响以及年末招租情况较差出租率较上季度末有所下降仓储物流类的运营情况继续维持稳定保障性租赁住房类的REITs作为今年新上市的REITs类型首次披露季报来看整体运营表现较为稳健鹏华深圳能源REIT四季度整体发电量和电价都有所回落叠加四季度计提费用上升的因素四季度表现有所回落后续需进一步观察用电需求及电价的变动风险提示政策不及预期项目运营超预期披露口径偏差请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日内容目录1Q4经营情况疫情影响下整体承压32可供分配情况全年完成度尚可63具体项目经营情况831高速公路类REITs832生态环保类REITs1033园区类REITs1134仓储物流类REITs1335保障性租赁住房类REITs1436清洁能源类REITs15风险提示15图表目录图表12022公募REITs四季度单季EBITDA表现与说明书对比万元3图表22022公募REITs四季度与募集说明书预测情况明细万元4图表32022Q1-Q4公募REITs年化表现与募集说明书预测对比万元5图表42022年公募REITs年化表现与募集说明书预测情况明细万元6图表52022年公募REITsQ4单季度可供分配金额情况明细万元7图表62022年公募REITs年化可供分配金额情况明细万元8图表72022年4季度高速公路类REITs财务数据情况对比9图表82022年4季度生态环保类REITs财务数据情况对比10图表92022年4季度园区类REITs财务数据情况对比12图表102022年4季度园区类REITs经营情况对比13图表112022年4季度仓储物流类REITs财务数据情况对比14图表122022年4季度仓储物流类REITs经营情况对比14图表132022年4季度保障性租赁住房类REITs财务数据情况15图表142022年4季度清洁能源类REITs财务数据情况对比15P2请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日1Q4经营情况疫情影响下整体承压从四季度单季度EBITDA完成度1来看高速类REITs四季度进一步受疫情影响表现不佳5单REITs均低于预测在70以下其中平安广州广河REIT单季度完成度最低仅为5063生态环保类REITs仍然受到降水量等季节性因素的负面影响四季度单季度完成度表现不佳园区类REITs受疫情反复以及市场环境影响出租率普遍下降EBITDA表现分化其中东吴苏园产业REIT表现最好完成度为13616建信中关村REIT完成度最低为6978仓储REITs保障房REITs表现较为稳健EBITDA完成度基本接近于预测其中华夏北京保障房REIT完成度最高为11569能源类REITs由于电量需求下降以及成本集中计提四季度完成度较低图表12022公募REITs四季度单季EBITDA表现与说明书对比万元能源交通基础设施生态环保园区基础设施仓储物流保障性租赁住房180000基础140设施1600001201400001001200001000008080000606000040400002020000000浙平华华国富中博东建华国国华红中鹏中红华商安夏夏金国航时吴信安泰泰夏土金华金土夏沪广越中中首首蛇苏中张君君合盐普深厦创北杭州秀国国创钢口园关江安安肥田洛圳门新京安深保REITREITREIT甬REIT广高交铁水绿产产村光东临高港斯能REITREITREITREITREITREITREITREITREIT河REIT速建建务能园业大久港新源居圳障新创产保人房REIT障才经新园REIT济REIT产性安业租居REIT赁园REIT住房REIT说明书2022单季度EBITDA四季度EBITDAEBITDA完成度资料来源wind国盛证券研究所1注完成度第四季度指标2022预测的指标年化025今年新上项目为累计金额同口径换算的金额年化下文同P3请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日图表22022公募REITs四季度与募集说明书预测情况明细万元说明书2022单四季度EBITDA证券简称资产类型季度EBITDAEBITDA完成度浙商沪杭甬REIT交通基础设施12667877079785589平安广州广河REIT交通基础设施16886738550415063华夏越秀高速REIT交通基础设施4723313172806717华夏中国交建REIT交通基础设施10523997362526996国金中国铁建REIT交通基础设施13050677937606082富国首创水务REIT生态环保4604512489595407中航首钢绿能REIT生态环保2838431149104048博时蛇口产园REIT园区基础设施2637632429229210东吴苏园产业REIT园区基础设施36654149906813616建信中关村REIT园区基础设施3666162558176978华安张江光大REIT园区基础设施14816415339510353国泰君安东久新经济REIT园区基础设施16913717629210423国泰君安临港创新产业园REIT园区基础设施92561911169844华夏合肥高新产园REIT园区基础设施13795215960911570红土盐田港REIT仓储物流21010121455410212中金普洛斯REIT仓储物流59328859670410058鹏华深圳能源REIT能源基础设施117844194845805中金厦门安居保障性租赁住房REIT保障性租赁住房13521314168310478红土创新深圳人才安居REIT保障性租赁住房1129141107039804华夏北京保障房REIT保障性租赁住房11006712734011569资料来源wind国盛证券研究所从本年全年累计EBITDA完成度来看高速类REITs业绩表现深受疫情拖累5单高速REITs年化EBITDA完成度在80上下均显著低于说明书预测值生态环保类REITs首创水务项目受到全年降水量较低因素的影响完成度为827园区类REITs受疫情反复的影响出租率整体呈现下滑趋势业绩表现分化其中华夏合肥高新产园REIT表现最好完成度为11570博时蛇口产园REIT全年累计完成度最低为8861仓储类REITs保障房类REITs表现较好能源类REITs受益于三季度的突出表现完成度位列所有REITs之首为14722P4请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日图表32022Q1-Q4公募REITs年化表现与募集说明书预测对比万元能源交通基础设施生态环保园区基础设施仓储物流基础保障性租赁住房设施80000001607000000140600000012050000001004000000803000000602000000401000000200000浙平华华国富中博东建华国国华红中鹏中红华商安夏夏金国航时吴信安泰泰夏土金华金土夏沪广越中中首首蛇苏中张君君合盐普深厦创北杭州秀国国创钢口园关江安安肥田洛圳门新京甬村临高港斯REITREITREITREIT广高交铁水绿产产光东能安深保河速建建务能园业大久港新源REITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT居圳障新创产保人房新园REIT经REIT障才济产REIT性安业租居REIT园REIT赁住房REITEBITDA说明书2022年化EBITDA实际年化EBITDA完成度资料来源wind国盛证券研究所P5请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日图表42022年公募REITs年化表现与募集说明书预测情况明细万元EBITDA说明书EBITDA实EBITDA证券简称资产类型2022年化际年化完成度浙商沪杭甬REIT交通基础设施506714738634997625平安广州广河REIT交通基础设施675469252037387704华夏越秀高速REIT交通基础设施188932515500888204华夏中国交建REIT交通基础设施420959834063108092国金中国铁建REIT交通基础设施522026642816828202富国首创水务REIT生态环保184180515231568270中航首钢绿能REIT生态环保1135372124792210991博时蛇口产园REIT园区基础设施10550509348498861东吴苏园产业REIT园区基础设施1466163165411311282建信中关村REIT园区基础设施146646213512129214华安张江光大REIT园区基础设施59265765999211136国泰君安东久新经济REIT园区基础设施67654970516710423国泰君安临港创新产业园REIT园区基础设施3702453644639844华夏合肥高新产园REIT园区基础设施55180963843511570红土盐田港REIT仓储物流84040490448310762中金普洛斯REIT仓储物流2373151237710510017鹏华深圳能源REIT能源基础设施4713765693956214722中金厦门安居保障性租赁住房REIT保障性租赁住房54085356673110478红土创新深圳人才安居REIT保障性租赁住房4516584428149804华夏北京保障房REIT保障性租赁住房44026850935911569资料来源wind国盛证券研究所2可供分配情况全年完成度尚可从四季度单季度可供分配收益情况来看20只REITs可供分配现金流中11只超额完成9只低于预期其中中航首钢绿能REIT东吴苏园产业REIT博时蛇口产园REITQ4完成度遥遥领先分别为3432017360和15395而平安广州广河REIT浙商沪杭甬REIT垫底完成度分别为5885和2206中航首钢绿能REIT完成度高主要源于期初现金及交易所国债较多博时蛇口产园REIT完成度高主要源于欠缴租金在四季度基本完成收缴以及计划管理人对免租租金超过减免管理费金额的垫付富国首创水务REIT完成度高主要源于调增了预留运营费用鹏华深圳能源REIT完成度高主要源于应付项目的变动浙商沪杭甬REIT完成度低是因为固定资产投资的调减项进一步压降了本就较低的单季度EBITDA完成度从项目属性上来看高速公路类完成度最差环保类和产权类完成度均尚可P6请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日图表52022年公募REITsQ4单季度可供分配金额情况明细万元募集预测的第四季度季度可2022单季证券简介资产类型完成度供分配金额度可供分配金额东吴苏园产业REIT园区基础设施66030338036917360博时蛇口产园REIT园区基础设施35666123168015395华夏合肥高新产园REIT园区基础设施18552615635311866国泰君安临港创新产业园REIT园区基础设施1225108654014157国泰君安东久新经济REIT园区基础设施23796418481512876华安张江光大REIT园区基础设施1201171510577952建信中关村REIT园区基础设施2370153123007589中航首钢绿能REIT生态环保87572625516934320富国首创水务REIT生态环保45010741995410718鹏华深圳能源REIT能源基础设施8852049538599280华夏越秀高速REIT交通基础设施2905313845957554国金中国铁建REIT交通基础设施79077310676367407华夏中国交建REIT交通基础设施72768110090177212平安广州广河REIT交通基础设施92145015657195885浙商沪杭甬REIT交通基础设施23830210804782206红土盐田港REIT仓储物流21538820259210632中金普洛斯REIT仓储物流6132046290179749红土创新深圳人才安居REIT保障性租赁住房15584912266512705华夏北京保障房REIT保障性租赁住房13330712491410672中金厦门安居保障性租赁住房REIT保障性租赁住房14340613251010822资料来源wind国盛证券研究所从本年年化可供分配收益情况来看14只超额完成6只低于预期在超额完成的REITs中国泰君安临港创新产业园REIT的年化可供分配金额较募集预测的可供分配金额完成度最高达14157此外完成度最高的2-4名REITs分别为中航首钢绿能REIT国泰君安东久新经济REIT和红土创新深圳人才安居REITP7请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日图表62022年公募REITs年化可供分配金额情况明细万元2022预测证券简介资产类型本年累计金额的可供分配完成度金额国泰君安临港创新产业园REIT园区基础设施13449534333614157国泰君安东久新经济REIT园区基础设施25865673323212876华夏合肥高新产园REIT园区基础设施20770962031511866东吴苏园产业REIT园区基础设施1597878152147710502华安张江光大REIT园区基础设施62472860422810339建信中关村REIT园区基础设施1251349124920010017博时蛇口产园REIT园区基础设施8661179267209346中航首钢绿能REIT生态环保1374185102067413464富国首创水务REIT生态环保1681058167981610007鹏华深圳能源REIT能源基础设施4537007381543511891国金中国铁建REIT交通基础设施390321642705459140华夏越秀高速REIT交通基础设施137426815383818933华夏中国交建REIT交通基础设施250597940360708617平安广州广河REIT交通基础设施476911962628767615浙商沪杭甬REIT交通基础设施318690243219127374红土盐田港REIT仓储物流86947681036610729中金普洛斯REIT仓储物流2648534251606810526红土创新深圳人才安居REIT保障性租赁住房22360948666012705中金厦门安居保障性租赁住房REIT保障性租赁住房20575652571810822华夏北京保障房REIT保障性租赁住房19126749558210672资料来源wind国盛证券研究所3具体项目经营情况31高速公路类REITs四季度高速公路类REITs受疫情扰动以及通行费减免优惠政策影响明显四季度表现不佳四季度疫情对交运类扰动明显加上国常会要求2022年第四季度收费公路货车通行费减免10整体高速板块承压该9折优惠政策于2023年1月1日起结束后续高速板块业绩有望回暖平安广州广河REIT四季度收入同比下降294环比下降3486四季度可供分配现金流得完成率为5885全年累计可供分配现金流得完成率为7615浙商沪杭甬REIT四季度收入同比下降1043环比下降198四季度可供分配现金流得完成率为2206全年累计可供分配现金流得完成率为7374华夏越秀高速REIT四季度收入环比下降1901四季度可供分配现金流得完成率为7554全年累计可供分配现金流得完成率为8933华夏中国交建REIT四季度收入环比下降1399全年累计可供分配现金流得完成率为862国金中国铁建REIT四季度收入环比下降1738全年累计可供分配现金流累计完成率为914P8请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日图表72022年4季度高速公路类REITs财务数据情况对比平安广州广河REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入135122074315350169711913820608-3486-2940本期净利润328073122185396121815506-55145039经营活动现105081670413849125801844516880-3709-4303金流量净额EBITDA85501722911990142681340017797-5037-3619可供分配金92141767112664105931716215749-4786-4631额华夏越秀高速REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入4563563449955669-1901本期净利润-1976229811841630-18599经营活动现3668451034363992-1867金流量净额EBITDA3173430736163978-2633可供分配金2905380933093719-2373额浙商沪杭甬REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入139621740912840163541558917803-1980-1043本期净利润-4973-175-4651-134-58994249274151-1570经营活动现868013476115375159935512222-3559-721金流量净额EBITDA708012216729512044664916874-4205648可供分配金238310460750211523440914803-7722-4595额华夏中国交建REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入98861149410629-1399本期净利润191227303316-2997经营活动现8645100552174-1402金流量净额EBITDA736394368748-2197可供分配金727794938290-2335额国金中国铁建REITP9请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入1379716699-1738本期净利润176715921098经营活动现1032112087-1461金流量净额EBITDA793813471-4108可供分配金79089112-1322额资料来源wind国盛证券研究所32生态环保类REITs生态环保类产品中富国首创水务REIT4季度主要受到季节性疫情对用水量的影响今年降水量较低以及合肥项目10月14日发生进水水质异常事件影响EBITDA四季度同比下降3192环比下降4527中航首钢绿能REIT报告期内受北京市新冠疫情影响厨余垃圾收运处置量同比下降但发电及生活垃圾处置收入均同比上升另外本季度收回历史期间国补电费099亿元今年可供分配完成度较高为13464图表82022年4季度生态环保类REITs财务数据情况对比中航首钢绿能REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入102071146710988103831030410945-1099-094本期净利润-993209420451586-40681810-14742-7559经营活动现152635158424-5645-69508962286369-31961金流量净额EBITDA1149400939153407-23474310-7134-14896可供分配金875710791587231951024286711587164额富国首创水务REIT今年四季度2022年四2022年三2022年二2022年一2021年四2021年三今年四季度相比去单位万元相比今年三季度季度季度季度季度季度年四季度变动季度变动本期收入696179267454710778628564-1217-1145本期净利润-5611625100510992162769-13453-35976经营活动现359154027281318758486140-3352-3859金流量净额EBITDA249045494215397836575705-4527-3192可供分配金450148903791362826873915-7956751额资料来源wind国盛证券研究所P10请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日33园区类REITs具体分底层资产来看园区类REITs受到疫情影响以及四季度招租情况较差出租率较上季度末有所下降其中东吴苏园产业REIT减免租金政策在2022年前三季度结束四季度项目公司各项收入均恢复至租金减免前的正常水平EBITDA四季度同比上升338环比上升263可供分配现金流主要受到本期应收应付的调增四季度同比上升6611环比上升5984华安张江光大REIT季度末出租率为9260环比进一步下降368平均月租金为1641元月平方米环比略升09元月平方米另外基础设施项目的重要现金流提供方租户之一租赁面积合计为1230225平方米占项目可租赁面积比例约28其全部租赁合同于本年末到期到期后该租户不予续租外部管理机构积极寻找替代方案并已完成签署4039平方米的租赁合同另外值得关注的是张江区域在未来2年将拟入市超过50万方的项目市场存量的增加将为入驻企业带来更多选择项目未来运营情况将面临更多挑战建信中关村REITQ4出租率继续环比下滑350至8129一方面由于四季度北京再度受到疫情的影响园区需配合北京市整体防疫工作进行封楼管控及居家办公一定程度上影响了项目正常招商运营及客户带访另外部分客户经营承压办公扩张意愿不足承租能力减弱另一方面互联网科技行业办公需求有所萎缩行业进入转型时期园区所在的上地区域处于需求不足和主力租户行业面积调整的阶段全年净吸纳量为-204万平方米上地区域年末空置率同比上升77达到152另外值得关注的是度小满科技北京有限公司作为Q4贡献合同租金等收入超10的租户租约面积将于2023Q3到期未来续租情况需持续关注博时招商蛇口REIT四季度平均出租率同3季度维持83的水平低于募集中预测2022年万融大厦项目90的出租率万海大厦项目92的出租率主要受到两方面的影响一是大部分租户免租协议在本期签署减免租金达37673万元二是受本年宏观经济低迷以及疫情反复的持续影响部分租户出现到期不续约或提前退租等情况项目租赁招商承压国泰君安东久新经济REIT国泰君安临港创新产业园REIT和华夏合肥高新产园REIT均为新上市REITsQ4表现稳定其中国泰君安东久新经济REITQ4出租率为9883本年累计可供分配现金流完成度1288国泰君安临港创新产业园REITQ4出租率为9921本年累计可供分配现金流完成度1416华夏合肥高新产园REITQ4出租率为9026本年累计可供分配现金流完成度1187P11请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日图表92022年4季度园区类REITs财务数据情况对比博时蛇口产园REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入2889188031263416355737305367-1878本期净利润998-101540109411161335-1007924-1058经营活动现358226108746143235257937251073金流量净额EBITDA2429140129402579248527947339-224可供分配金35672212124816232428224561244689额华安张江光大REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入203120912216237422762326-286-1075本期净利润-1035-803-628-608-576-57128947976经营活动现28419911927192022781415-8572-8751金流量净额EBITDA153415951741173017971803-383-1464可供分配金120116891658169920431554-2888-4121额东吴苏园产业REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入7673638021387189705661422026874本期净利润27132585-21823501334144549410335经营活动现692350441127426132199318372511507金流量净额EBITDA4991486320604628373036722633380可供分配金66034131176134843975503859846611额建信中关村REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入47404111580261991531本期净利润6061762486202824410经营活动现537218526347686-7543金流量净额EBITDA25581962477742153039可供分配金2370235039293865086额资料来源wind国盛证券研究所P12请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日图表102022年4季度园区类REITs经营情况对比东吴苏园区REIT一季报二季报三季报四季报平均月租金4137---出租率维持稳定维持稳定维持稳定维持稳定华安张江光大REIT一季报二季报三季报四季报平均月租金1614163216321641出租率100995196289260建信中关村REIT一季报二季报三季报四季报平均月租金1649917064--出租率9615892884878129博时招商蛇口REIT一季报二季报三季报四季报平均月租金12123122341216712687出租率8716858383国泰君安东久新经济REIT国泰君安临港创新产业园REIT华夏合肥高新产园REIT四季报四季报四季报平均月租金---出租率988399219026资料来源wind国盛证券研究所34仓储物流类REITs仓储物流类的运营情况继续维持稳定红土盐田港REIT的出租率继续稳定在99中金普洛斯REITQ4平均出租率为9418相较2022年Q3末小幅降低083个百分点主要原因为普洛斯通州光机电物流园前期单一租户到期调整P13请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日图表112022年4季度仓储物流类REITs财务数据情况对比红土盐田港REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入293029482943294431242741-060-620本期净利润942946107711561080791-037-1274经营活动现19743845213253306294-6450-4865-6863金流量净额EBITDA214621782336238523181999-149-744可供分配金215420342205230121101953589208额中金普洛斯REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入882688588794930588468734-036-022本期净利润77853955110207596784440255经营活动现6112537248537333593455371378301金流量净额EBITDA596757065755634459986293457-052可供分配金613262667057676568526298-214-1051额资料来源wind国盛证券研究所图表122022年4季度仓储物流类REITs经营情况对比红土盐田港REIT中金普洛斯REIT一季报二季报三季报四季报一季报二季报三季报四季报平均月租金元平米3164311--303306--出租率999999999833945695019418资料来源wind国盛证券研究所35保障性租赁住房类REITs保障性租赁住房类的REITs作为今年新上市的REITs类型首次披露季报来看整体运营表现较为稳健中金厦门安居保障性租赁住房REIT截至四季度末出租率为9915可供分配现金流完成度为1057红土创新深圳人才安居REIT中截至四季度末安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为9816配套商业出租率为100配套停车场出租率为100安居锦园项目保障性租赁住房出租率为9906配套停车场出租率为100保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为9951和9879可供分配现金流完成度为11202华夏北京保障房REIT中截至四季度末文龙家园项目出租率为977熙悦尚郡项目出租率为920可供分配现金流完成度为10945P14请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日图表132022年4季度保障性租赁住房类REITs财务数据情况中金厦门安居保障性租赁住房单位万元红土创新深圳人才安居REIT华夏北京保障房REITREIT本期收入188313851781本期净利润584884765经营活动现金171714491987流量净额EBITDA141711071273可供分配金额138913631356资料来源wind国盛证券研究所36清洁能源类REITs鹏华深圳能源REIT四季度整体发电量和电价都有所回落叠加四季度计提成本上升的因素包括对机组进行计划内检修产生了检修费用同时预提2022年全年运营管理机构的固定及浮动运营管理服务费四季度表现有所回落后续需进一步观察用电需求及电价的变动图表142022年4季度清洁能源类REITs财务数据情况对比鹏华深圳能源REIT今年四季度2022年四2022年2022年2022年2021年2021年今年四季度相比去单位万元相比今年三季度三季度二季度一季度四季度三季度年四季度变动季度变动本期收入4379764058-----3163-本期净利润-381419467-----11959-经营活动现729925234-----7107-金流量净额EBITDA94833749-----9719-可供分配金885217984-----5078-额资料来源wind国盛证券研究所风险提示政策不及预期项目运营超预期披露口径偏差P15请仔细阅读本报告末页声明2023年02月12日免责声明国盛证券有限责任公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告中的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可能会随时调整在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本报告版权归国盛证券有限责任公司所有未经事先本公司书面授权任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布复制任何机构或个人如引用刊发本报告需注明出处为国盛证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改分析师声明本报告署名分析师在此声明我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法结论不受任何第三方的授意或影响我们所得报酬的任何部分无论是在过去现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系投资评级说明投资建议的评级标准评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价或行业买入相对同期基准指数涨幅在15以上指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市增持相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针持有相对同期基准指数涨幅在-55之间对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的减持相对同期基准指数跌幅在5以上为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股增持相对同期基准指数涨幅在10以上市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准中性相对同期基准指数涨幅在-1010行业评级之间减持相对同期基准指数跌幅在10以上国盛证券研究所北京上海地址北京市西城区平安里西大街26号楼3层地址上海市浦明路868号保利One561号楼10层邮编100032邮编200120传真010-57671718电话021-38124100邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcom南昌深圳地址南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编330038邮编518033传真0791-86281485邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcomP16请仔细阅读本报告末页声明