2月7日，郑州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　郑州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期延长。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，土地金支付要求有所放松，超七成地块土地金支付周期延长至90日，缓解房企资金压力。
　　郑州本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率仍处较低水平，全部地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2023年首轮土拍合计推地11宗，供地数量较去年前三轮的15宗、17宗、23宗有所下降；流拍1宗，无地块取消出让，广义流拍率为9.1%，较去年第二、三轮的17.6%、13.0%小幅提升；成交10宗，成交金额53.8亿，全部地块均为底价成交，平均溢价率仍处较低水平，土拍凉意依旧。从区位来看，主城四区合计供地8宗，占比72.7%，较去年三轮的69.6%有所上升；此外，惠济区、郑东新区和上街区各供地1宗。本轮土拍中城中村改造项目用地3宗、合村并城改造项目用地4宗，政府储备用地4宗，公开地块多数交通便捷、周边配套基本成熟。各板块热度普遍不高，郑东新区1宗地块因起拍价较高等原因流拍，其余10宗地块均底价成交。郑州楼市持续低迷，新房、二手房价格持续下跌，截至2022年12月，商品房成交面积累计同比已低至-41.3%，房企参拍仍谨慎。
　　国企成拿地主力，民企参与意愿有所提升，国企全口径拿地金额34.6亿，拿地金额占比64.2%，较去年前三轮的19.9%、34.4%、39.0%大幅提升。本轮土拍未见主流国企拿地，以当地国企为主，惠泽建设、中豫置业、建中建设开发分别拿地15.4亿、12.4亿、6.8亿。民企参与意愿有所提升，民企全口径拿地金额5.7亿，拿地金额占比10.6%，拿地占比较去年第三轮有所提升。主流民企建业地产与富力地产联合体4.9亿拍得1宗地，顺邦置业拿地0.8亿。国企、民企拿地占比提升下，城投拿地金额占比大幅下降，城投全口径拿地金额13.6亿，拿地金额占比25.2%，较去年前三轮的60.0%以上大幅下降。发投集团、二七国资分别拿地11.5亿、2.1亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2023年02月11日固定收益主题报告郑州土拍零距离122首拍凉意依旧民企参与意愿提升证券研究报告2月7日郑州完成2023年首轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003chigsessencecomcn郑州本轮土拍规则基本不变土地金支付周期延长拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为20高文君分析师拿地中地块溢价率限制15地价触顶后直接进入摇号环节SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn拿地后土地金支付要求有所放松超七成地块土地金支付周期延长至90日缓解房企资金压力相关报告城投地图系列42022年2023-02-10城投拿地全景郑州本轮土拍广义流拍率虽小幅改善但平均溢价率仍处较低新型电力系统发展提速智2023-02-09水平全部地块均底价成交土拍凉意依旧郑州2023年首轮能电网相关转债怎么看土拍合计推地11宗供地数量较去年前三轮的15宗17宗23产业链看转债系列九上宗有所下降流拍1宗无地块取消出让广义流拍率为91解码钢铁行业八产业链2023-02-08较去年第二三轮的176130小幅提升成交10宗成交全解之利润分化的中上游金额538亿全部地块均为底价成交平均溢价率仍处较低水平解码钢铁行业七五问钢2023-02-06土拍凉意依旧从区位来看主城四区合计供地8宗占比727材冬储较去年三轮的696有所上升此外惠济区郑东新区和上街信贷开门红而社融延续回2023-02-05区各供地1宗本轮土拍中城中村改造项目用地3宗合村并城落通胀小幅回升但无忧改造项目用地4宗政府储备用地4宗公开地块多数交通便捷1月经济金融数据展望周边配套基本成熟各板块热度普遍不高郑东新区1宗地块因起拍价较高等原因流拍其余10宗地块均底价成交郑州楼市持续低迷新房二手房价格持续下跌截至2022年12月商品房成交面积累计同比已低至-413房企参拍仍谨慎国企成拿地主力民企参与意愿有所提升国企全口径拿地金额346亿拿地金额占比642较去年前三轮的199344390大幅提升本轮土拍未见主流国企拿地以当地国企为主惠泽建设中豫置业建中建设开发分别拿地154亿124亿68亿民企参与意愿有所提升民企全口径拿地金额57亿拿地金额占比106拿地占比较去年第三轮有所提升主流民企建业地产与富力地产联合体49亿拍得1宗地顺邦置业拿地08亿国企民企拿地占比提升下城投拿地金额占比大幅下降城投全口径拿地金额136亿拿地金额占比252较去年前三轮的600以上大幅下降发投集团二七国资分别拿地115亿21亿风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1本轮土拍规则基本不变土地金支付周期延长32土拍凉意依旧全部地块均为底价成交33国企成拿地主力民企参与意愿有所提升5图表目录图1郑州2023年首轮土拍基本情况宗亿3图2广义流拍率小幅改善平均溢价率仍处较低水平3图3郑州楼市持续低迷新房二手房价格持续下跌4图4国企成拿地主力民企参与意愿有所提升5表1郑州本轮土拍规则基本不变土地金支付周期延长3表2郑州2023年首轮土拍明细元方万元平方米4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告2月7日郑州完成2023年首轮土拍本轮土拍有哪些特征1本轮土拍规则基本不变土地金支付周期延长郑州本轮土拍规则基本不变土地金支付周期延长拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为20拿地中地块溢价率限制15地价触顶后直接进入摇号环节拿地后土地金支付要求有所放松超七成地块土地金支付周期延长至90日缓解房企资金压力表1郑州本轮土拍规则基本不变土地金支付周期延长拿地前拿地中拿地后土拍批次地块限参与资格保证金达到限价后竞拍规则房价要求其他要求价22年首轮延长部分地块土地金支付周期22年二轮限马甲严部分地块限房控购地资金2015摇号价来源超九成地块土地金22年三轮支付周期为60日超七成地块土地金23年首轮支付周期为90日资料来源郑州政府官网安信证券研究中心2土拍凉意依旧全部地块均为底价成交郑州本轮土拍广义流拍率虽小幅改善但平均溢价率仍处较低水平全部地块均底价成交土拍凉意依旧郑州2023年首轮土拍合计推地11宗供地数量较去年前三轮的15宗17宗23宗有所下降流拍1宗无地块取消出让广义流拍率为91较去年第二三轮的176130小幅提升成交10宗成交金额538亿全部地块均为底价成交平均溢价率仍处较低水平土拍凉意依旧图1郑州2023年首轮土拍基本情况宗亿图2广义流拍率小幅改善平均溢价率仍处较低水平2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮成交数流拍数终止延期成交金额右2022年二轮2022年三轮2023年首轮50450504540040350403530030302502520020201515010100105500002021年首轮2021年三轮2022年二轮2023年首轮流拍率广义流拍率平均溢价率资料来源郑州政府官网安信证券研究中心资料来源郑州政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告各板块仍以底价成交为主整体来看郑州本轮土拍地块区位较好主城四区1合计供地8宗占比727较去年三轮的696有所上升此外惠济区郑东新区和上街区各供地1宗本轮土拍中城中村改造项目用地3宗合村并城改造项目用地4宗政府储备用地4宗公开地块多数交通便捷周边配套基本成熟各板块热度普遍不高郑东新区1宗地块因起拍价较高等原因流拍其余10宗地块均底价成交郑州楼市持续低迷新房二手房价格持续下跌截至2022年12月商品房成交面积累计同比已低至-413房企参拍仍谨慎表2郑州2023年首轮土拍明细元方万元平方米溢价成交价行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价率格竞得单位备注中原区郑政出202263号网底价成交364903649000051710发投集团城中村改造项目用地二七区郑政出202264号网底价成交694796947900020906二七国资合村并城项目用地管城区郑政出202265号网底价成交385613856100035029建中建设开发合村并城项目用地管城区郑政出202266号网底价成交446644466400032832建中建设开发合村并城项目用地金水区郑政出202267号网底价成交5346453464000123944中豫置业合村并城项目用地中原区郑政出202268号网底价成交617786177800031815发投集团政府储备土地中原区郑政出202269号网底价成交616086160800031294发投集团政府储备土地惠济区郑政出202270号网底价成交4295342953000153754惠泽建设城中村改造项目用地上街区郑上出202209号网底价成交960196010007619顺邦置业政府储备土地中原区郑政高出202211号网底价成交17405417405400049277建业地产富力地产城中村改造项目用地郑东新区郑政东出202211号网流拍201209政府储备土地资料来源郑州政府官网安信证券研究中心图3郑州楼市持续低迷新房二手房价格持续下跌郑州新建商品住宅价格指数环比郑州二手住宅价格指数环比郑州商品房成交面积累计同比右10800086000640004022000000-02-200-04-400-06-08-600-10-800202112021420217202110202212022420227202210资料来源WIND安信证券研究中心1郑州市主城四区金水区中原区二七区管城区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告3国企成拿地主力民企参与意愿有所提升郑州本轮土拍国企成拿地主力国企全口径拿地金额346亿拿地金额占比642较去年前三轮的199344390大幅提升本轮土拍未见主流国企拿地以当地国企为主惠泽建设中豫置业建中建设开发分别拿地154亿124亿68亿民企参与意愿有所提升民企全口径拿地金额57亿拿地金额占比106拿地占比较去年第三轮有所提升主流民企建业地产与富力地产联合体49亿拍得1宗地顺邦置业拿地08亿国企民企拿地占比提升下城投拿地金额占比大幅下降城投全口径拿地金额136亿拿地金额占比252较去年前三轮的600以上大幅下降发投集团二七国资分别拿地115亿21亿图4国企成拿地主力民企参与意愿有所提升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2023年首轮80706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源郑州政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设并采用适当的估值方法和模型得出的由于假设估值方法和模型均存在一定的局限性估值结果和分析结论也存在局限性请谨慎使用安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权安信证券研究中心深圳市地址深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编518026上海市地址上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编200080北京市地址北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编100034本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7