销售：销售持续低迷，市场信心不足之下，需求端政策进一步向好。12月单月商品房销售面积同比-31.53%，前值-33.26%；销售额同比-27.65%，前值-32.22%；销售均价单月同比5.66%，前值1.56%。我们认为2023年房贷利率有望进一步下行，各地也将继续出台各类政策稳定市场。在房价持续下滑的情况下，居民购房意愿不足。但随着疫情影响的消退、烂尾楼风险的降低以及宏观经济的企稳回暖，居民的观望情绪有望得到改善。而需求端政策的持续落地，也有望对销售产生提振作用。
　　开发投资：新开工持续低迷，竣工改善下投资降幅有所收窄。12月单月新开工面积同比-44.29%，前值-50.82%；竣工面积同比-6.57%，前值-20.23%；开发投资同比-12.21%，前值-19.89%。我们认为，在开发商年底集中交房、“保交楼”资金加速落地和冲刺完成“保交楼”指标的推动下，竣工在12月实现了明显的改善，这也带动了开发投资降幅的收窄。但销售不振、预期转弱的当下，新开工短期难见起色。土地成交的持续下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。
　　到位资金：随着“金融十六条”的进一步落地，国内贷款大幅回暖，销售不振成为房企资金面改善的最大阻碍。12月单月到位资金同比-28.72%，前值-35.38%；其中国内贷款单月同比-5.48%，前值-30.52%，自筹资金单月同比-34.77%，前值-38.79%；个人按揭贷款单月同比-29.41%，前值-41.78%。销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企的暴雷又会进一步影响购房者的信心，使其销售变得更加困难。当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用，进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施正在持续落地。随着供给端政策的不断落地，优质民营房企融资情况正在得到有效改善。
　　投资建议：我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。随着改善优质房企资产负债表计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。而本就具有信用优势的央企和国企，在改善优质房企资产负债表计划的助力下，将有效提升拿地和并购能力，对市场形成更加有效的支撑。
　　我们推荐两条投资主线：主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。主线二：开发主业稳健，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
　　

研究报告全文：行业研DONGXINGSECURITIES究房地产12月月报竣工改善国内2023年1月18日看好维持东贷款大幅回暖房地产行业报告兴证券销售销售持续低迷市场信心不足之下需求端政策进一步向好12月单月未来3-6个月行业大事股商品房销售面积同比-3153前值-3326销售额同比-2765前值2023-3中旬统计局公布2023年1-2月房地份-3222销售均价单月同比566前值156我们认为2023年房贷利率产开发数据及70大中城市商品住宅价格变有有望进一步下行各地也将继续出台各类政策稳定市场在房价持续下滑的情动数据况下居民购房意愿不足但随着疫情影响的消退烂尾楼风险的降低以及宏限行业基本资料占比观经济的企稳回暖居民的观望情绪有望得到改善而需求端政策的持续落地公股票家数127267司也有望对销售产生提振作用行业市值亿元1731703191证开发投资新开工持续低迷竣工改善下投资降幅有所收窄12月单月新开工流通市值亿元1617409231券面积同比-4429前值-5082竣工面积同比-657前值-2023开发行业平均市盈率-8494研投资同比-1221前值-1989我们认为在开发商年底集中交房保交行业指数走势图究楼资金加速落地和冲刺完成保交楼指标的推动下竣工在12月实现了明报显的改善这也带动了开发投资降幅的收窄但销售不振预期转弱的当下150房地产沪深300告新开工短期难见起色土地成交的持续下滑势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力到位资金随着金融十六条的进一步落地国内贷款大幅回暖销售不振-50成为房企资金面改善的最大阻碍12月单月到位资金同比-2872前值-3538其中国内贷款单月同比-548前值-3052自筹资金单月同比-250-3477前值-3879个人按揭贷款单月同比-2941前值-4178销1173175177179171117117售回款是房企最重要的资金来源销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民资料来源wind东兴证券研究所企造成更大的冲击直接影响到其持续经营能力而民企的暴雷又会进一步影分析师陈刚响购房者的信心使其销售变得更加困难当下民营龙头房企的稳定对于维护010-66554028chengangdxzqnetcn市场信心具有重要作用进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施正在持续执业证书编号S1480521080001落地随着供给端政策的不断落地优质民营房企融资情况正在得到有效改善投资建议我们认为随着供需两端全国性政策的加速释放政策正在形成合力走向新一轮宽松周期随着改善优质房企资产负债表计划的实施优质民营房企的信用风险已经大幅降低而本就具有信用优势的央企和国企在改善优质房企资产负债表计划的助力下将有效提升拿地和并购能力对市场形成更加有效的支撑我们推荐两条投资主线主线一具有信用优势的优质央企和国企建议持续跟踪保利发展越秀地产我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机进一步提升市场份额主线二开发主业稳健有望率先获得金融机构重点支持有效降低自身信用风险的优质房企建议持续跟踪金地集团碧桂园龙湖集团当前政策思路已经从救项目扩展到了稳房企经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持市场对优质民企的担忧也有望大幅降低风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P2房地产12月月报竣工改善国内贷款大幅回暖DONGXINGSECURITIES1销售销售持续低迷需求端政策进一步向好销售持续低迷市场信心不足之下需求端政策进一步向好1月5日央行银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限我们认为2023年房贷利率有望进一步下行各地也将继续出台各类政策稳定市场涵盖提升公积金贷款额度降低首付比发放购房补贴和放松限购等各项措施在房价持续下滑的情况下居民购房意愿不足但随着疫情影响的消退烂尾楼风险的降低以及宏观经济的企稳回暖居民的观望情绪有望得到改善而需求端政策的持续落地也有望对销售产生提振作用从具体数据来看2022年1-12月商品房累计销售面积135837万平同比-2430商品房累计销售金额133308亿元同比-2570其中12月商品房销售面积14587万平同比-315312月商品房销售额14660亿元同比-27652022年1-12月商品房累计销售均价9814元平同比-321其中12月商品房销售均价10050元平同比566环比312图1全国商品房累计销售情况图2全国商品房单月销售情况资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所图3全国商品房销售均价图4全国商品房去化周期资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所2开发投资新开工延续低迷竣工有所改善新开工持续低迷竣工改善下投资降幅有所收窄我们认为在开发商年底集中交房保交楼资金加速落地和冲刺完成保交楼指标的推动下竣工在12月实现了明显的改善这也带动了开发投资降幅的收敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P3DONGXINGSECURITIES房地产12月月报竣工改善国内贷款大幅回暖窄但销售不振预期转弱的当下新开工短期难见起色土地成交的持续下滑势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力从具体数据来看2022年1-12月累计新开工面积120587万平同比-3937其中12月新开工面积8955万平同比-44292022年1-12月累计竣工86222万平同比-1500其中12月竣工面积30513万平同比-6572022年1-12月累计开发投资132895亿元同比-100其中12月开发投资9032亿元同比-1221图5房屋累计新开工面积及同比增速图6房屋单月新开工面积及同比增速资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所图7房屋累计竣工面积及同比增速图8房屋单月竣工面积及同比增速资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所图9房地产开发投资累计完成额及同比增速图10房地产开发投资单月完成额及同比增速资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P4房地产12月月报竣工改善国内贷款大幅回暖DONGXINGSECURITIES3到位资金国内贷款大幅回暖销售成为资金面改善的最大阻碍随着金融十六条的进一步落地国内贷款大幅回暖销售不振成为房企资金面改善的最大阻碍销售回款是房企最重要的资金来源销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击直接影响到其持续经营能力而民企的暴雷又会进一步影响购房者的信心使其销售变得更加困难当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施正在持续落地1月10日央行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会提出要有效防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动1月13日新华社报道称有关部门已起草改善优质房企资产负债表计划行动方案随着供给端政策的不断落地房企融资情况正在得到有效改善需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素从具体数据来看2022年1-12月房地产开发累计到位资金148979亿元同比-259其中12月到位资金12666亿元同比-2872分项目来看国内贷款同比-548自筹资金同比-3477定金及预收款同比-3095个人按揭贷款同比-2941图11房地产开发资金来源累计值及同比增速图12房地产开发资金来源单月值及同比增速资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所图13房地产开发资金主要资金来源渠道单月同比图14房地产开发资金来源累计值占比资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P5DONGXINGSECURITIES房地产12月月报竣工改善国内贷款大幅回暖4投资建议我们认为随着供需两端全国性政策的加速释放政策正在形成合力走向新一轮宽松周期随着改善优质房企资产负债表计划的实施优质民营房企的信用风险已经大幅降低而本就具有信用优势的央企和国企在改善优质房企资产负债表计划的助力下将有效提升拿地和并购能力对市场形成更加有效的支撑我们推荐两条投资主线主线一具有信用优势的优质央企和国企建议持续跟踪保利发展越秀地产我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机进一步提升市场份额主线二开发主业稳健有望率先获得金融机构重点支持有效降低自身信用风险的优质房企建议持续跟踪金地集团碧桂园龙湖集团当前政策思路已经从救项目扩展到了稳房企经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持市场对优质民企的担忧也有望大幅降低5风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P6房地产12月月报竣工改善国内贷款大幅回暖DONGXINGSECURITIES分析师简介陈刚清华大学金融硕士同济大学土木工程本科2019年加入东兴证券研究所从事房地产行业研究分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P7DONGXINGSECURITIES房地产12月月报竣工改善国内贷款大幅回暖免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本研究报告中所引用信息均来源于公开资料我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及报告作者在自身所知情的范围内与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发需注明出处为东兴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告防止被误导本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任行业评级体系公司投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义强烈推荐相对强于市场基准指数收益率15以上推荐相对强于市场基准指数收益率515之间中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间回避相对弱于市场基准指数收益率5以上行业投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间看淡相对弱于市场基准指数收益率5以上东兴证券研究所北京上海深圳西城区金融大街5号新盛大厦B虹口区杨树浦路248号瑞丰国际福田区益田路6009号新世界中心座16层大厦5层46F敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P8房地产12月月报竣工改善国内贷款大幅回暖DONGXINGSECURITIES邮编100033邮编200082邮编518038电话010-66554070电话021-25102800电话0755-83239601传真010-66554008传真021-25102881传真0755-23824526敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源