本周行情：本周（2023.1.3-1.6）恒生物管指数增幅为13.2%，其中涨幅前三的公司为越秀服务、中海物业、保利物业，分别增长32.6%、27.7%和24.6%；截至1月6日，恒生物管指数较2022年底部反弹111.1%，个股股价反弹幅度前三的公司分别为时代邻里、碧桂园服务和融创服务，分别反弹272%、237%和235%。
　　头部物管公司新增合约面积超亿平米量级：根据中指物业研究数据，2022年1-12月，TOP 50物管公司新增合约面积共计约23.92亿平米，新增合约面积均值为0.48亿平米，其中头部物管公司碧桂园服务、雅生活服务、华润万象生活、万物云、中海物业、旭辉永升服务及保利物业分别新增合约面积2.47、1.74、1.73、1.69、1.11、1.06和1.05亿平米。
　　头部物管公司独立经营能力强，第三方市场拓展是规模扩张的主要方式：根据中指物业研究数据，2022年1-12月，TOP 50物管公司第三方市场拓展面积共计约18.72亿平米，在新增合约面积中占比约78%，第三方市场拓展已成为物管公司规模扩张的主要方式。其中，旭辉永升服务、雅生活服务、万物云、中海物业、保利物业、碧桂园服务及华润万象生活第三方市场拓展在新增合约面积中占比分别为92%、90%、83%、82%、75%、60%及21%。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是中海物业（+0.27pct）、宝龙商业（+0.25pct）和融创服务（+0.17pct）。
　　地产强则物管强：物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至1月6日，港股物管行业平均估值对应2022/2023年分别为11.7/11.1XPE。我们认为随着地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企国物管公司中海物业、保利物业、华润万象生活和越秀服务，民企物管公司旭辉永升服务、新城悦服务、宝龙商业和融创服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId物业管理title物管板块估值逐步修复investSuggestion推荐investS维持uggesticreateTime12023年1月9日onChange相关报告relatedReport行海外地产物管2023年年度策投资要点略浴火重生行业供需格局重summary业塑20221113本周行情本周202313-16恒生物管指数增幅为132其中涨幅周2022H1物管业绩综述服务前三的公司为越秀服务中海物业保利物业分别增长326277为本精益管理经营回归盈利和246截至1月6日恒生物管指数较2022年底部反弹1111报质量202209015个股股价反弹幅度前三的公司分别为时代邻里碧桂园服务和融创服务海外物业管理行业2022年中分别反弹272237和235期策略地产强则物管强20220710头部物管公司新增合约面积超亿平米量级根据中指物业研究数据2022年1-12月TOP50物管公司新增合约面积共计约2392亿平米新增合约面积均值为048亿平米其中头部物管公司碧桂园服务雅生活服务华润万象生活万物云中海物业旭辉永升服务及保利物业分析emailAuthor师分别新增合约面积247174173169111106和105亿平米宋健songjianxyzqcomcn头部物管公司独立经营能力强第三方市场拓展是规模扩张的主要方SFCBMV912式根据中指物业研究数据2022年1-12月TOP50物管公司第三方市场拓展面积共计约1872亿平米在新增合约面积中占比约78第SACS0190518010002三方市场拓展已成为物管公司规模扩张的主要方式其中旭辉永升服孙钟涟务雅生活服务万物云中海物业保利物业碧桂园服务及华润万sunzhonglianxyzqcomcn象生活第三方市场拓展在新增合约面积中占比分别为929083SACS0190521080001827560及21请注意孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持港股通增持低估值物管公司本周港股通增持排名前三的分别是中海牌人不可在香港从事受监管的物业027pct宝龙商业025pct和融创服务017pct活动地产强则物管强物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变过去看重的是扩张收并购的能力规模成长的速度现在更看重是成长的质量尤其是资产负债表的稳定性从公司治理和业务经营层面物管公司和地产公司仍关连度较高物管板块目前尚不能走出独立行情地产板块企稳是物管板块修复的重要前提截至1月6日assAuthor港股物管行业平均估值对应20222023年分别为117111XPE我们认为随着地产纾困政策的陆续出台地产行业风险降低物管板块的估值有望回升建议关注央企国物管公司中海物业保利物业华润万象生活和越秀服务民企物管公司旭辉永升服务新城悦服务宝龙商业和融创服务风险提示业务扩张不及预期计提减值损失超预期收缴率不及预期增值业务拓展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外行业周报报告正文1投资策略本周行情本周202313-16恒生物管指数增幅为132其中涨幅前三的公司为越秀服务中海物业保利物业分别增长326277和246截至1月6日恒生物管指数较2022年底部反弹1111个股股价反弹幅度前三的公司分别为时代邻里碧桂园服务和融创服务分别反弹272237和235图1物管公司一周股价表现13-16图2截至202316物管公司股价较2022年底部反弹幅度资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理头部物管公司新增合约面积超亿平米量级根据中指物业研究数据2022年1-12月TOP50物管公司新增合约面积共计约2392亿平米新增合约面积均值为048亿平米其中头部物管公司碧桂园服务雅生活服务华润万象生活万物云中海物业旭辉永升服务及保利物业分别新增合约面积247174173169111106和105亿平米头部物管公司独立经营能力强第三方市场拓展是规模扩张的主要方式根据中指物业研究数据2022年1-12月TOP50物管公司第三方市场拓展面积共计约1872亿平米在新增合约面积中占比约78第三方市场拓展已成为物管公司规模扩张的主要方式其中旭辉永升服务雅生活服务万物云中海物业保利物业碧桂园服务及华润万象生活第三方市场拓展在新增合约面积中占比分别为929083827560及21港股通增持低估值物管公司本周港股通增持排名前三的分别是中海物业027pct宝龙商业025pct和融创服务017pct表1港股通持股及占比截至202316持仓量占比一周变动年内变动持有市值代码公司千股pctpct亿港元06049HK保利物业906355911014-31252001995HK旭辉永升服务3590032052-044106018301516HK融创服务5489791796017127124103319HK雅生活服务2613011840-012177926702669HK中海物业4994071519027-02851809666HK金科服务987641513-018802146请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外行业周报06098HK碧桂园服务4263931264-01850993603913HK合景悠活2159211066-1359914209909HK宝龙商业6899410730252515301755HK新城悦服务75592868-0041227102869HK绿城服务249528772013-04814606989HK卓越商企服务67654554-0303202803913HK建业新生活57605450-0120991901209HK华润万象生活48049211006-057210平均合计1492-0124833380资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理地产强则物管强物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变过去看重的是扩张收并购的能力规模成长的速度现在更看重是成长的质量尤其是资产负债表的稳定性从公司治理和业务经营层面物管公司和地产公司仍关连度较高物管板块目前尚不能走出独立行情地产板块企稳是物管板块修复的重要前提截至1月6日港股物管行业平均估值对应20222023年分别为117111XPE我们认为随着地产纾困政策的陆续出台地产行业风险降低物管板块的估值有望回升建议关注央企国物管公司中海物业保利物业华润万象生活和越秀服务民企物管公司旭辉永升服务新城悦服务宝龙商业和融创服务表2行业估值表截至202316股价市值EPS人民币元PE代码公司港元亿港元2021A2022E2023E2021A2022E2023E01209HK华润万象437099707609912950538729606049HK保利物业574031815319424232825920702669HK中海物业103834103004005234726019902602HK万物云525061916518323027825119902869HK绿城服务58719002602102719624118801755HK新城悦服务9438206204707013317511806098HK碧桂园服务21957401281792091491079203316HK滨江服务2295631171702351721188501516HK融创服务439134041-01004593-36785旭辉永升服01995HK5098903704405412010283务09666HK金科服务14809716213616480957906626HK越秀服务4396702703605114105806668HK星盛商业22223018021026105937509909HK宝龙商业7614906907509796896900816HK金茂服务443400220460621768562卓越商企服06989HK41651042051062877159务03319HK雅生活服务1020145167161191555503913HK合景悠活1943903303203751534606677HK远洋服务249290370470626474平均167117111资料来源Bloomberg兴业证券经济与金融研究院整理中海物业为港币报表黑体为预测请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外行业周报2风险提示1业务扩张不及预期2计提减值损失超预期3收缴率不及预期4增值业务拓展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外行业周报分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15评级和行业评级另有说明的除外评审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间级标准为报告发布日后的12个月内公司中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级股价或行业指数相对同期相关证券市减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5场代表性指数的涨跌幅其中A股市场无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确以上证综指或深圳成指为基准香港市场定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级以恒生指数为基准美国市场以标普500推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数或纳斯达克综合指数为基准行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与华立大学集团有限公司旷世控股有限公司宁波旷世智源工艺设计股份有限公司尚晋国际控股有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司建发物业发展集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司堃博医疗控股有限公司郑州航空港兴港投资集团有限公司和誉开曼有限责任公司南京溧水经济技术开发集团有限公司河南铁路投资有限责任公司青岛开发区投资建设集团有限公司青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司湖州新型城市投资发展集团有限公司浙江钱塘江投资开发有限公司无锡市广益建设发展集团有限公司环龙控股有限公司湖州吴兴城市投资发展集团有限公司交运燃气有限公司镇江国有投资控股集团有限公司抚州市数字经济投资集团有限公司绍兴市城市建设投资集团有限公司东台市交通投资建设集团有限公司江苏皋开投资发展集团有限公司湖州南浔旅游投资发展集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司珠海华发实业股份有限公司泰兴市智光环保科技有限公司成都市羊安新城开发建设有限公司淮安市投资控股集团有限公司周口市城建投资发展有限公司丹阳投资集团有限公司怀远县新型城镇化建设有限公司青岛胶州湾发展集团有限公司绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司兴业银行股份有限公司兴业银行股份有限公司香港分行青岛市即墨区城市开发投资有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司珠海华发集团有限公司嵊州市城市建设投资发展集团有限公司福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司中原证券股份有限公司漳州市交通发展集团有限公司湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司株洲市城市建设发展集团有限公司甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司临沂投资发展集团有限公司江苏腾海投资控股集团有限公司集友银行有限公司青岛胶州城市发展投资有限公司南京未来科技城经济发展有限公司商丘市发展投资集团有限公司扬州经济技术开发区开发集团有限公司泰兴市襟江投资有限公司南洋商业银行有限公司中国长城资产国际控股有限公司ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited岳阳市城市建设投资集团有限公司浙江长兴金融控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