近期包括全国及重点城市，都对房地产市场出台了较多政策措施；
　　但房地产市场的相关高频数据仍然表现偏弱，例如30大中城市房地产销售面积、100大中城市成交土地溢价率；
　　背后逻辑或是居民购房预期的变化，从2021年之前主动加杠杆，逐步过渡到主动去杠杆；连续12个月居民中长期贷款同比少增，呈现出“你情我不愿”的现象。
　　风险提示事件：政策变动风险

研究报告全文：地产的你情我不愿当前经济与政策思考证券研究报告宏观策略专题报告2023年01月08日分析师TableTitle杨畅投资TableSu要点mmary执业证书编号S0740519090004近期包括全国及重点城市都对房地产市场出台了较多政策措施电话021-20315708但房地产市场的相关高频数据仍然表现偏弱例如30大中城市房地产销售面积100Emailyangchangrqlzqcomcn大中城市成交土地溢价率背后逻辑或是居民购房预期的变化从2021年之前主动加杠杆逐步过渡到主动去杠杆连续12个月居民中长期贷款同比少增呈现出你情我不愿的现象风险提示事件政策变动风险相关报告TableReport请务必阅读正文之后的重要声明部分宏观策略专题报告内容目录1地产的你情我不愿-3-2风险提示-7-图表目录图表12022年12月以来全国层面涉及到房地产的重要会议与讲话-3-图表22022年12月以来重点省市发布有关房地产的政策措施-3-图表330大中城市商品房成交面积万平方米-4-图表4商品房销售面积与房地产开发投资的表现-5-图表5100个大中城市成交土地溢价率-5-图表670个大中城市二手住宅价格指数推算-5-图表7金融机构新增居民户人民币贷款亿元-6--2-请务必阅读正文之后的重要声明部分宏观策略专题报告1地产的你情我不愿从2022年12月以来包括全国及重点城市都对房地产市场出台了比较多的政策措施例如在12月21日国务院常务会提出落实支持刚性和改善性住房需求和相关16条金融政策在地方上例如2023年1月3日郑州出台12条政策措施支持房地产市场平稳健康发展图表12022年12月以来全国层面涉及到房地产的重要会议与讲话来源根据政府相关网站整理中泰证券研究所图表22022年12月以来重点省市发布有关房地产的政策措施来源根据政府相关网站整理中泰证券研究所从近期的政策措施来看可以大致归结为三个方面的特点第一中央经济工作会议确定了总体工作方针例如中央经济工作会议明确提出要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分宏观策略专题报告是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡第二金融供给端政策出台相对密集例如12月21日国务院常务会明确提出落实支持刚性和改善性住房需求和相关16条金融政策央行银保监会证监会也相应召开了工作会议对于落实房地产相关政策提出了明确要求第三地方上政策以调整需求端作为主要抓手例如成都提出了父母投靠成年子女入户的可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房郑州提出了适度调整限购区域支持团购在售商品住房开展购房补贴执行认贷不认房等政策措施另外上海重庆在税费政策减轻企业负担上明确了相应的政策安排尽管出台了较多的政策措施但房地产销售的情况仍然相对偏弱从高频数据上看30大中城市商品房成交面积在短期脉冲之后又回落至上年同期水平之下分不同类型城市来观察一二三线城市的表现也较为一致由于商品房销售面积较房地产开发投资具有明显的领先性销售端相对乏力进而向投资端传导根据上月的房地产开发投资数据来看也仍然在探底过程中并未出现止跌信号而投资端相对偏弱的表现进一步向土地出让环节传导从100大中城市成交土地溢价率指标来看也仍然处于2019年以来的明显地位土地出让市场的表现也仍然偏弱图表330大中城市商品房成交面积万平方米-4-请务必阅读正文之后的重要声明部分宏观策略专题报告来源WIND中泰证券研究所图表4商品房销售面积与房地产开发投资的表现来源WIND中泰证券研究所图表5100个大中城市成交土地溢价率来源WIND中泰证券研究所背后的逻辑也相对比较简单主要是购房预期发生了变化从房价来看70个大中城市新建商品住房连续10个月环比负增长二手商品住房连续15个月环比负增长如果以2019年12月为基期100根据一二三线城市的二手房环比价格涨幅进行推算除一线城市房价具有一定韧性外二线城市涨幅已经回落逼近零三线城市已经连续3个月跌破2019年12月的水平图表670个大中城市二手住宅价格指数推算-5-请务必阅读正文之后的重要声明部分宏观策略专题报告来源WIND中泰证券研究所如果从2018年以来进行观察会发现居民购房意愿经历了主动加杠杆被动去杠杆主动去杠杆的变化在2021年之前房价仍然处于上行阶段房价涨幅超过了贷款成本居民存在主动加杠杆的意愿参与到楼市来需求其实是比较旺盛的这个阶段的政策手段集中在管供给例如限购限贷限售以及房地产贷款利率政策的调整往往会取得比较好的效果但从2021年开始包括三道红线三价合一等一系列政策措施推动了被动去杠杆过程尽管居民仍然存在购房意愿希望进入楼市但政策限制的刚性明显加强而对于部分房地产开发商甚至要求加快去杠杆从2021年下半年开始房价上行预期被彻底扭转出现了主动去杠杆购房需求明显减弱这个阶段的政策措施开始从前期的管供给转向促需求从四五线城市到二三线城市销售端政策的松动但由于购房需求发生了转变典型数据体现在居民新增中长期贷款上连续12个同比少增呈现出了你情我不愿的现象图表7金融机构新增居民户人民币贷款亿元-6-请务必阅读正文之后的重要声明部分宏观策略专题报告来源WIND中泰证券研究所2风险提示政策变动风险-7-请务必阅读正文之后的重要声明部分宏观策略专题报告投资评级说明评级说明买入预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在15以上增持预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级持有预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在-105之间减持预期未来612个月内相对同期基准指数跌幅在10以上增持预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在10以上行业评级中性预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在-1010之间减持预期未来612个月内对同期基准指数跌幅在10以上备注评级标准为报告发布日后的612个月内公司股价或行业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准另有说明的除外-8-请务必阅读正文之后的重要声明部分宏观策略专题报告重要声明中泰证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断可能会随时调整本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议市场有风险投资需谨慎在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者应注意在法律允许的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息本报告版权归中泰证券股份有限公司所有事先未经本公司书面授权任何机构和个人不得对本报告进行任何形式的翻版发布复制转载刊登篡改且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改-9-请务必阅读正文之后的重要声明部分