事件：1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制（以下简称“房贷动态调整机制”）。
　　房贷动态调整机制是此前政策的延续。回溯来看，自2019年LPR改革以来，首套房贷利率下限已迎来四次调整：1）2019年8月，利率下限为对应期限LPR；2）2022年5月，调降为对应期限LPR-20BP；3）2022年9月，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格同比、环比均下降的城市，阶段性放开贷款利率下限（截至2022年底）；4）2023年1月，建立长效调整机制，对于连续3个月新建商品住宅销售价格同比、环比均下降的城市，阶段性放开贷款利率下限。因此，此次动态调整机制可以理解为9月政策内容的延续，并突破了时间限制，表明政策的连续性和稳定性。
　　动态调整机制或更精准刺激住房需求，且对银行净息差影响相对有限。一方面，此次动态调整机制常态化挂钩房价走势，对于地产销售低迷地区可以形成精准刺激，助力按揭贷款需求的恢复，也有利于“保交楼”顺利推进，从而改善银行涉房资产质量，此外房价连续上涨后利率下限约束回归，使政策长效性得到保障。另一方面，该机制针对新发放首套房贷利率，相比较直接调降LPR进而带来的存量、增量房贷利率调整，对于银行净息差收窄的影响相对更小。
　　融资、销售两端政策发力，有望助力地产链修复，提振银行估值。2022年11月，地产融资政策显著走向积极，且传导效率较高，12月以来地产销售政策也再度加码，主要体现在诸如武汉、佛山、南京、重庆等强二线或人口密集城市陆续取消限购（或部分取消，详见表2）。2023年1月5日，住建部部长接受央行专访时表示，对于购买首套房要大力支持，首付比、首套利率该降则降，这或许表明更多地产销售政策仍在路上。
　　房企融资环境改善可以直接缓解现金流压力，销售政策加码叠加2022年居民储蓄显著多增，房企内生增长动力也有望增强，共同助推地产链加速修复以及经济预期好转，进而利好银行板块估值。
　　投资建议：地产链有望加速修复，利好银行板块估值
　　首套住房贷款利率政策动态调整机制是此前政策内容的延续，并突破了时间限制，表明政策的连续性和稳定性。此次动态调整机制可以更精准刺激购房需求，且对于银行净息差影响相对有限。政策支撑下，地产链有望加速修复，利好经济预期改善及银行资产质量。继续看好银行板块，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济增速下滑；货币政策转向；政策效果不及预期。
　　

研究报告全文：首套房利率动态调整机制点评销售侧刺激常态化住建部表示首付比例及利率该降要降2023年01月06日事件1月5日央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动推荐维持评级态调整机制以下简称房贷动态调整机制TableAuthor房贷动态调整机制是此前政策的延续回溯来看自2019年LPR改革以来首套房贷利率下限已迎来四次调整12019年8月利率下限为对应期限LPR22022年5月调降为对应期限LPR-20BP32022年9月对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格同比环比均下降的城市阶段性放开贷款利率下限截至2022年底42023年1月建立长效调整机制对于连续3个月新建商品住宅销售价格同比环比均下降的城市阶段性放开贷款利率下限因此此次动态调整机制可以理解为9月政策内容的延续并突破了时间分析师余金鑫执业证书S0100521120003限制表明政策的连续性和稳定性邮箱yujinxinmszqcom动态调整机制或更精准刺激住房需求且对银行净息差影响相对有限一方面此次动态调整机制常态化挂钩房价走势对于地产销售低迷地区可以形成精研究助理于博文执业证书S0100122020008准刺激助力按揭贷款需求的恢复也有利于保交楼顺利推进从而改善银邮箱yubowenmszqcom行涉房资产质量此外房价连续上涨后利率下限约束回归使政策长效性得到保障另一方面该机制针对新发放首套房贷利率相比较直接调降LPR进而带来相关研究的存量增量房贷利率调整对于银行净息差收窄的影响相对更小1银行视角看2022年中央经济工作会议大融资销售两端政策发力有望助力地产链修复提振银行估值2022年力提振市场信心房住不炒后置内需或11月地产融资政策显著走向积极且传导效率较高12月以来地产销售政策托起个贷-20221218也再度加码主要体现在诸如武汉佛山南京重庆等强二线或人口密集城市2银行2023年度策略重估之路-20221208陆续取消限购或部分取消详见表22023年1月5日住建部部长接受央3银行可转债研究手册寻找转债景气-2行专访时表示对于购买首套房要大力支持首付比首套利率该降则降这或0221205许表明更多地产销售政策仍在路上4地产融资转向积极银行修复由此催化-20房企融资环境改善可以直接缓解现金流压力销售政策加码叠加2022年居民储2211285大财富系列专题之三现金管理类理财蓄显著多增房企内生增长动力也有望增强共同助推地产链加速修复以及经济22Q3过渡期将满变化与展望-2022112预期好转进而利好银行板块估值3投资建议地产链有望加速修复利好银行板块估值首套住房贷款利率政策动态调整机制是此前政策内容的延续并突破了时间限制表明政策的连续性和稳定性此次动态调整机制可以更精准刺激购房需求且对于银行净息差影响相对有限政策支撑下地产链有望加速修复利好经济预期改善及银行资产质量继续看好银行板块维持推荐评级风险提示宏观经济增速下滑货币政策转向政策效果不及预期重点公司盈利预测估值与评级股价EPS元PE倍代码简称评级元2021A2022E2023E2021A2022E2023E601166SH兴业银行1810398450519543推荐600036SH招商银行3838469539626876推荐000001SZ平安银行1462187236299865推荐002966SZ苏州银行798093108134876推荐601838SH成都银行1513217258332765推荐002142SZ宁波银行32632963584351198推荐601128SH常熟银行7630801001221086推荐资料来源Wind民生证券研究院预测注股价为2023年1月6日收盘价本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1行业点评银行图1央行银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制资料来源央行民生证券研究院图2住建部部长指出首付比首套利率该降的都要降下来资料来源中国小康网民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2行业点评银行图3LRP改革以来首套房贷利率调整回溯央行规定首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR对应期限下同二套房贷款利率下限为LPR60BP20198央行银保监会规定首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR-20BP二套房不变20225央行银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市在2022年底20229前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限央行银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持20231下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限资料来源央行银保监会民生证券研究院整理表1首套住房贷款利率政策动态调整机制主要内容梳理项目主要内容自2022年第四季度起各城市政府可于每季度末月以上季度末月至本评估期季度第二个月为评估期对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限房贷利率下对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限限调整机制的城市如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限资料来源央行银保监会民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3行业点评银行表22022年10月以来各地地产销售政策日期省市主要内容2023年15六安公积金贷款购房最低贷款额度上浮2014荥阳暂停执行住房限购政策首套住房首付比例最低两成2022年1231郑州适度调整限购区域开展购房补贴1230成都父母投靠成年子女入户的可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房1228重庆居民在中心城区以外区县新购住房的个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围自有长租房不计入套数1226东莞东莞全域32个镇街取消住房限购1221南京对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房对长期工作在南京但社保或个保缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房产业聚集区可在现行购房政策基础上增购1套129佛山佛山全域取消限购128武汉12月8日至31日二环以外解除新房限购126厦门12月5日起岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房岛内限购政策不变1125南京六给予购房补贴推行房票安置提供入学需求降低贷款成本等符合相应条合区件者可获购房金额1补贴1124荆门住房公积金最高贷款额度提高至70万元首套住房公积金贷款最低首付比例降低至201123成都成都攀枝花公积金一体化异地购房可回缴存地申请公积金贷款1121淮安自住房商贷未结清且拥有不超两套房可申请商转公贷款1111杭州取消认房又认贷二套房首付由六成降至四成首套房贷利率最低调整为415二套房贷款利率最低调整为49119涿州首套房最低首付比例20二套房首付比例30112南京浦对于持房票购房者相关部门将给予被征收人房票面额使用部分54的购房口区奖励1027北海公积金二套房贷款首付比例下调至301027自贡实行认贷不认房公积金贷款首付比例降至201014天津下调首套房贷利率下限为39武汉1012柳州住房公积金贷款额度上限最高可达70万元109武汉武汉调整公积金贷款最高额度首套房最高可贷90万元此前为70万元资料来源财联社民生证券研究院整理注以上非全量政策仅为有限信息源的政策筛选本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4行业点评银行图4截至2023年1月1日30个大中城市商品房成交面积周万平方米6002018201920202021202250040030020010001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源wind民生证券研究院图530个大中城市中一线城市商品房成交面积周万平方米180201820192020202120221601401201008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源wind民生证券研究院注截至2023年1月1日下同图630个大中城市中二线城市商品房成交面积周万平方米350201820192020202120223002502001501005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源wind民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5行业点评银行图76个二线城市二手房成交面积周平方米160201820192020202120221401201008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源wind民生证券研究院注六个二线城市分别为南京杭州青岛成都苏州和厦门本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告6行业点评银行分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师基于认真审慎的工作态度专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点结论不受任何第三方的授意影响研究人员不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿评级说明投资建议评级标准评级说明推荐相对基准指数涨幅15以上以报告发布日后的12个月内公司股价或行业谨慎推荐相对基准指数涨幅515之间公司评级指数相对同期基准指数的涨跌幅为基准其中性相对基准指数涨幅-55之间中A股以沪深300指数为基准新三板以三回避相对基准指数跌幅5以上板成指或三板做市指数为基准港股以恒生指数为基准美股以纳斯达克综合指数或标普推荐相对基准指数涨幅5以上500指数为基准行业评级中性相对基准指数涨幅-55之间回避相对基准指数跌幅5以上免责声明民生证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司境内客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告仅为参考之用并不构成对客户的投资建议不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要客户应当充分考虑自身特定状况不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断且预测方法及结果存在一定程度局限性在不同时期本公司可发出与本报告所刊载的意见预测不一致的报告但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问咨询服务等相关服务本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事客户应充分考虑可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据若本公司以外的金融机构发送本报告则由该金融机构独自为此发送行为负责该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式任何目的进行翻版转载发表篡改或引用所有在本报告中使用的商标服务标识及标记除非另有说明均为本公司的商标服务标识及标记本公司版权所有并保留一切权利民生证券研究院上海上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F200120北京北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层100005深圳广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32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