近期，政策推动完整社区建设，有望进一步提升物业服务覆盖率、推动物业管理企业平台化发展和社区增值服务发展。《意见》更是显示了未来物业管理公司在利用社区公共空间和促进社区就近就业方面巨大潜力。
　　▍政策推动家政服务进社区。2022年12月，国家发改委等11部门发布《关于推动家政进社区的指导意见》，鼓励家政企业以独营、嵌入、合作、线上等方式进驻社区，开展培训、招聘、服务等家政相关业务。《意见》表示，到2023年底，促进家政服务业提质扩容“领跑者”行动重点推进城市的社区家政网点服务能力覆盖率达到90%以上，全国家政服务网点服务能力进一步提升。到2025年，全国基本实现社区家政服务能力全覆盖，推动家政行业从业人员进一步增加，消费规模进一步扩大，服务品质进一步提升。
　　▍物业服务企业是家政进社区的重要参与者。本次《意见》中提到，鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。鼓励各地打造地域性家政品牌，推动酒店业、物业、养老服务业、互联网业、制造业等大型企业进入家政服务领域。物业管理企业是完整社区建设的重要一环，在家政服务建设连锁网点、匹配用户需求、提供售后服务等方面有先天优势，相对于其他参与主体更能够形成有效的稳定服务关系。我们认为，物业服务企业是本轮推进家政服务进社区的重要参与主体。
　　▍空间+就业，两大政策发力方向尤其值得关注。在建设完整社区的过程中，政策越来越鼓励社区公共空间的利用。如《意见》提到，推动家政企业嵌入社区综合服务中心等社区公共服务设施。每个小区都不乏包括物业管理用房在内的公共服务性质建筑，更不乏可以开展社区服务活动的建筑外公共空间。我们认为，不止于家政服务，物业管理公司高效利用小区公共空间将获得普遍性鼓励。《意见》鼓励社区就近就业。我们认为，物业管理作为最贴近社区的行业，包括融合家政服务在内，有望未来在社区就近就业方面大显身手——也可能获得配套政策的支持。
　　▍物业服务企业参与家政服务的方式多样。《意见》中表示，支持多种方式进社区，包括鼓励物业服务企业自行开设家政服务机构，也支持家政企业与物业服务企业开展合作，在团购平台上开通销售渠道。目前而言，头部物业管理企业基本开展家政服务业务探索，唯规模不大。我们认为，物业服务企业有社区网点布局以及对社区居民需求高效匹配的先天优势，可能成为头部家政企业进入社区的重要渠道。而一些在单一区域具备足够业务浓度的物业管理企业，也可能通过自营方式建立区域性连锁家政品牌，物业服务企业的家政业务有望得到突破。
　　▍风险提示：政策支持力度不及预期的风险。部分物业管理公司2022年年报业绩大幅低于预期的风险。物管行业继续交付面积受损的风险。
　　▍政策推动物业企业在大居住消费领域的布局。近期，政策推动完整社区建设，有望进一步提升物业服务覆盖率、推动物业管理企业平台化发展和社区增值服务发展。《意见》更是显示了未来物业管理公司在利用社区公共空间和促进社区就近就业方面巨大潜力。我们看好蓝筹物业管理服务企业，重点推荐万物云、保利物业、华润万象生活，中海物业，绿城服务和碧桂园服务。
　　

研究报告全文：两大政策发力方向值得关注物业服务行业跟踪点评20221226中信证券研究部核心观点近期政策推动完整社区建设有望进一步提升物业服务覆盖率推动物业管理企业平台化发展和社区增值服务发展意见更是显示了未来物业管理公司在利用社区公共空间和促进社区就近就业方面巨大潜力政策推动家政服务进社区2022年12月国家发改委等11部门发布关于推动家政进社区的指导意见鼓励家政企业以独营嵌入合作线上等方式进驻社区开展培训招聘服务等家政相关业务意见表示到2023年底陈聪基础设施和现代服促进家政服务业提质扩容领跑者行动重点推进城市的社区家政网点服务能力务产业首席分析师覆盖率达到90以上全国家政服务网点服务能力进一步提升到2025年全S1010510120047国基本实现社区家政服务能力全覆盖推动家政行业从业人员进一步增加消费规模进一步扩大服务品质进一步提升物业服务企业是家政进社区的重要参与者本次意见中提到鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构或与家政企业开展合作积极拓展服务范围鼓励各地打造地域性家政品牌推动酒店业物业养老服务业互联网业制造业等大型企业进入家政服务领域物业管理企业是完整社区建设的重要一环在家政服务建设连锁网点匹配用户需求提供售后服务等方面有先天优势张全国相对于其他参与主体更能够形成有效的稳定服务关系我们认为物业服务企业房地产和物业服务是本轮推进家政服务进社区的重要参与主体行业联席首席分析师空间就业两大政策发力方向尤其值得关注在建设完整社区的过程中政策S1010517050001越来越鼓励社区公共空间的利用如意见提到推动家政企业嵌入社区综合服务中心等社区公共服务设施每个小区都不乏包括物业管理用房在内的公共服务性质建筑更不乏可以开展社区服务活动的建筑外公共空间我们认为不止于家政服务物业管理公司高效利用小区公共空间将获得普遍性鼓励意见鼓励社区就近就业我们认为物业管理作为最贴近社区的行业包括融合家政服务在内有望未来在社区就近就业方面大显身手也可能获得配套政策的支持物业服务企业参与家政服务的方式多样意见中表示支持多种方式进社区包括鼓励物业服务企业自行开设家政服务机构也支持家政企业与物业服务企业开展合作在团购平台上开通销售渠道目前而言头部物业管理企业基本开展家政服务业务探索唯规模不大我们认为物业服务企业有社区网点布局以及对社区居民需求高效匹配的先天优势可能成为头部家政企业进入社区的重房地产和物业服务行业要渠道而一些在单一区域具备足够业务浓度的物业管理企业也可能通过自营评级强于大市维持方式建立区域性连锁家政品牌物业服务企业的家政业务有望得到突破风险提示政策支持力度不及预期的风险部分物业管理公司2022年年报业绩大幅低于预期的风险物管行业继续交付面积受损的风险政策推动物业企业在大居住消费领域的布局近期政策推动完整社区建设有望进一步提升物业服务覆盖率推动物业管理企业平台化发展和社区增值服务发展意见更是显示了未来物业管理公司在利用社区公共空间和促进社区就近就业方面巨大潜力我们看好蓝筹物业管理服务企业重点推荐万物云保利物业华润万象生活中海物业绿城服务和碧桂园服务证券研究报告请务必阅读正文之后第4页起的免责条款和声明房地产和物业服务行业跟踪点评20221226重点公司盈利预测估值及投资评级收盘价EPS元PE简称交易评级币种21A22E23E24E21A22E23E24E华润万象生活3795076100135172460346257202买入绿城服务523026029035044184168136109买入万物云4890156190262388287236171116买入保利物业4690153203271367281212158117买入碧桂园服务194412014116218114912611098买入中海物业817030042059081250195138100买入滨江服务20201161542102981591319668买入资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2022年12月26日收盘价中海物业EPS为港币表1关于推动家政进社区的指导意见发展目标支持政策详细内容各地在新建小区和老旧小区改造过程中可采取公建民营委托运营的方式为家政服务网点预留空间支持家政企业在社有条件的地区可减免家政网点租赁费用家政企业在社区设置服务网点其租赁场地不受用房性质限制区独立设点水电等费用缴纳沿用居民价格推动家政企业嵌入社区综合服务中心日间照料中心托育机构老年助餐点等现有社区公共服务设施支持家政企业与社适当减免租赁费用采取多种形式实现共享共用共管家政企业可与便民超市等市场主体共同运营社区家区载体融合共享政服务超市鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构或与家政企业开展合作积极拓展服务范围支持家政企业进驻将家政融入智慧社区建设支持家政企业在社区信息平台上对接社区居民家政服务需求根据不同人群推动家政社区信息平台结构社区的需求有针对性提供具有社区特点的菜单式家政服务产品服务网点鼓励街道社区开展诚信家政进社区家政服务周等活动组织家政企业发放家政服务体验券为特进社区鼓励家政企业多种殊群体提供免费家政服务支持家政企业与社区业主大会业主委员会或物业服务企业合作在团购平台合作形式进社区上开通销售渠道鼓励家政行业协会组织家政企业开展多种形式的进社区活动提供免费体验服务鼓励家政企业连锁推广实施一照多址注册登记各地可采取整体签署协议的方式推动家政企业以连锁形式在社区设立化运营社区网点服务网点鼓励有条件的地方对家政社区服务网点装修升级改造信息化建设等进行专项补助积极拓展社区家政完善社区家政服务网点配套设施推动有条件的社区家政服务网点实现平急结合的功能转换鼓励有条服务网点功能件的社区家政服务网点为所在社区的党团工青妇活动提供便利制定社区家政服务各地要制定社区家政服务网点建设指南明确独营嵌入合作线上等家政进社区的路径和方式提出网点建设指南解决堵点难点等问题的针对性措施推动家政企业共享支持家政企业利用社区共享办公培训空间定期开展讲座培训等活动增强社区居民对家政服务的认社区教室同家政企业要探索建立菜单式培训社区场景化实训的家政服务人员培训模式社区可积极联系有关单位针对有意愿从事家政服务的农村转移劳动力和社区失业退休等人员设计菜单推动家政培训大篷式家政培训课程以大篷车形式送培训上门参加失业保险的职工取得初级五级中级四级高推动家政车进社区级三级职业资格证书或职业技能等级证书的可按规定申请技能提升补贴培训进社支持开设家政相关专业的院校与社区开展校区联动有机结合居民需求社区资源院校专业优势组织区推动家政院校进社党员师生开展社区家政志愿培训等活动鼓励申请各级大学生创新创业训练计划项目为社区居民提供居区家便民服务推动家政培训下沉政府部门要支持工青妇和行业协会等社会组织开展家政培训进社区等活动并按规定进行补贴引导家社区政培训向社区下沉把对家政培训进社区作出重要贡献人员纳入最美家政人等推荐范围推动家政家门口推动社区对辖区内未就业人员进行摸底支持家政企业吸纳社区未就业人员对于具有从业意愿的人员积就业极开展培训可通过分时段灵活服务等模式就近为社区内居民提供便捷的家政服务实现家门口就业按照已形成的协作帮扶关系以乡村振兴重点帮扶县为重点开展乡村与街道的精准对接帮助愿意从事挖掘家政对接吸纳乡村劳动家政服务的农村转移劳动力直达社区服务网点就业鼓励所在社区统一解决住宿问题实现就近服务鼓社区就业力励有条件的地方为在社区从事家政服务的脱贫人员农村低收入人员购买家政服务商业保险组织用工单潜力位为其免费提供体检引导高校毕业生社鼓励龙头家政企业以合伙人加盟形式吸纳高校毕业生开办线上或线下的社区家政小店对小店进行标区就业创业准化商业化辅导担任店主的高校毕业生按规定享受各地双创优惠政策创新家政融合创新居家育幼鼓励家政企业与社区托育机构合作在服务网点建设上融合嵌入联合开展母婴照护人员培训健全相关进社区的服务供给标准规范大力发展符合社区家庭需求的上门居家婴幼儿照护服务请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产和物业服务行业跟踪点评20221226发展目标支持政策详细内容服务供给鼓励家政企业与养老服务机构合作统筹融合发展社区服务网点大力发展针对不同类型老年人的居家养融合创新居家养老老上门服务开展居家和社区基本养老服务提升行动项目实施老年人居家适老化改造工程支持具备条服务供给件的家政企业承接其中的适老化改造项目鼓励有条件地区的家政企业参与家庭养老床位建设推动家政企业积极参与养老助餐服务规范等标准制定统筹家政社区服务网点与老年食堂设置鼓励家政融合创新社区养老企业依法开办社区长者饭堂支持取得餐饮配送服务资质的家政企业为居家老年人提供有针对性多样助餐服务化的上门送餐服务创新家政进社区的探索家政服务人员轮班制度引导家政企业创新非住家的点单式服务分时段服务新模式鼓励有条件的服务模式社区为家政服务人员就近居住统一存取服务工具包提供便利条件逐步实现区域内相对稳定的服务关系支持品牌化员工制家政企业发展采取政府龙头企业社区模式全面打造技能培训推荐就业家政服做强家政企业中央务产品团购家政进社区的全链条服务鼓励各地打造地域性家政品牌推动酒店业物业养老服务业工厂模式互联网业制造业等大型企业进入家政服务领域鼓励街道社区开展家政服务需求调查研判形成居民家政服务需求清单引导家政企业按需制定服务供加强家政进社区的给菜单建立便捷畅通的消费评价机制对于在社区口碑差投诉多的家政企业社区和行业组织依法依供需对接规依约取消其在社区的相关支持措施各省区市原则上每年推动1家以上家政企业入选省级产教融合型企业建设培育库对入选并认证的创新家政推动产教融合型家企业落实土地金融财政信用组合式激励政策鼓励产教融合型企业以组建职业教育集团等多种方式进社区的政企业进社区创新适合社区特点的家政从业人员教育培训为社区居民培养高素质的家政管理人员与服务人员供应链建立家政服务国家标准体系推广使用家政服务合同示范文本发挥社区居民委员会及其下属环境和物业提升家政进社区规管理委员会的作用加强对家政进社区工作的指导监督以家政服务人员信用信息为基础推广使用范化水平家政上门服务证家政服务码等引导社区家政服务人员100持证上门各地和行业协会应加快家政进社区相关服务标准制定鼓励社区和行业协会加强社区家政服务质量监督调处家政服务纠纷支持家政企业与制造业等企业合作联合推出适合社区需求的家庭新产品新服务新消费鼓励社区家鼓励家政企业改善政小店店主主动承担团长职责为社区居民尤其是服务客户筛选优质家庭用品商谈团购价格推动乡家庭产品体验村振兴重点帮扶县的特色产品进入对口帮扶地区的社区将推动家政进社区纳入促进家政服务业提质扩容部际联席会议重点任务国家发展改革委商务部等部门按照职能积极支持家政进社区指导地方开展工作各地要加强家政进社区的组织领导进一步落实责任全面落实家政企业有关纾困解难政策严格落实家政进社区税收优惠就业创业扶持等政策加强对家政加强组织领导企业的监督管理维护消费者权益促进家政服务业提质扩容领跑者行动重点推进城市要进一步加大政策力度支持家政企业进社区国家发展改革委商务部会同民政部等有关部门对家政进社区有关政策落实情况进行跟踪监测强化保障建立重点联系企业按照公平公开的程序各省区市原则上重点联系30家左右家政龙头企业帮助重点联系企业明确措施制度进社区的发展目标协调解决困难与问题指导其依法保障从业人员合法权益不断提高家政服务质量通过中央预算内投资地方政府投资地方政府专项债社会领域产业专项债券等资金渠道支持家政进社拓宽资金支持渠道区产教融合产业园区等项目引导金融机构加大对家政进社区项目的信贷支持力度鼓励有条件的地方以购买服务等方式为社区残疾人等困难群体提供家政服务各地区各有关部门要通过官方网站新闻媒体自媒体平台等主动开展多种形式的宣传解读梳理总结家加强引导和宣传政进社区的好经验好做法开展家政进社区典型案例交流活动全面调动家政企业社区社会组织等各方面的积极性主动性创造性营造家政进社区的良好氛围资料来源国家发改委网站中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明3分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上4特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2022版权所有保留一切权利5