周度观点：近日中央财办副主任韩文秀就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读，着重提及房地产行业，充分阐述房地产重要性。南京进一步调整限贷限购政策，二套商贷首付比例降至40%，对特定板块、特定家庭增购1套住房，对社保或个税缴纳在外地居民、提供半年及以上居住证明可购1套住房，南京成为首个取消外地购房者社保/个税要求的核心省会城市。当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策环境监测：1）中央财办释放房地产发展重大信号；2）南京进一步调整限贷限购政策。
　　市场运行监测：1）成交环比回落，市场压力犹存。本周（12.17-12.23）新房成交2.7万套，环比减少12.7%，二手房成交1万套，环比减少25%。12月(截至23日）新房日均成交同比下降34.4%，降幅较11月扩大8.3pct。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10556万平，环比升0.2%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，一线占比提高。上周百城土地供应建面2653.9万平、成交建面4214万平，环比降42.9%、降33.3%；成交溢价率0.8%，环比降1.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比14.6%、20.3%、65.1%，环比分别升12.2pct、降2.4pct、降9.9pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行40.2亿元，环比减少151.6亿元；境外地产债发行0.3亿美元，上周无发行；发行利率2.97%-8%，可比发行利率较前次持平或上行。2）地产股：本周房地产板块跌4.66%，跑输沪深300（-3.19%）；当前地产板块PE（TTM）13.42倍，估值处于近五年92%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、南山控股、金科股份；南向资金净流入前三为旭辉控股集团、碧桂园、新城发展。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报中财办释放积极信号南京持续优化调控政策2022年12月25日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点近日中央财办副主任韩文秀就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读着重提及房地产行业充分阐述房地产重要性南京进一步调整限贷限购政策二套商贷首付比例降至40对特定板块特定家庭增购1套住房对社保或个税缴纳在外地居民提供半年及以上居住证明可购1套住房南京成为首个取消外地购房者社保个税要求的核心省会城市当前行业政策风向加速转变短期政策博弈及股权融资主题机会仍存中期行业筑底企稳基本面修复将推动行情延续短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团新城控股等持续关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A等同时建议关注物业管理企业及产业链机会如碧桂园服务新城悦服务东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等政策环境监测1中央财办释放房地产发展重大信号2南京进一步调整限贷限购政策市场运行监测1成交环比回落市场压力犹存本周1217-1223新房成交27万套环比减少127二手房成交1万套环比减少2512月截至23日新房日均成交同比下降344降幅较11月扩大83pct2改善型需求占比环比下降2022年11月32城商品住宅成交中90平以上套数占比环比降05pct至8013库存环比微升短期维持稳定16城取证库存10556万平环比升02以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定4土地成交溢价率回落一线占比提高上周百城土地供应建面26539万平成交建面4214万平环比降429降333成交溢价率08环比降17pct其中一二三线成交建面分别占比146203651环比分别升122pct降24pct降99pct资本市场监测1地产债本周境内地产债发行402亿元环比减少1516亿元境外地产债发行03亿美元上周无发行发行利率297-8可比发行利率较前次持平或上行2地产股本周房地产板块跌466跑输沪深300-319当前地产板块PETTM1342倍估值处于近五年92分位本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A南山控股金科股份南向资金净流入前三为旭辉控股集团碧桂园新城发展风险提示1政策改善及时性低于预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险2政策环境监测-政策梳理2022年12月23日国常会2022年12月21日央行落实支持刚性改善住房需求政满足行业合理融资需求引导策努力改善房地产资产负债金融机构支持房地产重组并购2022年12月21日证监会2022年12月21日天津大力支持房地产市场平稳发展二孩及以上首套公积金贷款最高限额上浮20二套首付402022年12月20日山东2022年12月21日南京不得使用商业承兑汇票等非现二套商贷最低首付40特定金方式支付工程款区域特定家庭增购1套住房南海诸岛偏松偏紧中性资料来源各部门网站平安证券研究所3政策环境监测-重点政策点评中央财办释放房地产发展重大信号事件描述近日中央财办副主任韩文秀就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作了深入解读着重提及房地产行业信息量巨大点评1解读中特意列举了一组数据房地产占GDP比重为7左右加上建筑业则占到14土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半占城镇居民家庭资产的六成房地产贷款加上以房地产作押品的贷款占全部贷款余额39充分阐述房地产重要性与此前刘鹤副总理提出的房地产是国民经济的支柱产业一脉相承近期针对房地产的频频发声意在为市场注入信心改善市场预期2预计限购限贷等核心调控政策松绑将更加大胆一线和强二线城市缩小限购区域范围缩短社保年限其余城市全面取消限购如最近佛山打响全面取消限购第一枪除四个一线城市外其余城市全面取消认房又认贷降低二套房首付比例助推改善性需求入市此外各地还可上调新房备案价格取消二手房限价加大购房补贴下调房贷利率等全面释放住房消费潜力2020年1月10日32023年将着力改善房企资产负债状况加快推进金融三支箭落地给予房企借壳上市定增私募股权投资不动产更大便利提高借壳上市定增的审批效率进一步压实保交楼工作引导金融机构加大配套融资供给在2000亿专项借款和2000亿免息再贷款基础上调动商业银行参与积极性加快项目再融资投放REITs有望扩容至市场化长租房和商业不动产这对盘活房企长租公寓商场写字楼等存量资产缓解流动性意义重大4中长期看房住不炒与支柱产业走向共存行业发展将迈入新阶段租购并举是我国住房制度的核心租赁住房将加快补短板保租房和市场化长租房两条腿走路人地钱挂钩强化区域间住房供需平衡对于人口持续流入住房需求旺盛的城市适当增加建设用地指标尽快建立建设用地指标跨区域交易机制房企运营模式也将发生深刻变革高负债高杠杆高周转宣告终结取而代之的是坚守长期主义的稳健发展资料来源新华社平安证券研究所4政策环境监测-重点政策点评南京进一步调整限贷限购政策事件描述近日南京市召开强信心添动力促发展系列主题新闻发布会第二场拓展市场提振消费专场市住房保障和房产局表示为进一步提振消费信心强活力将会同各区和相关部门着重做好灵活运用信贷支持退税优惠等政策满足人民群众刚性和改善性住房需求等工作点评1信贷支持方面经积极争取南京居民家庭购买二套住房商业贷款最低首付比例已优化调整为不低于40进一步降低改善群2020年1月10日体首付压力2限购要求方面对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块在现行购房政策基础上增购1套对有60岁及以上成员的户籍家庭增购1套有助于改善职住平衡支持改善性住房需求同时对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可购买1套住房南京成为首个取消外地购房者社保个税要求的核心省会城市311月以来广州杭州成都西安武汉等城市相继加大力度优化房地产政策当前核心城市在限购限贷等方面仍有放松空间预计后续需求端尤其是是针对改善将有更多支持政策出台资料来源南京发布公众号平安证券研究所5市场运行监测成交环比回落市场压力犹存结构改善型需求占比环比下降点评本周1217-1223新房成交27万套环比减少点评2022年11月32城商品住宅成交中90平以下套数占比127二手房成交1万套环比减少2512月截至23日环比升05pct至19990-140平套数占比环比降08pct至新房日均成交同比下降344降幅较11月扩大83pct65140平以上套数占比环比升03pct至151改善型需重点城市一二手房周成交变化求90平以上占比环比下降50城一手房周成交套数8万套20城二手房周成交套数右万套256232城商品住宅成交结构154140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下110022020年1月10日052020年1月10日00802111622262256228622116主流50城新房月日均成交变化60新房月日均成交同比一线同比二线三线4020020-200-40202162021820211020211220222202242022620228202210-60202242022620228202210202212资料来源中指院Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同6市场运行监测库存环比微升短期维持稳定点评16城取证库存1055610341万平环比升0102考虑后续成交改善节奏幅度或相对较缓短期库存规模预计维持稳定以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定16城商品房取证库存及去化月数万平16城库存去化月数右月11000201816100001412900010868000427000021182122621416216421723219102110292112172224223252251322712281922107221125资料来源Wind平安证券研究所7市场运行监测土地成交溢价率回落一线占比提高点评上周百城土地供应建面26539万平成交建面4214万平环比降429降333成交溢价率08环比降17pct其中一二三线成交建面分别占比146203651环比分别升122pct降24pct降99pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地周均供应百城土地周均成交8000一线成交建面二线三线万平12000万平近1年近4周7000100006000800050004000600030004000200020002020年1月100010日00202111202222022520228202211W1252011921392179211192239227922119百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴万平百城土地成交前五城1212-12185003000元平近1年近4周6429250054003342672542000430022515003200100021005001000202111202222022520228202211W125广州烟台泰州贵阳成都资料来源Wind平安证券研究所8资本市场监测流动性环境流动性环境多数资金价格边际下行R007较上周下行20192020202120222023除可跨年的14天期外本周多数资金价格边际下行R001下行545BP至7080R007下行160BP至195下周公开市场操作到期390亿元本周央62020年1月10日行重启14天期逆回购操作央行公开市场逆回购投放连续加码全周7天逆5回购共投放390亿元14天逆回购共投放7140亿元全周净投放7040亿元4下周公开市场到期390亿元3净投放亿元右轴流动性指标平均290基准央行投放对冲80001T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T212806000704000资金价格多数下行6020002022121620221223涨跌幅BP5001D135080-545440-20007D211195-1596R30-400014D225398172561M346305-406520-60001D121055-66647D173151-21762066211621362186223622562276208620962126214621562166217621962216222622462266228622962076DR20116211062212620126211162112622106221162010614D16929412479淡橘色面积图表示公开市场操作规模亿元蓝色线对应流动性情绪指数501M2723002824ON122059-639为基准高于50代表偏紧黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高红色1W175169-65SHIBOR点表示开展了公开市场操作但是净投放为零可作为央行对合意流动性的参考基1M217229116准绿色点表示央行投放对冲了税期或地方债供给期3M23424063资料来源Wind平安证券研究所9资本市场监测境内债境内房地产债发行发行量环比下降净融资环比下降本周境内地产债发行量环比下降同比下降净融资额环比下降同比下降其中总发行量为4020亿元总偿还量为4100亿元净融资额为-080亿元节奏上22年4季度以来地产债到期压力有所缓和2020年1月2210年日4季度地产债到期规模环比下降约4011-12月平均月到期规模约200亿元向后看23年3月是债务到期压力最大的月份月到期规模约400亿非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量亿元亿元亿元2020202120222020202120221200总偿还量300300250到期提前兑付1000250200150800200100600150500100400-5050-100200-1500-2000W1W4W7W16W31W46W10W13W19W22W25W28W34W37W40W43W49W52W4W7-50W1W10W25W40W13W16W19W22W28W31W34W37W43W46W49W5221-1122-0523-0323-0921-0121-0321-0521-0721-0922-0122-0322-0722-0922-1123-0123-0523-0723-11资料来源Wind平安证券研究所10资本市场监测境内债房企境内债发行本周共5家房企发行6支境内地产债2020年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模排序亿元境内房地产债发行利率排名25504502004542020403530029715302510010201550532102005000中国绿发碧桂园美的置业中盛投资苏州苏高新22美置0422美置0522绿发0122苏州高新SCP039资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测海外债海外债发行量环比上升本周内房企海外债发行03亿美元环比上升11月海外债发行202075年亿美元1月10日环比增加34亿美元地产海外债周发行量地产海外债月发行量境内房企海外债发行规模周2020年2021年2022年200亿美元040亿美元031800351600301400251200201008001560010400052000000000002022-11-282022-12-052022-12-122022-12-19M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细重点房企发行利率为297-8可比发行利率较前次持平或上行2020年1月10日债券发行明细发行人证券简称发行额亿元币种期限年主体评级票面利率利率变化pct前次发行类型碧桂园22碧桂园MTN00210RMB3AAA不可比一般中期票据中盛投资22中盛投资CP00132RMB04932AA不可比一般短期融资券美的置业22美置0525RMB2AAA420不可比一般公司债境内美的置业22美置0425RMB4AAA4500002022-05-20一般公司债中国绿发22绿发0120RMB5AAA300不可比一般公司债苏州苏高新22苏州高新SCP0392RMB06219AAA297不可比超短期融资债券绿景中国地产8绿景中国052RMB1------8002002022812企债境外N20231221绿景中国地产8境外绿景中国155HKD1------8002002022812企债境外N20231221绿景中国地产8绿景中国007USD1------8002002022812企债境外N20231221资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称计划发行额亿元提交注册2022-12-22北京首都开发股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券50已反馈2022-12-22广州珠江实业集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券60已受理2022-12-19南京安居建设集团有限责任公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券28资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测地产股板块涨跌单周跌466估值处于近五年92分位本周房地产板块跌466跑输沪深300-319当前地产板块2020年PE1月TTM10日1342倍高于沪深300的1121倍估值处于近五年92分位行业涨跌情况房地产PETTM处于近五年92分位本周涨跌幅房地产申万PETTM沪深300PETTM019美传社食银综轻计商农沪家非通纺交公建房有国机钢石医环汽基煤建电电容媒会品行合工算贸林深300用银信织通用筑地色防械铁油药保车础炭筑子力-1护服饮制机零牧电金服运事材产金军设石生化装设17理务料造售渔器融饰输业料属工备化物工饰备-21513-3-31911-49-5-4667-65201712182018121820191218202012182021121820221218-7资料来源Wind平安证券研究所15资本市场监测地产股个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为上坤地产建发国际集团金辉控股排名后三为合景泰富集团旭辉控股集团雅居乐集团2020年1月10日上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项15企业事项1078万科制定以新股配售方式发行境外上市外资股H股方案10749新城发展完成配股所得款项净额约1943亿港元5-051雅居乐拟先旧后新配售27亿股股份所得款净额约617亿港元0拟配售84亿股现有股份所得款净额约946亿港元获林中林伟上坤地产建发国际集团金辉控股合景泰富集团旭辉控股集团雅居乐集团旭辉-5林峰增持合计100万股先后与工商银行民生银行邮政储蓄银行签署总对总全面战略金辉集团-10合作协议累计获得超300亿总行级战略授信融创武汉桃花源咸阳森屿城项目获AMC融资纾困-15-1568远洋出售成都太古里第一次交割完成太古地产权益从50增至65-20-1812-1986荣盛发展拟非公开发行1304亿股募资30亿元用于保交楼等-25碧桂园杨志成宋军辞任执董程光煜伍碧君接任资料来源Wind平安证券研究所16资本市场监测地产股个股表现本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A南山控股金科2020股份年1南向资金净流入前月10日三为旭辉控股集团碧桂园新城发展沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十万港元20000万元182224000035178180003500016000290493000014000250001200020000100001728117128800015000115955782529560001000081177213400029582603256224965000353431612949163620001403112800旭辉控股碧桂园新城发展雅居乐集合景泰富雅生活服新鸿基地碧桂园服德信中国越秀地产万科A南山控股金科股份中国国贸世联行荣安地产新城控股大悦城鲁商发展外高桥集团团集团务产务资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价17资本市场监测地产股个股表现本周陆股通持股占流通股前三为金科股份万科A华侨城2020A港股通持股占流通年1月10日股前三为保利物业北京北辰实业股份旭辉控股集团沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十陆股通持股占流通股前十截至2022年12月23日港股通持股占流通股前十截至2022年12月23日7706259166050545403393840430256326236242101971891791781762020210108060400保利物业北京北辰旭辉控股融创中国绿城中国正荣地产雅生活服保利置业佳兆业集融创服务金科股份万科A华侨城A保利发展荣盛发展滨江集团新城控股世茂股份广宇发展华夏幸福实业股份集团务集团团资料来源Wind平安证券研究所18风险提示1政策改善及时性低于预期风险政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险当前行业下行压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市持续遇冷多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000119股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2022版权所有保留一切权利