研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报扩大内需与防范风险地产政策支持可期2022年12月18日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点本周中央经济工作会议以支持住房改善作为扩内需重要抓手定调行业平稳发展重申支持刚性和改善性住房需求叠加兰州杭州广州高频松绑楼市后续需求端政策宽松仍值得期待同时刘鹤副总理讲话再次定调房地产是国民经济支柱产业正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖我们认为房地产稳定发展是提振信心的关键行业政策风向正加速转变短期政策博弈及股权融资主题机会仍存中期行业筑底企稳基本面修复将推动行情继续上行个股建议关注四条主线一是小公司大集团背靠优质资源存在兼并重组预期的上市房企二是有望借助再融资做大做强的优质央国企如保利发展招商蛇口等三是负债率较高有望改善公司现金流状况的超跌民企如新城控股金地集团等四是在本轮土地市场积极托底存在融资改善资金状况的地方国企同时建议关注物业管理企业及产业链机会如碧桂园服务新城悦服务东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等政策环境监测1中央经济工作会议定调平稳发展政策有望加大发力2刘鹤房地产是国民经济的支柱产业正在考虑新的举措3兰州杭州广州高频松绑楼市市场运行监测1成交环比回落市场压力犹存本周1210-1216新房成交28万套环比减少45二手房成交14万套环比减少5812月截至16日新房日均成交同比下降325降幅较11月扩大5pct2改善型需求占比环比上升2022年11月32城商品住宅成交中90平以上套数占比环比降05pct至8013库存环比微升短期维持稳定16城取证库存10537万平环比升01以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定4土地成交溢价率回升二线占比下降上周百城土地供应建面45392万平成交建面62336万平环比降307升13成交溢价率24环比升02pct其中一二三线成交建面分别占比2223749环比分别升11pct降5pct升4pct资本市场监测1地产债本周境内地产债发行19175亿元环比增加7395亿元境外地产债无发行债券发行利率为23-798可比发行利率较前次有升有降2地产股本周房地产板块跌248跑输沪深300-11当前地产板块PETTM1407倍估值处于近五年933分位本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华侨城A爱旭股份金地集团南向资金净流入前三房企为碧桂园服务雅生活服务新城发展2风险提示1政策改善及时性低于预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险政策环境监测-政策梳理2022年12月12日郑州2022年12月12日广州适度调整住房限购政策支持二孩以上家庭购买首套住房团购在售商品住房公积金贷款额度可适当提高2022年12月13日黄冈2022年12月13日杭州多孩家庭获购房补助最高二套房公积金首付比例降至410000元一次性购房补贴成2022年12月14日莱州2022年12月14日江西购新房最高享1万元套购房支持房企合理融资走出阶段补贴契税补贴50性困境2022年12月15日兰州2022年12月15日中央取消限售规定5年期以上首房地产是国民经济的支柱产业套房贷款利率由43下调至4正考虑新举措促进回暖南海诸岛偏松偏紧中性2022年12月15日中央推动房地产业向新发展模式平稳过渡资料来源各部门网站平安证券研究所3政策环境监测-重点政策点评中央经济工作会议定调平稳发展政策有望加大发力事件描述12月15日至16日中央经济工作会议在京举行会议指出着力扩大国内需求支持住房改善新能源汽车养老服务等消费会议提出要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡点评1以支持住房改善作为扩内需重要抓手稳定房地产市场意义仍旧重大在着力扩大国内需求方面中央经济工作会议指出要把恢复和扩大消费摆在优先位置多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费将支持住房改善放在最首要位置此前国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上重申房地产是国民经济支柱产业综合来看房地产对于经济发展意义仍旧重大引导市场预期和信心回暖确保房地产市场平稳发展仍十分重要2扎实做好保交楼各项工作优质头2020年1月10日部房企有望获进一步支持2021H2以来多家房企陆续出险行业风险逐步暴露本次会议将确保房地产市场平稳发展作为有效防范化解重大经济金融风险的首要任务强调扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求随着政策行专项借款央行免息再贷款等支持落地执行保交楼有望有序推进同时信贷债券股权融资支持政策出台房企合理融资需求正逐步得到满足会议强调有效防范化解优质头部房企风险预计部分短期流动性承压但资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持在改善资产负债状况方面除再融资放开公募REITs试点扩大债转股外稳定房价亦是稳定及改善行业资产负债表的重要方向3重申支持刚性和改善性住房需求需求端尤其是针对改善政策宽松值得期待当前融资端支持政策已较为全面但需求端收入房价下行预期叠加交付担忧11月单月全国商品房销售面积销售额同比下降333322降幅较10月扩大100pct85pct近期杭州成都南京武汉佛山等地相继优化限贷限购政策对比2014-2015年放松周期当前核心城市在限购限贷等方面仍有放松空间无论是从优化房企资产负债表稳定居民资产负债表出发还是从会议强调改善社会心理预期提振发展信心入手均需要楼市量价的稳定预计后续需求端尤其是针对改善将有更多支持政策出台资料来源中国政府网平安证券研究所4政策环境监测-重点政策点评刘鹤房地产是国民经济的支柱产业正在考虑新的举措事件描述12月15日刘鹤副总理在第五轮中国欧盟工商领袖和前高官对话上指出房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖点评1中央再次定调房地产是国民经济支柱产业意在传递积极信号改善市场预期预计后续政策端将加大发力尤其是提2020年1月10日升居民购房便利度和扩宽优质房企融资渠道提振行业信心2政策热而市场冷11月单月房地产开发投资额新开工面积同比降幅创历史新高分别达-199-508降幅较10月分别扩大39个百分点157个百分点此刻为房地产正名一是房地产作为支柱产业是不争事实二是眼下房地产形势紧迫从上年四季度松绑发力到现在市场没见明显好转明年是贯彻落实二十大精神开局之年稳经济稳地产需求迫切兰州杭州广州高频松绑楼市事件描述1兰州取消限售政策个人房贷不再纳入房地产贷款集中度管理5年期以上首套房贷款利率由43下调至42杭州发文称对于职工家庭名下拥有1套住房或无住房但有住房公积金贷款记录且相应贷款已结清再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的执行二套房政策贷款首付款比例不低于403广州对于生育二孩以上的家庭购买家庭首套房申请住房公积金贷款贷款最高额度可适当调整提高2020年1月10日点评1此前杭州公积金贷款执行认房又认贷政策有过商贷记录或名下有住房即使未使用公积金贷款仍按二套执行且二套房首付比例最低为6成此次政策调整意味着无论是商贷公积金贷款杭州正式进入二套房首付最低4成时代2当前需求端实质性放松已蔓延至杭州广州等核心一二线城市我们预计需求端放松仍是未来政策发力重点如核心城市持续放宽限购松绑认房又认贷适当下调存量房贷利率等资料来源政府官网平安证券研究所5市场运行监测成交环比回落市场压力犹存结构改善型需求占比环比下降点评本周1210-1216新房成交28万套环比减少点评2022年11月32城商品住宅成交中90平以下套数占比45二手房成交14万套环比减少5812月截至16环比升05pct至19990-140平套数占比环比降08pct至日新房日均成交同比下降325降幅较11月扩大5pct65140平以上套数占比环比升03pct至151改善型需重点城市一二手房周成交变化求90平以上占比环比下降50城一手房周成交套数8万套20城二手房周成交套数右万套256232城商品住宅成交结构1541140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下10022020年1月10日052020年1月10日0080211030221302243022731221031主流50城新房月日均成交变化60新房月日均成交同比一线同比二线三线402010020-10-20-300-40202162021820211020211220222202242022620228202210-50-60202242022620228202210202212资料来源中指院Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同6市场运行监测库存环比微升短期维持稳定点评16城取证库存1053710341万平环比升01考虑后续成交改善节奏幅度或相对较缓短期库存规模预计维持稳定以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定16城商品房取证库存及去化月数万平16城库存去化月数右月11000201816100001412900010868000427000021112121921492152821716219321102221121022128223182256226242281222930221118资料来源Wind平安证券研究所7市场运行监测土地成交溢价率回升二线占比下降点评上周百城土地供应建面45392万平成交建面62336万平环比降307升13成交溢价率24环比升02pct其中一二三线成交建面分别占比2223749环比分别升11pct降5pct升4pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地周均供应百城土地周均成交8000万平一线成交建面二线三线12000万平近1年近4周7000100006000800050004000600030004000200020002020年1月100010日00202111202222022520228202211W1242011221322172211122232227222112百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴万平百城土地成交前五城125-1211元平6003000近1年近4周74984805002500654002000272430023823415003200100021005001000202111202222022520228202211W124徐州重庆贵阳扬州潍坊资料来源Wind平安证券研究所8资本市场监测流动性环境流动性环境多数资金价格边际上行R007较上周上行本周多数资金价格边际上行R001上行1603BP至135R007上行2625BP至211下周公开市场操作到期5100亿元为维护银行体系流动性合理充裕本周央行公开市20192020202120222023场操作7天逆回购共投放490亿元2020全周净投放年1月101890日亿元其中12月15日开展6500亿76元1年期MLF操作MLF加量续作但操作利率不变下周公开市场到期490亿元5432净投放亿元右轴流动性指标平均基准190央行投放对冲央行对流动性表述为较高对冲缴税发债投放8000T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T212806000704000资金价格多数上行602000202212920221216涨跌幅BP1D11913516035007D1852112625R40-200014D19622528771M251346942830-40001D106121154720-60007D173173032DR14D16516934921362146215621662256226622762286229620762086209621162126217621862196221622262236224620661M219272523201062011620126211062111621126221062211622126ON107122153淡橘色面积图表示公开市场操作规模亿元蓝色线对应流动性情绪指数50为基准高于1W176175-07SHIBOR50代表偏紧黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高红色点表示开展了公开市场操作1M198217193但是净投放为零可作为央行对合意流动性的参考基准绿色点表示央行投放对冲了税期或地3M2262348方债供给期资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债境内房地产债发行发行量净融资环比上升本周境内地产债发行量环比上升同比上升净融资额环比上升同比上升其中总发行量为19175亿元总偿还量为5072亿元净融资额为14103亿元节奏上22年4季度以来地产债到期压力有所缓和2020年1月1022日年4季度地产债到期规模环比下降约4011-12月平均月到期规模约200亿元向后看23年3月是债务到期压力最大的月份月到期规模约400亿非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量亿元亿元202020212022202020212022总偿还量300300亿元到期提前兑付25012002502001000150200800100150506000100400-5050-100200-15000-200W1W4W7W5W1W3W7W9W19W22W43W46W10W13W16W25W28W31W34W37W40W49W5221-0322-0122-1123-0921-0521-0721-0921-1122-0322-0522-0722-0923-0123-0323-0523-0723-11-5021-01W15W25W35W45W11W13W17W19W21W23W27W29W31W33W37W39W41W43W47W49W51资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债房企境内债发行前六房企发行规模占比786本周发行18支境内地产债前六房企发行规模占比7862020年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模前六亿元境内房地产债发行利率前五7096007986087650505906500403645427304200320143100100210100中海招商蛇口万科上海金桥中交地产首开股份22西地0222昆明公租SCP00322中交0122首开MTN00722大悦02资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测海外债海外债本周无发行本周无内房企海外债发行11月海外债发行75亿美元环比2020增加年341亿美元月10日地产海外债月发行量2020年2021年2022年200亿美元180160140120100806040200M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细重点房企发行利率为23-798可比发行利率较前次有升有降2020年1月10日债券发行明细发行人证券简称发行额亿元币种期限年主体评级票面利率利率变化pct前次发行类型中交地产22中交0110RMB2AA590不可比一般公司债中海集团22中海0815RMB5AAA不可比一般公司债中海集团22中海0715RMB3AAA不可比一般公司债昆明公租22昆明公租SCP003375RMB07397AA650不可比超短期融资债券大悦城22大悦02750RMB5AAA4271142022-10-25一般公司债苏高新22苏州高新MTN0055RMB2AAA不可比一般中期票据首开股份22首开MTN00710RMB3AAA5001122022-10-20一般中期票据上海金桥22金桥开发SCP0021430RMB07342AAA285不可比超短期融资债券南京高科22南京高科SCP010250RMB02466AA3440072022-12-01超短期融资债券境内万科企业22万科MTN00420RMB3AAA300-0202022-09-19一般中期票据苏高新22苏州高新SCP0372RMB06384AAA295不可比超短期融资债券苏高新22苏州高新SCP0362RMB06192AAA295不可比超短期融资债券保利发展22保利1115RMB5AAA230-0502022-08-24一般公司债西安高新22西地02330RMB5AA798不可比私募债招商蛇口22蛇口1010RMB5AAA280-0322022-10-26一般公司债中海集团22中海企业MTN006绿色20RMB5AAA270-0152022-10-25一般中期票据中海集团22中海企业MTN007绿色10RMB5AAA270-0152022-10-25一般中期票据招商蛇口22蛇口092640RMB3AAA240-0352022-11-14一般公司债资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称计划发行额亿元已通过发审会2022-12-12成都兴城人居地产投资集团股份有限公司2022年面向专业投资者非公开发行住房租赁专项公司债券52022-12-16广州珠江实业集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券60已反馈2022-12-13上海张江高科技园区开发股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行科技创新公司债券252022-12-12上海张江高科技园区开发股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券1252022-12-16北京首都开发股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券502022-12-15珠海华发实业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券1002022-12-14南通圆宏控股集团有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券18已受理2022-12-14上海市浦东新区房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券592022-12-13深圳市振业集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券152022-12-12南通圆宏控股集团有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券18资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测地产股板块涨跌单周跌248估值处于近五年933分位本周房地产板块跌248跑输沪深300-11当前地产板块2020PE年1TTM月101407日倍高于沪深300的1154倍估值处于近五年933分位行业涨跌情况房地产PETTM处于近五年933分位本周涨跌幅房地产申万PETTM沪深300PETTM4193172151-110-248130社食农美医商交电纺银沪综轻计传公汽家环钢非建石机通房国煤建基电有11-1会品林容药贸通子织行深300合工算媒用车用保铁银筑油械信地防炭筑础力色服饮牧护生零运服制机事电金材石设产军装化设金务料渔理物售输饰造业器融料化备工饰工备属-29-37-45201712112018121120191211202012112021121120221211-5资料来源Wind平安证券研究所15资本市场监测地产股个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为禹洲集团上坤地产路劲排名后三为大悦城旭辉控股集团龙光集团2020年1月10日上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项151340133310794企业事项5招商蛇口披露收购南油集团24股权及招商前海实业289股权方案0华发股份发行A股股票收购铧金投资股权事宜获珠海国资委批复禹洲集团上坤地产路劲大悦城旭辉控股集团龙光集团-5联合远洋服务向太古地产出售成都远洋太古里50权益与工商银行远洋集团签署合作协议拟获500亿元授信支持-10旭辉控股拟出售旭辉永升服务2326股-15-1538-1585新城发展拟先旧后新配售56亿股净筹约1943亿港元-20-1829资料来源Wind平安证券研究所16资本市场监测地产股个股表现本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华侨城A爱旭股份金地集团南向资金净流入前三房企为碧桂园服务雅生活服务新城发2020年1月10日展沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十万港元6000040000万元551943500033703500003000040000382172500021919273942000030000171352362614171150002000010000103826392628862365680930284468076435010000730561285000316400华侨城A爱旭股份金地集团万科A新城控股荣安地产滨江集团中交地产首开股份金融街碧桂园服雅生活服新城发展九龙仓置德信中国宝龙地产雅居乐集合景泰富中骏集团越秀地产务务业团集团控股资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价17资本市场监测地产股个股表现本周陆股通持股占流通股前三房企为金科股份万科A华侨城2020A港股通占比前三房企为保利物业北京北辰实业股份融创中国年1月10日沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十陆股通持股占流通股前十截至2022年12月16日港股通持股占流通股前十截至2022年12月16日657705955604439395044064032525302361922421321961841792017817708106100400金科股份万科A华侨城A保利发展滨江集团荣盛发展新城控股世茂股份广宇发展华夏幸福保利物业北京北辰融创中国旭辉控股绿城中国正荣地产雅生活服保利置业佳兆业集融创服务实业股份集团务集团团资料来源Wind平安证券研究所18风险提示1政策改善及时性低于预期风险政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险当前行业下行压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市持续遇冷多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000119股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行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