2023年地产政策预计将平衡短期和长期目标，防风险和稳需求并举。从中央经济工作会议释放的信号看，一方面，要继续坚持“房住不炒”的定位，逐步构建租购并举的长效发展模式。另一方面，经济的去地产化不宜过快，尤其是要守住不发生系统性经济金融风险的底线，避免头部房企出险，同时保障居民合理的住房需求。“托而不举”将是明年的政策基调，在融资约束压力缓解之后，地产支持政策可能逐渐回归需求端，房贷利率仍有调降空间，二线城市可能是下一轮因城施策优化的重心。
　　2023年商品房销售有望企稳。乐观假设下，防疫优化和地产支持政策取得较好效果，市场信心逐渐修复，预期好转，2023年商品房需求有望在今年较低的基数上回补，预计全年商品房销售同比增速有望小幅正增，同比约为5%，对应商品房销售面积为14.5亿平。中性假设下，与今年销售情况基本持平，约13.8亿平；悲观假设下，明年需求继续收缩，向长期中枢靠拢，同比增速约为-5%，约13.1亿平。我们判断，随着明年市场信心恢复，商品房销售价格也有望企稳。乐观、中性、悲观情形下，预计全年商品房销售金额同比分别为5.9%、0、-6.1%。
　　2023年房地产开发投资完成额同比或仍下跌。受2022年土地成交缩量影响，预计2023年土地购置费同比跌幅扩大，在乐观、中性、悲观情形下，假设地购置费增速分别为-10%、-15%和-20%。在土地成交低迷、企业开工意愿不足以及库销比偏高等因素影响下，预计2023年新开工同比为-10%。乐观、中性和悲观情形下，2023年房地产开发投资完成额分别约为12.9、12.5和12.1万亿元，对应同比增速为-4.1%、-7.1%和-9.6%。
　　需求端恢复节奏不会太快，供给侧出清还会持续。2023年房地产市场有望逐步从今年的底部中走出，需求端的企稳是关键，但预计恢复节奏不会太快。主因三年疫情对居民资产负债表的损伤和信心的冲击，都需要时间去修补。另外，居民未来扩大购房支出的意愿边际上也在减弱，“房价持续下跌→预期房价会继续下跌→居民减少未来购房支出→房价继续下跌”这一负反馈循环一旦形成，短期也很难扭转。此外，供给侧的出清我们认为还未结束，原因在于融资端支持政策，重点保的还是头部企业和相对优质的项目，基本可以通过市场化的方式化解潜在风险或者妥善处置。对于已出险房企或者劣质项目，市场化机构本身参与意愿并不强，财政资金也不太可能去介入兜底，在当前需求还未复苏的情况下，供给侧可能会继续出清，只不过更加有序。着眼于中长期，在地产新发展模式下，无论需求还是供给，都会逐渐回归常态，向新的均衡点靠拢。
　　风险提示：国内疫情达峰影响超预期，地产政策效果不及预期，海外经济衰退超预期。
　　

研究报告全文：宏观专题报告2023年地产修复的空间有多大证券研究报告2022年12月20日核心结论分析师2023年地产政策预计将平衡短期和长期目标防风险和稳需求并举从中央经济工作会议释放的信号看一方面要继续坚持房住不炒的定位边泉水S0800522070002逐步构建租购并举的长效发展模式另一方面经济的去地产化不宜过快13911826169尤其是要守住不发生系统性经济金融风险的底线避免头部房企出险同时bianquanshuiresearchxbmailcomcn保障居民合理的住房需求托而不举将是明年的政策基调在融资约束宋进朝S0800521090001压力缓解之后地产支持政策可能逐渐回归需求端房贷利率仍有调降空间15701005636songjinchaoresearchxbmailcomcn二线城市可能是下一轮因城施策优化的重心2023年商品房销售有望企稳乐观假设下防疫优化和地产支持政策取得相关研究较好效果市场信心逐渐修复预期好转2023年商品房需求有望在今年较低的基数上回补预计全年商品房销售同比增速有望小幅正增同比约为5对应商品房销售面积为145亿平中性假设下与今年销售情况基本持平约138亿平悲观假设下明年需求继续收缩向长期中枢靠拢同比增速约为-5约131亿平我们判断随着明年市场信心恢复商品房销售价格也有望企稳乐观中性悲观情形下预计全年商品房销售金额同比分别为590-612023年房地产开发投资完成额同比或仍下跌受2022年土地成交缩量影响预计2023年土地购置费同比跌幅扩大在乐观中性悲观情形下假设地购置费增速分别为-10-15和-20在土地成交低迷企业开工意愿不足以及库销比偏高等因素影响下预计2023年新开工同比为-10乐观中性和悲观情形下2023年房地产开发投资完成额分别约为129125和121万亿元对应同比增速为-41-71和-96需求端恢复节奏不会太快供给侧出清还会持续2023年房地产市场有望逐步从今年的底部中走出需求端的企稳是关键但预计恢复节奏不会太快主因三年疫情对居民资产负债表的损伤和信心的冲击都需要时间去修补另外居民未来扩大购房支出的意愿边际上也在减弱房价持续下跌预期房价会继续下跌居民减少未来购房支出房价继续下跌这一负反馈循环一旦形成短期也很难扭转此外供给侧的出清我们认为还未结束原因在于融资端支持政策重点保的还是头部企业和相对优质的项目基本可以通过市场化的方式化解潜在风险或者妥善处置对于已出险房企或者劣质项目市场化机构本身参与意愿并不强财政资金也不太可能去介入兜底在当前需求还未复苏的情况下供给侧可能会继续出清只不过更加有序着眼于中长期在地产新发展模式下无论需求还是供给都会逐渐回归常态向新的均衡点靠拢风险提示国内疫情达峰影响超预期地产政策效果不及预期海外经济衰退超预期1请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日索引内容目录一2023年房地产政策展望长期和短期目标兼容防风险和稳需求并举3二2023年房地产主要指标预测销售有望企稳投资仍难回正7一2023年商品房销售面积和销售价格均有望企稳7二2023年房地产开发投资完成额同比或仍下跌7三需求端恢复节奏不会太快供给侧出清还会持续11四风险提示12图表目录图1地产投资和销售面积同比为1998年以来新低3图2新房和二手房价格环比持续下行3图311月数据显示房企融资端压力尚未缓解4图4近期地产融资支持政策落地情况4图5重点城市首套和二套房贷利率仍有下行空间4图6全球主要城市房价收入比截至2022年12月5图72018年德国住宅拥有率5图8房地产对政府居民金融和企业部门5图9我国地方政府土地财政依赖度较高6图10房地产及相关行业对GDP贡献6图11商品房销售拐点一般领先房地产开发投资3-10个月8图12房地产开发投资完成额结构8图13土地成交价款领先土地购置费约1年9图14房企拿地情况不佳拖累新开工表现10图15狭义和广义库销比均处于历史高位10图16房地产施工强度及同比增速10图17房地产开发投资完成额及同比增速预测11图182022年4月以来消费者信心和预期指数均处于底部区间11图19居民购房观望情绪浓厚11表12023年商品房销售面积预测7表22023年商品房销售金额预测72请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日一2023年房地产政策展望长期和短期目标兼容防风险和稳需求并举12月15日至16日中央经济工作会议在北京召开会议重点从防范化解风险和保障居民合理的住房需求角度阐明了2023年地产政策的基本方向我们在报告稳增长的回归中央经济工作会议前瞻中指出中央经济工作会议可能延续托而不举的房地产政策方向此次会议内容基本符合我们此前的判断会议指出要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况1-11月我国房地产开发投资完成额同比-98商品房销售面积同比-233预计两项指标全年跌幅将创1998年住房市场化改革以来新低11月当月销售和投资同比分别为-333和-199较10月显著下行主要受疫情短期冲击的影响房价方面截至11月70大中城市新房和二手房价格环比分别连跌10个月和15个月其中二手房价格环比连跌周期为05年以来新高从量价指标看当前地产筑底企稳的信号并不明显一旦下行态势不能得到有效遏制更多头部房企违约有可能引发系统性金融风险这也是会议将地产政策放在有效防范化解重大经济金融风险部分阐述并且提出要确保房地产市场平稳发展的重要原因图1地产投资和销售面积同比为1998年以来新低图2新房和二手房价格环比持续下行商品房销售额累计同比70个大中城市新建商品住宅价格指数环比房地产开发投资完成额累计同比70个大中城市二手住宅价格指数环比10025802015601040052000-050-10-20-15-401999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222005-072006-062007-052008-042009-032010-022011-012011-122012-112013-102014-092015-082016-072017-062018-052019-042020-032021-022022-01资料来源Wind西部证券研发中心注2022年为1-11月数据资料来源Wind西部证券研发中心如何确保房地产市场平稳发展落脚点在于加大融资端的支持力度三支箭落地情况需密切关注1-11月房地产开发资金来源同比-257预计全年跌幅也将创1998年以来新低其中国内贷款同比-269自筹资金同比-17511月两项指标较前值均出现大幅下行在外源融资不畅的情况下房企经营性现金流回笼也并不理想1-11月定金及预收款和个人按揭贷款同比分别为-336和-262今年以来已有个别头部房企出现违约风险对房企融资端的支持已经刻不容缓11月以来PSL的加速扩容金融16条的发布以及第二支箭第三支箭的相继落地均指向从融资端支持房企改善资产负债状况避免更多相对优质的头部房企因资金问题出险以实现保交楼保民生和稳定市场预期的目的往前看有可能会继续完善地产供给端支持政策加大对优质头部房企的融资支持力度通过并购重组加快行业出清3请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日图311月数据显示房企融资端压力尚未缓解图4近期地产融资支持政策落地情况房地产开发资金来源合计累计同比房地产开发资金来源国内贷款累计同比房地产开发资金来源自筹资金累计同比6050403020100-10-20-30-402011-042011-102012-042012-102013-042013-102014-042014-102015-042015-102016-042016-102017-042017-102018-042018-102019-042019-102020-042020-102021-042021-102022-042010-10资料来源Wind西部证券研发中心资料来源Wind中指研究院中国银行保险报每日经济新闻网观点网澎湃新闻界面新闻和讯网贵阳市房地产协会西部证券研发中心会议还提到要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设这意味着2023年稳定需求端的政策也有望回归符合条件的城市有可能进一步采取降低贷款利率调降首付比例优化认房又认贷标准以及放松限购等政策举措有效满足居民合理的住房需求截至2022年11月5年期LPR年内累计调降35bp首套房贷利率下限调降20bp部分符合条件的城市已经阶段性下调或者取消当地新发放首套住房贷款利率下限根据贝壳研究院统计11月103个重点城市主流首套房贷利率为409二套利率为491重点城市首套房贷利率已基本与贷款利率下限持平5年期LPR-20BP未来不排除调降5年期LPR以引导房贷利率进一步下行支持居民购房需求的可能性图5重点城市首套和二套房贷利率仍有下行空间重点城市主流首套房贷利率重点城市主流二套房贷利率首套房贷款利率下限5年期LPR-20BP贷款市场报价利率LPR5年6506005505004504003502020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-08资料来源贝壳研究院西部证券研发中心此外会议再次强调要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位以及推动房地产业向新发展模式平稳过渡我国目前重点城市房价收入比处于国际较高水平上海北京等一线城市甚至超过了40倍高房价对居民消费的挤出效应显著也不符合扩大内需4请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日的中长期战略目标房住不炒的定位预计会长期坚持同时政府会继续通过有效增加保障性租赁住房和共有产权住房的供给逐步向租购并举的新发展模式过渡历史上德国曾通过重点发展房屋租赁市场制定政策调节供需和抑制需求来规范房地产行业的发展形成了房地产稳定发展的长效机制保证住房供给充足且房地产价格平稳2018年德国全国住宅拥有率仅为465而柏林汉堡等大城市的该项指标甚至大幅低于这一水平图6全球主要城市房价收入比截至2022年12月图72018年德国住宅拥有率704724416043239650465378307402962023023917416820164150101321290柏汉萨不梅北萨图德黑勃拜巴石下莱萨112克莱克勒茵林堡克来林国森兰仁登-萨尔伦苏茵--111森梅森-根州登州符克兰州堡-威安州堡腾益森普105前斯哈州堡格-州法101波特尔州荷尔美法特尔茨71拉伦州斯州尼州泰01020304050亚因州州资料来源NUMBEO西部证券研发中心资料来源德国联邦统计局西部证券研发中心我们在年度策略报告东风压倒西风中美经济周期的反转2023年宏观经济与大类资产配置展望中指出在城镇化进程放缓人口老龄化加速等多重因素共振下需求长周期拐点已现基于中长期视角来看无论对居民企业还是地方政府而言原有以地产为核心驱动力的增长模式都再难以为继我国商品房销售的长期中枢在今年不足14亿平的基础上预计仍会进一步下行但房地产作为我国的支柱产业对国民经济地方财政乃至居民财富贡献巨大经济的去地产化并非一蹴而就也要兼顾长短期目标的平衡图8房地产对政府居民金融和企业部门资料来源西部证券研发中心据统计2021年房地产占我国GDP比重为68加上建筑业等相关产业合计占比达到138土地出让收入和相关税收贡献了地方土地财政收入的544中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示房地产贷款加上房地产抵押贷款占全部贷款余额的接近40房5请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日产占城镇居民家庭资产的近六成1今年上半年房地产建筑业对GDP累计贡献仅为-66创1992年以来新低在地产链拖累下上半年GDP累计同比增长25仅高于受疫情冲击严重的2020上半年虽然在2013年之后地产和建筑业与GDP增长之间的正向关系有所钝化但依然发挥着稳定经济大盘的关键作用财政方面2022年1-10月国有土地使用权出让收入同比增速仅为-259对地方广义财政收入形成明显拖累此外城镇化放缓以及老龄化加速等慢变量均不足以说明为何今年地产销售和投资如此大幅的下行疫情冲击停贷影响以及融资监管等短期变量可能更具解释力那么明年在防疫优化地产融资支持强化等多方政策的加持下疫情融资等对房地产市场恢复的干扰均有望边际缓解支撑地产基本面筑底修复图9我国地方政府土地财政依赖度较高图10房地产及相关行业对GDP贡献地方财政收入亿元房地产建筑业对GDP累计同比贡献率地方土地财政收入亿元GDP不变价累计同比地方土地财政依赖度右轴252500006002054152000005356550104848500150000475154504201000004042400-5-1020052013202019931995199619981999200120022004200720082010201120142016201720192022500003501992---------------------090309090309030903090303090309090309030303000320122014201620182020资料来源Wind西部证券研发中心注地方土地财政依赖度地方国有土地使资料来源Wind西部证券研发中心用权出让收入土地相关税收收入地方一般公共预算收入地方政府性基金收入综上从中央经济工作会议释放的信号来看2023年的地产政策仍要兼顾短期和长期的平衡一方面要坚持房住不炒的定位逐步构建租购并举的长效发展模式另一方面经济的去地产化不宜过快尤其是要守住不发生系统性经济金融风险的底线以及保障居民合理的住房需求因此托而不举将是明年的政策基调在融资约束压力缓解之后支持政策可能逐渐回归需求端二线城市可能是下一轮因城施策优化的重心需要注意的是地产在本轮景气修复过程中还存在两个扰动因素1疫情达峰过程中对需求端的扰动近期正处于防疫政策优化后疫情的快速达峰阶段居民出行偏谨慎甚至活动半径较政策放松之前进一步收窄有可能会压制近期商品房成交数据预计疫情对地产需求端的影响还会持续1-2个季度2融资端政策传导的时滞本轮政策从融资端发力首先修复的是地产信用端之后带来竣工链条的改善而后市场信心重启商品房销售回暖进而拿地和新开工上行施工和竣工链条继续改善这与过往直接刺激需求端的政策传导链条相比明显拉长政策传导时滞也可能导致需求端恢复偏慢1httpswwwnbdcomcnarticles2022-12-172598678html6请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日二2023年房地产主要指标预测销售有望企稳投资仍难回正一2023年商品房销售面积和销售价格均有望企稳乐观假设下防疫优化和地产支持政策取得较好效果市场信心逐渐修复预期好转2023年商品房需求有望在今年较低的基数上回补预计全年商品房销售同比增速有望小幅正增同比约为5对应商品房销售面积为145亿平中性假设下与今年销售情况基本持平约为138亿平悲观假设下明年需求继续收缩向长期中枢靠拢同比增速约为-5约131亿平表12023年商品房销售面积预测2022年前指标名称2019202020212022E2023E乐观2023E中性2023E悲观11个月商品房销售面积172176179121133145138131亿平方米商品房销售面积012619-233-229500-50同比资料来源Wind西部证券研发中心2022年1-11月销售金额为119万亿同比-266销售均价为9785元平方米同比-432023年在保交楼加速推进以及融资端政策发力背景下市场信心有望恢复带动商品房销售价格企稳我们仍分三种场景来测算乐观情形下假设销售均价同比1销售面积同比5则销售金额同比59中性情形下假设销售均价和销售面积均与前值持平销售金额同比0悲观情形下假设销售均价同比-1销售面积同比-5则销售金额同比-61表22023年商品房销售金额预测2022年指标名称2019202020212022E2023E乐观2023E中性2023E悲观前11个月销售均价元平931098601013997859750984897509653方米销售均价同比665928-43-381000-10销售金额万亿160174182119135143135127元销售金额同比658748-266-25959-01-61资料来源Wind西部证券研发中心二2023年房地产开发投资完成额同比或仍下跌根据经验规律地产销售传导至投资端具有一定的滞后性通常在销售回升之后商品房库存得以去化房企现金流改善对未来市场的预期也会逐步改观拿地和新开工意愿随之变强进而向施工和竣工链条传导投资回暖在2016年之前地产销售领先投资3-10个月不等2016年之后两者变化关系开始模糊销售增速虽然回落但地产投资仍持7请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日续走强2020年在新冠疫情的强冲击下两者变化节奏又趋向一致在消化掉基数效应后2022年地产销售和投资再度恢复领先滞后关系图11商品房销售拐点一般领先房地产开发投资3-10个月120商品房销售面积累计同比房地产开发投资完成额累计同比100806040202002-1201999-122002-02-202012-102015-121999-0810个月2009-022015-022008-122012-02-404个月2022-05个月10个月3个月8-602003-082014-021999-112000-082001-052002-022002-112004-052005-022005-112006-082007-052008-022008-112009-082010-052011-022011-112012-082013-052014-112015-082016-052017-022017-112018-082019-052020-022020-112021-082022-051999-02资料来源Wind西部证券研发中心在短期市场变化不超预期的情况下2022年5月应是本轮地产销售的底部参照历史经验2023年上半年地产投资增速大概率企稳但预计全年转正难度较大主因土地购置费的拖累以及施工竣工修复弹性相对有限地产投资主要包括建筑工程安装工程设备工器具购置和其他费用四个组成部分我们将其合并为建安投资建筑工程安装工程设备工器具购置和土地购置费其他费用的主要组成部分两部分来预测2018年以来建安投资和其他费用的比例基本保持稳定建安投资约占64其他费用占36其中土地购置费在其他费用中占85左右图12房地产开发投资完成额结构建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用1009080706050403020100资料来源Wind西部证券研发中心受2022年土地成交缩量影响预计2023年土地购置费同比跌幅扩大一般情况下土地购置费同比增速滞后土地成交价款1年左右原因在于土地成交价款是按照土地成交合同金额来进行统计的而土地购置费是按照当期实际发生金额分期计入投资的并且在2009年财政部国土资源部等五部门发文要求市县国土资源管理部门与土地受让人8请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年2022年1-11月土地成交价款累计同比-477为2005年以来最差表现这与2022年需求低迷和融资约束下开发商回款不畅资金链紧张拿地意愿不足有关由于土地购置费和成交价款统计口径存在差异土地购置费的分期支付能够熨平波动因此同比增速向下的弹性通常小于土地成交价款反映到2023年在乐观中性悲观情形下假设土地购置费增速分别为-10-15和-20图13土地成交价款领先土地购置费约1年土地购置费累计同比本年土地成交价款累计同比12个月140120100806040200-20-40-602016-122011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-102011-02资料来源Wind西部证券研发中心建安投资则与房地产施工情况密切相关等于施工面积乘以施工强度其中施工面积具体包括本年新开工面积上年跨入本年继续施工面积上年已停工但在本年复工面积以及本年施工后又停工的面积具体公式为施工面积本年新开工上年施工-上年竣工-本年停工-本年复工-上年停工本年新开工上年期末施工-本年净停工施工强度即单位面积施工投资额主要反映的是建筑安装成本在土地成交低迷企业开工意愿不足以及库销比偏高等因素影响下我们预计2023年新开工同比-10我们根据2022年1-11月数据大致推算2022年全年新开工施工和竣工面积分别为120亿平905亿平和82亿平对应同比增速为-399-72和-194通常而言新开工情况主要受房企拿地以及开工意愿影响根据经验数据新开工一般落后土地成交价款两个季度左右2022年拿地情况整体并不理想加上2023年销售端恢复节奏可能不会太快明年房企开工意愿预计仍然偏弱此外企业资金压力库销比较高等因素也会拖累新开工我们判断明年房企新开工同比增速或为-10另外根据上述公式计算2022年末施工面积为823亿平9请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日图14房企拿地情况不佳拖累新开工表现图15狭义和广义库销比均处于历史高位土地成交价款亿元狭义库存销售比广义库存销售比右轴土地成交价款同比右轴房屋新开工面积同比右轴8502000060745180004040616000355140002030120004251000002080003-201560002104000-401200050-6000201320152017201920212011-122013-102015-082017-062019-042021-02资料来源Wind西部证券研发中心资料来源Wind西部证券研发中心注广义库销比自1999年开始计算假设可售比为09净停工主要与明年保交楼的进展情况挂钩假设为6亿平中央经济工作会议明确提出要扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作并且政策性银行用于保交楼的2000亿专项借款9月份已开始落地11月央行推出2000亿再贷款支持保交楼地方政府以及金融机构也出台了配套政策和融资工具此外明年疫情管控放开的趋势基本已经不可逆转整体环境有利于地产需求端改善以及施工和竣工链条修复2023年保交楼有望加速推进预计全年竣工面积将小幅回升假设为5净停工面积也有望缩减根据历史数据2019-2021年净停工面积分别为62亿平96亿平59亿平2022年估算数据为89亿平在明年保交楼政策推动下假设净停工面积减少至6亿平左右根据公式计算出2023年施工面积约为871亿平同比-38基准情形下预计施工强度会有一定修复2022年1-10月施工强度建安投资施工面积为808元平方米预计全年有望达到951元平方米乐观情形下假设2023年施工强度与2021年持平为980元平方米中性情形下假设2023年施工强度与2020年持平为962元平方米悲观情境下假设2023年施工强度与2022年相当保持951元平方米三种场景下2023年建安投资分别为85亿平84亿平和83亿平对应同比增速为-08-26和-37图16房地产施工强度及同比增速施工强度元平方米施工强度同比增速右轴105010810006951495020900-2-4850-6-8800-10201120122013201420152016201720182019202020212022E资料来源Wind西部证券研发中心10请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日综上乐观中性和悲观情形下2023年房地产开发投资完成额分别约为129125和121万亿元对应同比增速为-41-71和-96图17房地产开发投资完成额及同比增速预测地产投资规模万亿规模预测乐观万亿规模预测中性万亿规模预测悲观万亿同比增速右轴增速预测乐观右轴增速预测中性右轴增速预测悲观右轴163001425020012150101008506004-502-1000-150201120122013201420152016201720182019202020212022E2023E资料来源Wind西部证券研发中心三需求端恢复节奏不会太快供给侧出清还会持续总体而言2023年房地产市场有望逐步从今年的底部中走出需求端的企稳是关键但预计恢复节奏不会太快主因三年疫情对居民资产负债表的损伤和信心的冲击都需要时间去修补尤其是今年4月以来消费者信心和预期指数均出现断崖式下跌至今仍处底部区间在居民对未来收入和就业预期悲观的情况下消费信心不足资产负债表扩张的意愿必然受到约束另外居民未来扩大购房支出的意愿边际上也在减弱房价持续下跌预期房价会继续下跌居民减少未来购房支出房价继续下跌这一负反馈循环一旦形成也不是短期可以扭转的近期扩大内需战略规划纲要20222035年等重磅文件相继发布12月政治局会议强调激发全社会干事创业活力让干部敢为地方敢闯企业敢干群众敢首创均释放了稳定市场预期的积极信号图182022年4月以来消费者信心和预期指数均处于底部区间图19居民购房观望情绪浓厚未来3个月预计增加支出占比购房未来房价预期上涨占比右轴消费者信心指数月消费者预期指数月未来房价预期基本不变占比右轴140未来房价预期下降占比右轴25601302050120401101530100102090510802017202220152015201620162017201720182018201920192020202020202021202120222015002022Q22019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q3-------------------12070106110409020705100308010611040902资料来源Wind西部证券研发中心资料来源Wind西部证券研发中心11请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日此外供给侧的出清我们认为还未结束原因在于融资端支持政策重点保的还是头部企业和相对优质的项目基本可以通过市场化的方式化解潜在风险或者妥善处置对于已出险房企或者劣质项目市场化机构本身参与意愿并不强财政资金也不太可能去介入兜底在当前需求还未复苏的情况下供给侧可能会继续出清只不过更加有序着眼于中长期在地产新发展模式下无论需求还是供给都会逐渐回归常态向新的均衡点靠拢四风险提示国内疫情达峰影响超预期地产政策效果不及预期海外经济衰退超预期12请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券宏观专题报告2022年12月20日联系地址联系地址上海市浦东新区耀体路276号12层北京市西城区月坛南街59号新华大厦303深圳市福田区深南大道6008号深圳特区报业大厦10C联系电话021-38584209免责声明本报告由西部证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格制作本报告仅供西部证券股份有限公司以下简称本公司机构客户使用本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前系本公司机密材料如非收件人或收到的电子邮件含错误信息请立即通知发件人及时删除该邮件及所附报告并予以保密发送本报告的电子邮件可能含有保密信息版权专有信息或私人信息未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播复制转发或以其他任何形式使用发件人保留与该邮件相关的一切权利同时本公司无法保证互联网传送本报告的及时安全无遗漏无错误或无病毒敬请谅解本报告基于已公开的信息编制但本公司对该等信息的真实性准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断该等意见评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改在不同时期本公司可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态对于本公司其他专业人士包括但不限于销售人员交易人员根据不同假设研究方法即时动态信息及市场表现发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供投资者参考之用并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证客户不应以本报告取代其独立判断或根据本报告做出决策该等观点建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素必要时应就法律商业财务税收等方面咨询专业财务顾问的意见本公司以往相关研究报告预测与分析的准确不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果本公司及作者不承担任何法律责任在法律许可的情况下本公司可能与本报告中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系因此投资者应当考虑到本公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突对于本报告可能附带的其它网站地址或超级链接本公司不对其内容负责链接内容不构成本报告的任何部分仅为方便客户查阅所用浏览这些网站可能产生的费用和风险由使用者自行承担本公司关于本报告的提示包括但不限于本公司工作人员通过电话短信邮件微信微博博客QQ视频网站百度官方贴吧论坛BBS仅为研究观点的简要沟通投资者对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为西部证券研究发展中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改如未经西部证券授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担本公司保留追究相关责任的权力所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91610000719782242D13请务必仔细阅读报告尾部的重要声明