本周行情：本周（2022.12.12-12.16）恒生物管指数增幅为-8.6%；2022年内截至12月16日YTD涨幅前三的公司为华润万象生活、万物云和中海物业，分别增长12.1%、11.7%和8.7%；2022年内截至12月16日，恒生物管指数底部反弹96.4%，个股反弹幅度前三的公司分别为时代邻里、旭辉永升服务和融创服务，分别反弹281%、225%和223%。
　　股东减持频发，估值修复放缓：12月12日，旭辉控股公告拟出售所持旭辉永升服务23.26%的股权，已邀请潜在投标人竞投；12月15日，旭辉永升服务公告控股股东Elite Force拟以4.4亿港元出售5.15%公司股份；配售及竞投完成后，Elite Force持股比例将降至15.62%，林氏家族不再拥有旭辉永升服务的控股权，旭辉永升服务独立性将大幅提高。此外，远洋集团、远洋服务也于12月15日发布公告拟出售成都远洋太古里项目及物业50%权益予太古地产。我们认为股东减持有利于地产公司缓解现金流压力，但会降低民营物管板块的热度，短期受政策带动的估值修复将有所放缓，市场会担心其他民营物管的减持，后续要关注这些公司的独立经营及业绩达成情况。
　　中央经济工作会议释放积极政策信号：本周中央经济工作会议提出要满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求。12月15日，国务院副总理刘鹤再提房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。我们认为政策仍有改善空间，尤其需求端支持政策有望持续出台，行业信心和基本面将进一步回暖，地产及物管板块估值修复可期。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是雅生活服务（+2.6pct）、碧桂园服务（+0.8pct）和旭辉永升服务（+0.65pct）。
　　地产强则物管强：物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至12月16日，港股物管行业平均估值对应2022/2023年分别为11.3/10.6XPE。我们认为随着地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业、华润万象生活和越秀服务，民企物管公司旭辉永升服务、宝龙商业、新城悦服务和融创服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。
　　

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId物业管理title政策仍有改善空间估值修复可期investSuggestion推荐investS维持uggestionChancreateTime12022年12月19日ge相关报告relatedReport行海外地产物管2023年年度策投资要点略浴火重生行业供需格局重summary业塑20221113本周行情本周20221212-1216恒生物管指数增幅为-862022周2022H1物管业绩综述服务年内截至12月16日YTD涨幅前三的公司为华润万象生活万物云和为本精益管理经营回归盈利中海物业分别增长和年内截至月日报1211178720221216质量202209015恒生物管指数底部反弹964个股反弹幅度前三的公司分别为时代邻海外物业管理行业2022年中里旭辉永升服务和融创服务分别反弹281225和223期策略地产强则物管强20220710股东减持频发估值修复放缓12月12日旭辉控股公告拟出售所持旭辉永升服务2326的股权已邀请潜在投标人竞投12月15日旭辉永升服务公告控股股东EliteForce拟以44亿港元出售515公司股份配售及竞投完成后持股比例将降至林氏家族分析emailAuthor师EliteForce1562不再拥有旭辉永升服务的控股权旭辉永升服务独立性将大幅提高此宋健外远洋集团远洋服务也于12月15日发布公告拟出售成都远洋太古songjianxyzqcomcn里项目及物业50权益予太古地产我们认为股东减持有利于地产公司SFCBMV912缓解现金流压力但会降低民营物管板块的热度短期受政策带动的估SACS0190518010002值修复将有所放缓市场会担心其他民营物管的减持后续要关注这些孙钟涟公司的独立经营及业绩达成情况sunzhonglianxyzqcomcn中央经济工作会议释放积极政策信号本周中央经济工作会议提出要满SACS0190521080001足房地产行业合理融资需求有效防范化解优质头部房企风险改善资请注意孙钟涟并非香港证券及产负债状况支持刚性和改善性住房需求12月15日国务院副总理期货事务监察委员会的注册持刘鹤再提房地产是国民经济的支柱产业正在考虑新的举措努力改善牌人不可在香港从事受监管的行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖我们认为政策仍有改活动善空间尤其需求端支持政策有望持续出台行业信心和基本面将进一步回暖地产及物管板块估值修复可期港股通增持低估值物管公司本周港股通增持排名前三的分别是雅生活服务26pct碧桂园服务08pct和旭辉永升服务065pctassAuthor地产强则物管强物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变过去看重的是扩张收并购的能力规模成长的速度现在更看重成长的质量尤其是资产负债表的稳定性从公司治理和业务经营层面物管公司和地产公司仍关连度较高物管板块目前尚不能走出独立行情地产板块企稳是物管板块修复的重要前提截至12月16日港股物管行业平均估值对应20222023年分别为113106XPE我们认为随着地产纾困政策的陆续出台地产行业风险降低物管板块的估值有望回升建议关注央企物管公司中海物业保利物业华润万象生活和越秀服务民企物管公司旭辉永升服务宝龙商业新城悦服务和融创服务风险提示业务扩张不及预期计提减值损失超预期收缴率不及预期增值业务拓展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外行业周报报告正文1投资策略本周行情本周20221212-1216恒生物管指数增幅为-862022年内截至12月16日YTD涨幅前三的公司为华润万象生活万物云和中海物业分别增长121117和872022年内截至12月16日恒生物管指数底部反弹964个股反弹幅度前三的公司分别为时代邻里旭辉永升服务和融创服务分别反弹281225和223图1物管公司一周股价表现1212-1216图2物管公司YTD表现截至20221216资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图3物管公司2022年内底部反弹幅度截至20221216资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理股东减持频发估值修复放缓12月12日旭辉控股公告拟出售所持旭辉永升服务2326的股权已邀请潜在投标人竞投12月15日旭辉永升服务公告控股股东EliteForce拟以44亿港元出售515公司股份配售及竞投完成后EliteForce持股比例将降至1562林氏家族不再拥有旭辉永升服务的控股权旭辉永升服务独立性将大幅提高此外远洋集团远洋服务也于12月15日发布公告拟出售成都远洋太古里项目及物业50权益予太古地产我们认为股东减持有利于地产公司缓解现金流压力但会降低民营物管板块的热度短期受政策带动的估值修复将有所放缓市场会担心其他民营物管的减持后续要关注这些公司请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外行业周报的独立经营及业绩达成情况中央经济工作会议释放积极政策信号本周中央经济工作会议提出要满足房地产行业合理融资需求有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况支持刚性和改善性住房需求12月15日国务院副总理刘鹤再提房地产是国民经济的支柱产业正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖我们认为政策仍有改善空间尤其需求端支持政策有望持续出台行业信心和基本面将进一步回暖地产及物管板块估值修复可期港股通增持低估值物管公司本周港股通增持排名前三的分别是雅生活服务26pct碧桂园服务08pct和旭辉永升服务065pct表1港股通持股及占比截至20221216持仓量占比一周变动年内变动持有市值代码公司千股pctpct亿港元06049HK保利物业912895954-218-26944501995HK旭辉永升服务3524392015065102318301516HK融创服务5411151770-074124522903319HK雅生活服务2607341836260177526702669HK中海物业4870321482-033-06542009666HK金科服务97452149301478214706098HK碧桂园服务438658130008054587603913HK合景悠活252356124604411715009909HK宝龙商业668871040-0072184901755HK新城悦服务78744904-0371587902869HK绿城服务244667753006-06713606989HK卓越商企服务76628628-0473943103913HK建业新生活616624820121312401209HK华润万象生活47252207-002-061182平均合计15080054993117资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理地产强则物管强物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变过去看重的是扩张收并购的能力规模成长的速度现在更看重成长的质量尤其是资产负债表的稳定性从公司治理和业务经营层面物管公司和地产公司仍关连度较高物管板块目前尚不能走出独立行情地产板块企稳是物管板块修复的重要前提截至12月16日港股物管行业平均估值对应20222023年分别为113106XPE我们认为随着地产纾困政策的陆续出台地产行业风险降低物管板块的估值有望回升建议关注央企物管公司中海物业保利物业华润万象生活和越秀服务民企物管公司旭辉永升服务宝龙商业新城悦服务和融创服务表2行业估值表截至20221216股价市值EPS人民币元PE代码公司港元亿港元2021A2022E2023E2021A2022E2023E01209HK华润万象385087907609712746336027602602HK万物云514060616516922228327721102869HK绿城服务555180026021027193238185请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外行业周报06049HK保利物业487527015319424229022918302669HK中海物业86228303004005228821616501755HK新城悦服务9998706204206514721714003316HK滨江服务20805711715320916212491旭辉永升服01995HK5209103704405412810888务06098HK碧桂园服务19966731281792091411028706626HK越秀服务34252027034046115936806668HK星盛商业2012101802102699877100816HK金茂服务41638022046063172836009666HK金科服务150498162190247847255卓越商企服06989HK40650042051062897260务01516HK融创服务423129041-01004593-3688503319HK雅生活服务102414516716419356574809909HK宝龙商业7394806907509797906906677HK远洋服务2382803704706259463503913HK合景悠活19840033038047544738平均159113106资料来源Bloomberg兴业证券经济与金融研究院整理中海物业为港币报表黑体为预测2公司公告远洋服务06677HK12月15日远洋服务远洋集团发布联合公告拟分阶段出售成都远洋太古里项目及物业的50权益予太古地产第一期以总现金代价10亿元出售物控和物管集团15的股权第二期以现金代价5900万元出售剩余物管集团35权益并完成交割同时以总现金代价4491亿元出售剩余物控35权益第三期完成物控权益交割交易完成后远洋集团不再持有成都远洋太古里的任何股权旭辉永升服务01995HK12月15日旭辉永升服务公告控股股东拟以44亿港元出售515公司股份雅生活服务03319HK12月14日雅生活服务公告董事职能及角色变更如下执行董事有陈卓雄先生联席主席黄奉潮先生联席主席李大龙先生总及首席执行官审计委员会尹锦滔先生委员会主席翁国强先生薪酬与考核委员会翁国强先生委员会主席黄奉潮先生李大龙先生尹锦滔先生提名委员会黄奉潮先生委员会主席李大龙先生尹锦滔先生翁国强先生风险管理委员会黄奉潮先生委员会主席陈卓雄先生李大龙先生尹锦滔先生新城悦服务01755HK12月13日新城悦服务公告在2023年12月31日内根据2023年新城框架协议新城控股应付予公司的服务费年度上限为135亿元以及新城控股外的关联公司应付予公司的服务费年度上限为1亿元保利物业06049HK12月13日保利物业公告根据2023年-2025年度存款业务框架协议公司存放在保利财务的存款每日上限含已付利息为203亿元就第二期车位代理框架协议2022-2025年公司向保利地产支付保证金上限为请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外行业周报每年20亿元2022年应收代理费上限为05亿元2023-2025年每年不超过6亿元旭辉永升服务01995HK12月12日旭辉控股公告拟出售所持旭辉永升服务全部股权2326已邀请潜在投标人竞投3风险提示1业务扩张不及预期2计提减值损失超预期3收缴率不及预期4增值业务拓展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外行业周报分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15评级和行业评级另有说明的除外评审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间级标准为报告发布日后的12个月内公司中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级股价或行业指数相对同期相关证券市减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5场代表性指数的涨跌幅其中A股市场无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确以上证综指或深圳成指为基准香港市场定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级以恒生指数为基准美国市场以标普500推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数或纳斯达克综合指数为基准行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与华立大学集团有限公司旷世控股有限公司宁波旷世智源工艺设计股份有限公司尚晋国际控股有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司建发物业发展集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司堃博医疗控股有限公司郑州航空港兴港投资集团有限公司和誉开曼有限责任公司南京溧水经济技术开发集团有限公司河南铁路投资有限责任公司青岛开发区投资建设集团有限公司青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司湖州新型城市投资发展集团有限公司浙江钱塘江投资开发有限公司无锡市广益建设发展集团有限公司环龙控股有限公司湖州吴兴城市投资发展集团有限公司交运燃气有限公司镇江国有投资控股集团有限公司抚州市数字经济投资集团有限公司绍兴市城市建设投资集团有限公司东台市交通投资建设集团有限公司江苏皋开投资发展集团有限公司湖州南浔旅游投资发展集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司珠海华发实业股份有限公司泰兴市智光环保科技有限公司成都市羊安新城开发建设有限公司淮安市投资控股集团有限公司周口市城建投资发展有限公司丹阳投资集团有限公司怀远县新型城镇化建设有限公司青岛胶州湾发展集团有限公司绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司兴业银行股份有限公司兴业银行股份有限公司香港分行青岛市即墨区城市开发投资有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司珠海华发集团有限公司嵊州市城市建设投资发展集团有限公司福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司中原证券股份有限公司漳州市交通发展集团有限公司湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司株洲市城市建设发展集团有限公司甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司临沂投资发展集团有限公司江苏腾海投资控股集团有限公司集友银行有限公司青岛胶州城市发展投资有限公司南京未来科技城经济发展有限公司商丘市发展投资集团有限公司扬州经济技术开发区开发集团有限公司泰兴市襟江投资有限公司南洋商业银行有限公司中国长城资产国际控股有限公司ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited岳阳市城市建设投资集团有限公司浙江长兴金融控股集团有限公司兰溪市交通建设投资集团有限公司重庆市南岸区城市建设发展集团有限公司淮安市交通控股集团有限公司四海国际投资有限公司无锡恒廷实业有限公司重庆市合川城市建设投资集团有限公司曹妃甸国控投资集团有限公司长沙金霞新城城市发展有限公司太原国有投资集团有限公司山东高速集团有限公司CoastalEmeraldLimited新奥能源控股有限公司新奥天然气股份有限公司湖州燃气股份有限公司溧源国际有限公司晋江市路桥建设开发有限公司临沂城市发展国际有限公司临沂城市发展集团有限公司成都经开产业投资集团有限公司青岛城市建设投资集团有限责任公司香港国际青岛有限公司西安市灞桥投资控股集团有限公司山东仙境控股有限公司蓬莱阁烟台市蓬莱区旅游有限责任公司宁波市海曙开发建设投资集团有限公司恒源国际发展有限公司济南高新控股集团有限公司绍兴市柯桥区建设集团有限公司江苏句容投资集团有限公司广州产业投资基金管理有限公司HigherKeyManagementLimited镇江交通产业集团有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司漳州圆山发展有限公司山海香港国际投资有限公司连云港港口集团厦门象屿集团有限公司香港象屿投资有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司邵东市城市发展集团有限公司常德市城市建设投资集团有限公司海宁市城市发展投资集团有限公司潍坊市城市建设发展投资集团有限公司郑州城建集团投资有限公司镇江文化旅游产业集团有限责任公司晋城市国有资本投资运营有限公司郑州地产集团有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司江苏中关村控股集团国际有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司百德医疗投资控股有限公司济南市中财金投资集团有限公司政金金融国际BVI有限公司润歌互动有限公司东方资本有限公司盐城东方投资开发集团有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司历城国际发展有限公司济南历城控股集团有限公司成都中法生态园投资发展有限公司多想云控股有限公司嵊州市交通投资发展集团有限公司长沙先导投资控股集团有限公司新昌县交通投资集团有限公司龙口市城乡建设投资发展有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENT请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-海外行业周报LIMITED杭州上城区国有资本运营集团有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimitedCICCHongKongFinance2016MTNLimited中国国际金融国际有限公司中国国际金融股份有限公司上饶投资控股国际有限公司上饶投资控股集团有限公司中原大禹国际BVI有限公司中原资产管理有限公司国晶资本bvi有限公司中国国新控股有限责任公司国贸控股香港投资有限公司厦门国贸控股集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司德阳发展控股集团有限公司交银租赁管理香港有限公司交银金融租赁有限责任公司台州市黄岩经济开发集团有限公司澳门国际银行股份有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司平度市城市开发集团有限公司有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编518035传真85235095929邮箱researchxyzqcomcn邮箱irxyzqcomhk请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-