本文所指“小而美”房企具有如下特点：存续债规模小，在某一个或某几个区域/城市的深耕度高，和地方政府关系紧密，承接了不少保障房或代建业务，市场行情高涨时销售增速平稳，市场行情低落时销售降幅小于同行业均值。
　　择券思路：展望后市，我们认为在基本面完全修复以前，不管政策是逐渐释放利好、小幅修复市场，还是释放巨大的利好消息，股东背景强、布局集中度高同时布局的城市地产景气度下行幅度小、需求面稳固值得关注。主要原因是：（1）本轮地产行情下行的起始点是“三道红线”、“银行贷款集中度管理”等供给端政策，针对的主要是过去加杠杆力度大、资金周转过快导致表内外债务不易计算的房企，而“小而美”房企在历史上并没有快速扩大规模的需求，从数据上看负债率也不高，后续仍然承担了区域内的拿地主力、商品房和保障房建设主力、招商引资等重要角色。（2）全国性布局的房企项目资金腾挪风险更大，区域性小房企项目集中，资金使用的安全性高。
　　根据自身特点，将“小而美”房企（主业不一定是房地产，为了方便叙述，统称为“房企”）分为三类：第一类房企，主业是制造业，前期可能没有加杠杆进行全国性扩张，只是在个别区域稳步推进业务，如伟星房产、金隅集团。第二类房企，由地方国企/城投改制而来，业务涉及旧改、城市更新等，如大华集团。第三类房企，是地方国企下属房地产业务的唯一或主要经营主体，母公司在当地区域的重要性极高，如华发股份、联发集团等。
　　深度调整仍在继续，预计政策仍有空间：11月大中型城市销售小幅回暖，长三角核心城市韧性相对较强。从中长期角度，仍有以下政策或值得期待：（1）当前市场的核心要点在于提振市场信心和经济的回暖，而促进“保交楼”有助于缓解市场观望情绪；预计针对“保交楼”，将会有更细化的政策出台，如多渠道筹集房地产纾困基金，争取国家政策性银行专项借款，鼓励地方国企/城投收并购烂尾项目，鼓励房地产的银行项目贷款展期等。（2）因城施策期待更多针对改善性需求的政策优化，助力稳市场、稳预期。如二三线城市放松限贷和限购，提升公积金贷款额度等。（3）高能级城市的改善性需求仍有释放空间，尤其是长三角区域及一线城市。（4）针对民企房企，鼓励其拓宽融资渠道，包括不限于股权融资、资产证券化、REITS等。
　　投资建议：关注华发股份立足珠海，股东区域重要性高，销售具有韧性。联发集团虽然规模相对较小，但与建发集团及建发地产关联度较高；其多只债券受到建发地产的担保，此外，控股股东也可为联发集团提供一定支持；股东建发集团由厦门市国资委全资持有。大华集团第四大股东为上海宝山区大场镇经济联合社，布局集中在上海，近年往珠三角内高等级城市拓展，业务涉及旧改，区域重要性高。金隅集团主营房地产和水泥业务，水泥板块竞争力较强，经营总体稳定。合肥城建属于合肥国资委旗下的上市房企，可获得较强外部支持，土储集中在合肥及周边区县，有一定区域竞争优势。
　　风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险、信用风险蔓延。

研究报告全文：TableMain证券研究报告固定收益专题2022年12月18日固定收益专题固定收益专题地产择券小而美房企证券分析师徐亮TableSummary研报要点资格编号S0120521060004邮箱xuliang3teboncomcn本文所指小而美房企具有如下特点存续债规模小在某一个或某几个区域联系人城市的深耕度高和地方政府关系紧密承接了不少保障房或代建业务市场行情高涨时销售增速平稳市场行情低落时销售降幅小于同行业均值择券思路展望后市我们认为在基本面完全修复以前不管政策是逐渐释放利好小幅修复市场还是释放巨大的利好消息股东背景强布局集中度高同时相关研究布局的城市地产景气度下行幅度小需求面稳固值得关注主要原因是本1轮地产行情下行的起始点是三道红线银行贷款集中度管理等供给端政江浙皖区域有哪些城投平台资质在策针对的主要是过去加杠杆力度大资金周转过快导致表内外债务不易计算的改善房企而小而美房企在历史上并没有快速扩大规模的需求从数据上看负债鄂湘赣区域有哪些城投平台资质在率也不高后续仍然承担了区域内的拿地主力商品房和保障房建设主力招商改善引资等重要角色2全国性布局的房企项目资金腾挪风险更大区域性小房企项目集中资金使用的安全性高城投债的性价比分析根据自身特点将小而美房企主业不一定是房地产为了方便叙述统称信用利差什么情况下会走阔信用为房企分为三类第一类房企主业是制造业前期可能没有加杠杆进行债该如何配置全国性扩张只是在个别区域稳步推进业务如伟星房产金隅集团第二类房涉房企业股权融资放松哪些企业企由地方国企城投改制而来业务涉及旧改城市更新等如大华集团第三或将受益类房企是地方国企下属房地产业务的唯一或主要经营主体母公司在当地区域的重要性极高如华发股份联发集团等2022年以来哪些地产企业有新发债近况如何深度调整仍在继续预计政策仍有空间11月大中型城市销售小幅回暖长三角核心城市韧性相对较强从中长期角度仍有以下政策或值得期待1当前市产业债三季报点评场的核心要点在于提振市场信心和经济的回暖而促进保交楼有助于缓解市2023年信用债策略不确定性中场观望情绪预计针对保交楼将会有更细化的政策出台如多渠道筹集房的确定性地产纾困基金争取国家政策性银行专项借款鼓励地方国企城投收并购烂尾项当前信用债投资应当具有防守性思目鼓励房地产的银行项目贷款展期等2因城施策期待更多针对改善性需求的政策优化助力稳市场稳预期如二三线城市放松限贷和限购提升公积金维贷款额度等3高能级城市的改善性需求仍有释放空间尤其是长三角区域及一线城市4针对民企房企鼓励其拓宽融资渠道包括不限于股权融资资产证券化REITS等投资建议关注华发股份立足珠海股东区域重要性高销售具有韧性联发集团虽然规模相对较小但与建发集团及建发地产关联度较高其多只债券受到建发地产的担保此外控股股东也可为联发集团提供一定支持股东建发集团由厦门市国资委全资持有大华集团第四大股东为上海宝山区大场镇经济联合社布局集中在上海近年往珠三角内高等级城市拓展业务涉及旧改区域重要性高金隅集团主营房地产和水泥业务水泥板块竞争力较强经营总体稳定合肥城建属于合肥国资委旗下的上市房企可获得较强外部支持土储集中在合肥及周边区县有一定区域竞争优势风险提示行业面临政策不及预期风险基本面下行风险信用风险蔓延内容目录1地产择券新思路规模小但城市深耕度较高的房企42哪些标的值得关注63小而美房企列举分析1131建业地产1132华发股份1333建发联发1634大华集团1835金隅集团2036合肥城建102280479IB214基本面再审视11月大中型城市销售小幅回暖长三角核心城市韧性相对较强225地产相关政策一览246还有哪些可期待的地产政策267投资建议27风险提示27信息披露28图表目录图1国开债收益率5图2各等级期限地产债信用利差5图3一年期AAA地产债利差及分位数BP5图4一年期AA地产债利差及分位数BP5图5建业历年销售12图6华发股份历年销售14图7华发股份盈利情况15图8华发股份账面负债率相对适中15图9建发地产历年销售16图10联发集团历年销售16图11联发集团盈利情况17图12联发集团账面负债率相对适中17图13建发地产盈利情况17128固定收益专题图14建发地产账面负债率相对较低17图15大华集团股权体系截至2022年6月末18图16大华集团历年销售18图17大华集团盈利情况19图18大华集团账面负债率相对较低19图19金隅集团历年房地产开发销售情况20图20金隅集团盈利情况20图21金隅集团账面负债率相对较低20图22合肥城建盈利情况21图23合肥城建账面负债率相对较低21图24重点关注城市22年1-11月累计销售面积同比长三角核心城市需求韧性相对较强22图25近年30大中城市销售面积占全国的比重稳定在11-12之间亿平米22图2630大中城市商品房成交面积当月值环比23图2730大中城市商品房成交面积当月值环比分能级23表格目录表12022年1-11月销售情况亿元6表2中小房企基本情况亿元不完全列举亿元7表3中小房企存续债中证估值收益率均值不完全列举7表42022年11月以来一年期存续债当中金地龙湖新城等收益率收窄幅度大BP8表52022年11月以来龙湖5年期的存续债收益率上行幅度较大华发联发和大华走阔幅度较小BP9表62022年11月以来3年期存续债当中龙湖和金地收益率收窄幅度大美的置业和万科走阔幅度相对较小BP9表72022年12月以来土地储备动态不完全列举10表82022年12月以来房企投融资动态不完全列举10表9建业地产近期融资动态11表10公司资产和利润占母公司比重较大13表11华发股份1-11月累计销售额降幅相对较小销售排名较2021年的第30大幅提升亿元14表12华发股份2022年以来拿地情况列举重仓上海闵行宝山等区15228请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题表13大华集团近期拿地情况列举19表142022年7月以来地产政策行业动态梳理不完全列举24328请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题1地产择券新思路规模小但城市深耕度较高的房企本文所指小而美房企具有如下特点存续债规模小在某一个或某几个区域城市的深耕度高和地方政府关系紧密承接了不少保障房或代建业务市场行情高涨时销售增速平稳基本没有加杠杆扩张市场行情低落时销售降幅小于同行业均值地产择券新思路近期针对民营房企的融资支持政策陆续出台在一定程度上提振了市场信心从保项目到保主体的预期渐渐一致对还没有发生违约或展期的房企来说是巨大的利好消息展望后市我们认为在基本面完全修复以前不管政策是逐渐释放利好小幅修复市场还是释放巨大的利好消息股东背景强布局集中度高且所布局城市的地产景气度下行幅度较小需求面也较为稳固简称小而美房企的房企值得关注主要原因是i本轮地产行情下行的起始点是三道红线银行贷款集中度管理等供给端政策针对的主要是过去加杠杆力度大资金周转过快而导致表内外债务数不清也看不清的房企而小而美房企在历史上并没有快速扩大规模的实际需求与具体表现且从数据上看其负债率也不高后续又仍然是区域内的拿地主力商品房和保障房的建设主力招商引资主力和勾地主力一方面尽管未来需求端仍存在较大不确定性但需求下降不代表没有需求叠加多数民营房企违约或展期之后会渐渐退出市场或被收并购供给数量大概率会大幅下降使得这类小而美房企承担的角色会更加重要另一方面由于这类企业规模不大债务中银行贷款占比较高对债券的依赖度相对较低债券的刚性兑付压力也不大同时这类企业的业务具备一定的公益属性地方政府的救助意愿救助能力也相对较强政府在土地招拍挂和融资等方面都能够给予这类企业一定程度的帮助和优惠空间ii全国性布局的房企项目资金腾挪风险更大而区域性小房企项目集中资金使用的安全性高因此我们认为这类小而美房企值得高度关注428请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题图1国开债收益率图2各等级期限地产债信用利差地产债信用利差BPAAAAAAA1Y3Y5Y1Y3Y5Y1Y3Y5Y2022126水平68327472646682991197311287245122084321680221206所处525041401090448067002830942076505430历史分位数年初以来变化13702534-6431682334-12578550-1739-57542022年11月初21594436190522284692205432536128862以来变化2022年6月末21842491-261125541411562464070972008以来资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图3一年期AAA地产债利差及分位数BP图4一年期AA地产债利差及分位数BP资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所528请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题2哪些标的值得关注从小的角度选取2022年1-11月全口径销售额在1000亿以下的房企从美的角度选取土储相对优质区域深耕度相对较高负面新闻较少公司治理稳健未出险的发债房企根据自身特点将小而美房企主业不一定是房地产为了方便叙述统称为房企分为三类第一类房企主业是制造业前期可能没有加杠杆进行全国性扩张只是在个别区域稳步推进业务如伟星房产金隅集团第二类房企由地方国企城投改制而来业务涉及旧改城市更新等如大华集团第三类房企是地方国企下属房地产业务的唯一或主要经营主体母公司在当地区域的重要性极高如华发股份联发集团等表12022年1-11月销售情况亿元累计业绩表现全口径销售金额同比权益金额同比top102783920-33811931950-3756top203947320-37312677890-3880top505529710-42103875180-4273top1006726860-41664729500-4164单月业绩表现全口径销售金额同比权益金额同比top10252490-12632194101249top20391130-1326298730127top50512890-2758400680-1725top100631390-3071488410-1448单月业绩表现全口径销售金额环比权益金额环比top10252490-12822194103230top20391130-4132987302243top50512890-7214006801203top100631390-808488410681资料来源中指研究院德邦研究所注单月指11月628请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题表2中小房企基本情况亿元不完全列举亿元202293020211231全口径权益口径房企存续债实控人负债率负债率销售额销售额华发股份3470310246301珠海市人民政府国有资产监督管理委员会66286713卓越商业5253李华54005721大悦城控股7558国务院国有资产监督管理委员会71147031电建地产22190575348国务院国有资产监督管理委员会69786768新希望地产273347243118刘永好6512金辉股份5144林定强64906783联发集团129604032617厦门市人民政府国有资产监督管理委员会62786494国贸地产160040262159厦门市人民政府国有资产监督管理委员会61185843大华集团262328732873金惠明6350城建集团10500北京市人民政府国有资产监督管理委员会74847551金融街37989北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会69837172金隅集团4380126441952北京市人民政府国有资产监督管理委员会60716314信达地产1467025271555中华人民共和国财政部68016634珠江实业集团20530广州市人民政府国有资产监督管理委员会72167094珠江股份1900广州市人民政府国有资产监督管理委员会91908567高新地产922西安高新技术产业开发区管理委员会8625方圆918方明6771合肥城建500合肥市人民政府国有资产监督管理委员会63155789南京高科2300南京市人民政府国有资产监督管理委员会46714284石榴集团33152301977崔巍6615华远地产811185北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会69577343资料来源wind德邦研究所表3中小房企存续债中证估值收益率均值不完全列举债券期限剩余期限0-1Y剩余期限1-3Y剩余期限3-5Y剩余期限5Y以上房企债项评级AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA华发股份520546558美的置业621703卓越商业805大悦城控股367407电建地产399421445新希望地产555金辉股份4202412联发集团443481475486国贸地产大华集团10221161城建集团金融街331354386金隅集团信达地产452484469上海金茂377441461复地19981680光大嘉宝509510高新地产838660方圆1714南国置业367合肥城建442南京高科311石榴集团875华远地产451资料来源wind德邦研究所728请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题2022年11月以来龙湖5年期的存续债收益率上行幅度较大华发股份联发集团和大华集团走阔幅度较小显示在利好政策的释放之下市场对龙湖等房企长期限债券仍有担忧但联发集团华发股份和滨江走阔幅度差异不大均随市场上行从一年期和3年期的存续债来看一年期存续债当中金地龙湖新城等收益率收窄幅度大3年期存续债当中龙湖和金地收益率收窄幅度大美的置业和万科走阔幅度相对较小显示前期超跌的房企近期有所反弹表42022年11月以来一年期存续债当中金地龙湖新城等收益率收窄幅度大BP11月以来收益率上行幅债券代码20221215收益率度1286320华发实业MTN0031年期102001864IB5581241820滨江房产MTN0031年期102001901IB6141303821滨江房产MTN0011年期102100287IB6321308321滨江房产MTN0021年期102100366IB6331153120滨房011年期149210SZ6001181221滨房011年期149540SZ5991172121滨房021年期149585SZ6001191122滨江房产CP0021年期042280308IB6021350220联发集MTN0011年期102002052IB5071358720联发集MTN0021年期102002156IB5091364420联发集MTN0031年期102002210IB510728221万科MTN0011年期102100209IB391756421万科MTN0021年期102100912IB400-13136321新城控股MTN0011年期102100751IB1408-10833216新城041年期135838SH1656-23325220龙湖拓展MTN001A1年期102001358IB919-61942G17龙湖21年期127467SH1248-59647G17龙湖31年期127470SH1208-6392716龙湖021年期136196SH1256-2287116龙湖061年期136546SH980-21668118龙湖031年期143583SH856-20064218龙湖041年期143679SH839-10382818龙湖061年期155010SH1161-5685619龙湖011年期155189SH1256-6194217龙湖绿色债021年期1780006IB1248-5964717龙湖绿色债031年期1780014IB1208-33984920金地MTN0031年期102001504IB1498-29879720金地MTN0041年期102002134IB1379-23743821金地MTN0011年期102100046IB1529资料来源wind德邦研究所828请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题表52022年11月以来龙湖5年期的存续债收益率上行幅度较大华发联发和大华走阔幅度较小BP11月以来收益率20221215债券代码上行幅度收益率738622华发实业MTN003并购5年期102200256IB643730622华发实业MTN001A5年期102281460IB639881922华发实业MTN001B5年期102281461IB639736722华发实业MTN002A5年期102281723IB641937121联发集MTN0025年期102101940IB583425121大华015年期175679SH11994338522万科075年期148099SZ434878320万科065年期149142SZ432796420万科085年期149297SZ434766921万科025年期149358SZ436718921万科045年期149478SZ43886822万科055年期149975SZ4321733420龙湖065年期163901SH13992191421龙湖025年期175612SH13341068722龙湖015年期185274SH14391766721龙湖045年期188146SH12231431822龙湖035年期185810SH1416资料来源wind德邦研究所表62022年11月以来3年期存续债当中龙湖和金地收益率收窄幅度大美的置业和万科走阔幅度相对较小BP11月以来收益率上行债券代码20221215收益率幅度1166320华发043年期175401SH6121993520华发053年期175402SH618940922美的置业MTN0013年期102280376IB698114622美的置业MTN0033年期102282059IB4443855922美的置业MTN0043年期102282611IB386938620美置033年期163719SH685755322美置013年期185786SH694126220联发013年期149214SZ5561056819金隅023年期155134SH3841261722金隅Y53年期137708SH4201119520金隅043年期175014SH381870122万科GN0013年期132280068IB436866721万科033年期149477SZ405119322新城控股MTN0023年期102200218IB444-10803820新控043年期163628SH17351910320龙湖拓展MTN001B3年期102001359IB1369582822龙湖拓展MTN0013年期102200207IB3813624622龙湖拓展MTN0023年期102282614IB3622171516龙湖043年期136260SH1269-4628119龙湖023年期155190SH1428-21664120龙湖053年期163900SH965-6937821龙湖013年期175611SH1291-08221龙湖033年期188145SH1567175235SH-31159720金地013年期1488资料来源wind德邦研究所928请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题表72022年12月以来土地储备动态不完全列举广州知识城携北京华瑞锦泰以307亿元竞得广州黄埔区一宗商地上海四批供地厦门国贸3308亿摘得青浦赵巷地块溢价率896上海四批供地临港集团联合体底价1025亿元拿下临港万祥地块石家庄高新区一宗宅地约13亿元成功出让占地面积22亩华润1997亿元竞得苏州月亮湾地块苏州五批供地苏州高新2579亿元拿高新区地块苏州五批供地绿城144亿元摘得一宗住宅地溢价率1035苏州五批次供地相城高新联合体以底价1297亿元摘得相城区一宗地块资料来源wind中指研究院德邦研究所表82022年12月以来房企投融资动态不完全列举碧桂园12月13日公告完成发行2亿元22碧地03票面利率为400期限11年到期日2024年12月13日完成发行8亿元22碧地02利率488美的置业完成发行125亿公司债利率分别为3949保利发展25亿元中期票据完成发行最高利率28上海张江集团完成发行10亿元超短期融资券利率238天津城建10亿元超短债完成发行利率51湖北联投6亿元中期票据完成发行利率45天恒置业完成发行5亿元中票发行利率48广西旅游发展集团7亿元超短期融资券完成发行利率490南宁高新产业开发集团完成发行3亿元中票利率495安徽高速地产集团完成发行388亿元短期融资券利率45荣安地产拟为杭州子公司提供不超过5亿元借款担保金科股份拟为参股地产项目公司提供担保不超过268亿元招商蛇口拟为启东招园建设提供不超过459亿元借款担保招商蛇口为南京项目公司不超过18亿贷款提供担保浙商银行为保利绿城越秀滨江等多家房企提供意向性融资总额1600亿禹洲集团与建行工银签署合作协议将在多领域展开合作民生银行与万科中海中国金茂等10家房企签署全面战略合作协议建行工行先后与建业集团签署战略合作协议授信不少于250亿招商蛇口为厦门项目公司不超过49亿贷款提供担保阳光城接受中国民生银行26亿元贷款金地集团拟为北京项目公司融资提供不超过15亿元差额补足首开股份为全资子公司沣泽置业4亿元房地产开发贷款提供担保资料来源wind中指研究院德邦研究所1028请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题3小而美房企列举分析31建业地产建业地产是布局于河南省的区域型中型房企在区域知名度方面优势突出建业地产项目主要集中河南省内区域集中度高受河南省经济周期性和政策监管变化的影响较大近期一系列融资动向表明公司受到区域内金融机构的支持力度明显加大融资环境向好2021年建业地产的重资产合约销售金额约为人民币601亿元同比减少了12052022年6月1日建业地产控股股东恩辉投资将2901股权作价688亿港元出售予河南铁建投旗下的河南同晟置业股东为河南铁路建设投资集团同时后者将认购建业地产发行的本金额不高于708亿港元的2024年到期的票息5到期收益率9可换股债券7月21日建业地产发布公告公司控股股东恩辉投资与投资者订立股份买卖协议恩辉投资已有条件同意出售交易之后控股股东仍是恩辉投资但小股东已经包含了河南省级企业属于混合所有制企业也是国家鼓励的国企与民企的合作模式根据建业地产2022年中期业绩会披露紧随着今年8月5亿美元票据的赎回建业地产年内已无到期的美元债而在2023年2024年2025年建业地产还有9亿8亿以及26亿的美元债需要偿还债券期限结构较稳定对于剩下的融资和美元债偿还建业地产首席财务官赵瑞昆表示具体的还款计划有三一是强调销售回款通过制定有效的销售政策回款政策提高现金回流二是利用铁建投战略入股的机会增强融资能力降低成本三是要坚决执行资产盘活工作继续跟国央企金融机构合作灵活多元化地制定资产盘活变现的路径和方案表9建业地产近期融资动态详情12月9日当天建业集团先后与中国建设银行河南省分行中国工商银行河南省分行两家银行签署战略合作协议根据此次签约中国建设银行河南省分行拟向建业集团提供不少于150亿元意向综合金融支持并在房地产金融住房租赁业务综合融资服务等重点业务领域开展深入合作中国工商银行河南省分行拟向建业集团提供不超过人民币100亿元的综合授信支持并在房地产新增融资服务房地产存量融资服务等方面开展全面合作近期中国农业银行河南省分行与建业集团等12家房企签订战略合作协议12月5日中国银行河南省分行与建业集团等房企签署合作协议提供意向性授信金额200亿元资料来源wind乐居财经建业集团微信公众号等德邦研究所1128请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题图5建业历年销售资料来源中指研究院德邦研究所1228请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题32华发股份华发集团全称为珠海华发集团有限公司是珠海市国资委重要的下属公司2021年华发集团实现营业收入超1400亿元利税总额超220亿元同比均呈30以上增长集团历史性成为珠海第一纳税大户资产总额营业收入利润总额税收贡献等位列广东省国资体系前5位主要经营指标较2012年转型之初实现9年11倍以上增长华发集团是珠海市国资委下属的国有独资公司也是珠海市规模最大经营能力最强的总部企业之一华发集团目前不仅是珠海市重要的国有资产和城市基础设施运营主体还肩负着横琴新区启动项目珠海十字门中央商务区总体规划土地一级开发和基础设施建设重点项目建设及招商引资等重要工作公司作为华发集团的地产开发运营主体受股东的支持力度较大在项目获取及融资方面有一定的优势表10公司资产和利润占母公司比重较大2021年22年Q3华发集团华发股份占比华发集团华发股份占比资产总额亿元5774233550576164573539181861存货亿元28384217383250025561长期股权投资亿元442042147549532642481947所有者权益亿元15032958964170371054262少数股东权益占比60786182少数股东损益占比69327322营业总收入亿元14194351241361060563280831净利润亿元67974677694038269367归母净利润亿元2123319511082111综合毛利率1450258012252087净利率485913381821期间费用率685668744804资产负债率剔除预收款6996671368966628永续债亿元243383886223171884资料来源wind德邦研究所珠海华发实业股份有限公司公司华发股份立足珠海持续推动全国布局从拿地情况来看华发股份2022年1-11月拿地金额267亿元排名第十拿地面积96万平拿地均价28万平拿地价较高新增土储集中于高能级城市从布局来看华发股份加快了对上海区域的布局截至三季度末华发股份年内新增的土地项目16个其中上海就占了8个此外还布局了珠海杭州中山成都武汉2021年公司销售区域集中于珠海大区华东大区以及华南大区分城市看珠海南京上海杭州销售金额占比分别为25871148721和541前10大城市珠海上海南京杭州广州武汉绍兴西安苏州长沙的销售贡献占比为7936公司销售集中度较高1328请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题表11华发股份1-11月累计销售额降幅相对较小销售排名较2021年的第30大幅提升亿元2022年11月累计业绩表现全口径销售简称全口径排名较上期同比1权益金额同比2金额碧桂园10437350-4001334630-3715保利发展22400100-1969269280-2168绿城中国49263020852105750-1976中海地产51259700-2142244120-2095华润置地62251700-695173670-484招商蛇口70249580-1175152500-1466金地集团82201400-2322124800-2321龙湖集团93183270-2681119680-3168融创中国10-7161100-706892900-7204建发房产1112144860-211103500-1232中国金茂123137500-356372480-5083滨江集团138133510-136278470313绿地控股14-5117910-5579106120-5579旭辉集团15-1117580-479269380-4791新城控股160109980-483875390-5228中国铁建1713105750-94579470-804越秀地产18231044009891036001196华发股份1918102400-01963010-550远洋集团20889510-256658180-2566世茂房地产21-1079490-694170750-6111首开股份221478200-276051850-2065美的置业23371290-440045250-4671卓越集团24964260-420839260-4842金科集团25-763600-635945920-6297中梁控股26-662040-601152010-5222仁恒置地272961630-543363603289资料来源中指研究院德邦研究所图6华发股份历年销售资料来源中指研究院德邦研究所1428请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题表12华发股份2022年以来拿地情况列举重仓上海闵行宝山等区详情铧发创盛在上海2022年第一轮集中供地中联合建发国际触顶拿下闵行区浦锦街道MHP0-1302单元18-01地块和七宝镇古美北社区成交总价分别为2986亿元2658亿元溢价率为939899成交楼板价为4058074元平方米楼面价50573元平方米建发和华发拿下的这两块宗地平均土地成本分别位列上海首次集中供地的前五名上海今年第三轮卖地中位列第三位的则是华发股份在土拍首日将静安区中兴社区的地块收入囊中总地价达到了8037亿元加上此前两轮土拍华发股份2022年在上海共获取了7宗地块所涉及的土地金超250亿元2022年7月28日华发3159亿元竞得上海宝山区1宗地块楼面价30435元溢价率1282022年7月26日子公司4489亿元竞得上海浦东一住宅用地溢价率936资料来源第一财经网中国网地产界面新闻德邦研究所图7华发股份盈利情况图8华发股份账面负债率相对适中资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所1528请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题33建发联发建发房地产集团有限公司简称建发地产是地方国有企业第一大股东为厦门建发股份有限公司600153SH控股股东为厦门建发集团有限公司以下简称建发集团建发集团由厦门市国资委全资持有是经市政府授权国有资产投资的资产经营一体化建发集团建发地产作为建发集团的核心经营主体是厦门市大型房地产开发商建发集团旗下另一家地产业务主体为联发集团有限公司联发集团规模相对较小从2022年1-11月的销售表现来看建发地产和联发集团全口径销售额分别为14486亿元联发集团虽然规模相对较小但与集团及建发地产关联度较高其多只债券受到建发地产的担保此外控股股东也可为联发集团提供一定支持截至2022年6月底联发集团其他应付款中从建发股份拆入款项为975亿元图9建发地产历年销售资料来源中指研究院德邦研究所图10联发集团历年销售资料来源中指研究院德邦研究所1628请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题图11联发集团盈利情况图12联发集团账面负债率相对适中资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图13建发地产盈利情况图14建发地产账面负债率相对较低资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所1728请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题34大华集团大华集团项目分布在以上海市为主的国内省会城市及部分海外城市在城中村改造旧城改造及大型综合居住社区的整体开发模式方面经验丰富区域重要性高截至2022年6月末末控股股东华强投资直接持有大华集团3000股权金惠明为大华集团的实际控制人公司第四大股东为上海宝山区大场镇经济联合社由大场镇人民政府100持股在旧改上作为上海宝山曾经的的乡镇企业公司在上海拿到了不少旧改项目例如大华在上海开发的大华社区占地35平方公里大华锦绣华城原浦东六里现代生活园区占地33平方公里等图15大华集团股权体系截至2022年6月末资料来源wind公司公告德邦研究所图16大华集团历年销售资料来源中指研究院德邦研究所注2018年数据缺失1828请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题大华集团2021年项目去化情况良好销售仍集中在上海2021年合同销售金额50653亿元同比增224从2022年1-11月的销售表现来看大华集团全口径和权益销售额均为2873亿元排名第63销售均价为235万平同期拿地金额为95亿元排名第28拿地均价08万平拿地力度相对较大2021年以来公司在上海杭州广州等地有拿地从2022年3月末的土地储备区域来看公司储备土地主要分布在上海佛山等地表13大华集团近期拿地情况列举详情据乐居财经报道2021年以来大华集团拿地频频已先后在上海杭州济南大连无锡等城市扩张2021年12月3日大华通过一次性报价以1948亿元竞得闵行区华漕镇一地块2021年底大华以总价406亿元竞得济南历城区两宗相邻地块不久前大华还以99113万元拿下大理下关西洱河入海口一宗商住用地该地块单价高达1384万元亩刷新土地单价记录2022年5月广州首批集中供地大华集团以1328亿元的低价拿下广州地块建面1482万方2022年6月在上海首批集中供地出让中大华集团6月1日以405亿元底价竞得嘉定区安亭汽车城地块资料来源wind观察者网乐居财经等德邦研究所图17大华集团盈利情况图18大华集团账面负债率相对较低资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所1928请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明