证监会发布调整优化涉房企业5项股权融资措施。2022年11月28日证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策等。该项政策有助于优质房企打开股权融资通道，预计整体的房地产开发投资会缓慢修复，但在短期内可能没有那么明显；但个别高能级城市受益于较低的地价，土拍成交量或有所回暖，房地产开发投资有望修复。另一方面，政策鼓励涉房上市公司并购重组，有助于“保交楼”，有助于对存量项目的盘活。从时间轴来看，自“二十大”闭幕至今，涉及宏观经济的各种政策相继出台，出台了一系列“组合拳”及其相关配套政策。对于国家各部委及行业协会，能够在“二十大”胜利闭幕之后就快速推行了较为完备的政策内容，显示这些政策已经筹备多时。而对于与政策相关的各类地产企业来说，能够第一时间就递交申请且被受理，显示了企业对于新政出台、融资恢复的渴望程度较高，而受理机构落实政策的效率也较高。
　　预计利好政策持续释放：商品房销售增速仍处于底部，截至2022年10月末，全国商品房待售面积54734万平方米，同比增长9.0%；其中，住宅待售面积增长16.6%，存量房去化压力大。未来或将会有更多战略层面及战术系列的政策相继出台。
　　地产政策对利率的影响：房地产支持政策的密集出台，对于市场宽信用的预期有较大提振，虽然相关经济数据的恢复需要一定时间，但投资者对未来经济预期好转的信心增强，这会使得债券，特别是长端债券的表现偏弱。但也需要注意，在经济、信贷指标并未明显验证之前，债券利率仅仅依靠预期很难再有大幅上行的空间，当前10年国债2.9%附近的水平在短时间的风险不大。不过，如果权益市场继续表现较好且年末再度引发债市的止盈意愿，再叠加相关经济好转的预期不断冲击，债券利率可能会受情绪影响而上行。
　　地产政策对城投的影响：对于地产市场趋于弱势或不稳定的城市，其城投从拿地到开发、运营，则会有一定的运营风险。从长期来看，地产公司与城投类企业可能会呈现相互竞争局面。随着房地产金融支持力度逐渐加大，以地产为主业的各个地产公司在融资上难度会减少；而城投类企业出于业务转型与升级的需要，在地产市场逐步恢复过程中，也会积极参与进来。预计在后续土拍中，会呈现地产公司与城投类企业相互竞争的态势。
　　投资建议：我们认为，地产行业“拐点”尚未到来，利好政策或将继续出台。地产行业的“拐点”出现，不仅仅取决于供给端的政策改善及供给方的现金流改善，更取决于需求端的预期与信心。从需求压抑到预期改善、刚性购房及投资买房，这个时间周期并非短期能够达到。建议投资者短时间可以在谨慎中把握投资机会，12月初降准资金落地后，观察资金水平是否会回到宽松位置。另一方面，我们维持此前观点，三类地产主体或能穿越周期、剩者为王：第一类为央企、地方国企背景的房企，第二类为大型综合性集团下属房企，第三类为公司治理良好、经营稳健、土储优质的大中型民营房企，如美的置业、滨江集团。
　　风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险、信用风险蔓延。