宏观政策出台保障房地产市场稳定：央行、银保监会近日已下发一份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》文件，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施。2022年11月12日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》文件，一方面推动拓宽融资渠道，有效帮助优质房地产企业舒缓流动性压力，稳定房地产市场预期；一方面对商业银行提出监管要求，严防银行信用风险敞口。
　　房价持续下跌。2022年11月16日，国家统计局发布数据显示，10月份70个大中城市房价下降城市个数增加，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个、62个，比上月增加4个、1个。除了北京、上海、成都等少数城市，各地房价普遍有下行压力。从各等级城市来看，一二三线城市新房、二手房价格环比全线下跌。
　　本周多地推出保障房地产市场稳定政策。部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着“金融16条”的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。
　　一级市场动态：近一周（11月14日-11月20日）一级市场信用债发行1503.65亿元，环比减少25.48%；净融资额-1054.46亿元，较上周降幅明显。本周债市表现不佳，发行量大幅减少的同时，偿还量环比减少30.06%，债市净融资额大幅下降。信用债发行成本整体同比下行，高等级产业主体和城投主体整体发行成本改善趋势显著，发行期限整体环比小幅下降，城投主体同比整体下降明显。分期限看，整体上3Y票面利率同比下行幅度低于5Y，期限利差收窄。
　　二级交易估值：按券种看，中票和短融二级市场表现最活跃，近一周以来成交规模占比分别为53%和37%。产业债方面，近一周以来，1年以下与1-3年产业债成交额分别为2128.47亿元与1758.56亿元，占比分别为39%和33%。AAA产业债成交2222.09亿元，占比41%；AA及以下产业债成交3065.24亿元，占比57%。城投债方面，近一周以来，成交主要为1-3年年与3-5年城投债，成交额分别为1379.72亿元与1513.39亿元，占比分别为33%和37%。AAA城投债成交696.59亿元，占比17%；AA及以下城投债成交2584.06亿元，占比62%。本周信用债收益率多数上行，仅中长端AA-城投债下行。具体而言，3年期城投债AA-下行1.84BP，5年期城投债AA-下行13.78BP，其余城投债与中短期票据全部上行，其中一年期AA（2）城投债上行最多，为44.19BP。
　　投资建议：地产政策频出，尤其是预售资金监管政策、银行贷款展期等中央层面的政策提振了市场信心，有助于改善优质房企的融资环境。
　　风险提示：宏观政策调整超预期、信用风险蔓延、区域经济财政下行等。