▍稳健增长，行稳致远。2018  年公司营业额同比增长60.7%至1158  亿元，其中物业投资同比增长57.7%至40.9  亿元，物业管理及相关服务收入同比48%至29.9  亿元。值得指出的是，公司稳定现金流业务在收入中的比重已连续三年超过6%，我们相信随着在建商场（主要在建商场21  个，合计建面209  万平米）投入运营，冠寓出租率（目前50.1%）提升、公司稳定现金流业务占比会更高。公司看重存量业务，将商业运营、长租公寓、物业服务定为主航道业务，保障了稳定现金回流。
        ▍业绩优异，未来可期。2018  年公司归属于股东溢利162.4  亿元，核心溢利128.5亿元，同比增长31.5%，略高于我们此前25.1%的预测。销售同比增长28.5%至2006.4  亿元。合约负债/预收帐款科目为1134.4  亿元，同比增长21.3%。公司土地储备规模丰厚，成本较低，2018  年底土储6636  万平米，权益4559  万平米，平均成本5218  元/平米，为销售均价32.2%。公司土地储备聚焦于一二线布局，保证2019  年销售确定性。公司未来结算规模和毛利率都值得期待。
        ▍财务稳健，融资便利。2018  年公司综合借贷总额1198.2  亿元，平均借贷成本4.55%（2017  年为4.5%），平均贷款年限5.88  年（2017  年为5.92  年），净负债率（负债净额除以权益总额）为52.9%。公司一贯保持比较稳健的财务纪律，融资成本在民企中处于偏低水平。结合公司优秀的开发能力，公司的资金成本进一步保障高盈利水平。
        ▍风险因素：公司业务非常稳健，在整体流动性宽松背景下，缺乏弹性。公司长租公寓业务盈利能力尚待观察。
        ▍乘时变化，纵横四海：2019  年，公司主要布局的一二线城市市场有所恢复，限价有所放开，对于公司较为有利。而公司布局稳定现金流业务，也改变了既有偏重资源开发的状况。凭借低廉的资金成本，公司在市场变幻中不断壮大，已经完成了管理架构进化和全国合理布局。我们调整公司2019/2020/2021  年核心EPS预测为2.82/3.42/4.05元/股（原预测2019/2020年为2.67/3.42元/股；  2021年预测为新增），给予公司2019  年10  倍PE，对应目标价32.44  港元/股，维持“买入”评级。