▍盈利增速下降。公司2018  年实现收入67.10  亿元，同比增长30.5%。公司权益股东应占利润4.83  亿元，同比增长24.7%，略低于我们此前28%的增速预测，也低于公司2017  年盈利增速。我们认为，导致这一现象出现的原因，包括：1、公司在管面积年净增长面积止步不前，在管面积增长了3260  万平米和2017  年持平；2、公司教育业务在亏损率进一步加大时（毛利率下降到-52%）仍在继续扩大规模，2018  年收入达3570  万元；3、公司顺周期业务（房屋置换返租）的盈利能力下降；4、公司出现更多期权费用。
        ▍公司核心优势仍在，并未丧失。我们认为，公司核心优势包括极具影响力的品牌，塑造该品牌的核心团队，凭借该品牌不断拓展规模的能力，控制成本的能力，业内最为领先的增值服务体系，科技赋能推动的内生增长。我们坚信，公司并未丧失这些优势。1、2018  年公司储备面积净增加4210  万平米，较之2017年明显提升，说明公司品牌有影响力，管理半径仍可扩大；2、在维持客户满意度基础上，公司基础服务毛利率继续提升，说明科技赋能、成本控制都行之有效；3、公司园区服务收入占比还在提高，从2017年17.5%提升到2018年19.5%，说明公司整个增值服务体系仍然在进化。据此，我们相信公司仍具备强劲的内生增长动能。
        ▍那么，如何看待公司业绩增速的下降？我们认为，周期性业务（中介、案场等）会随着房地产景气的复苏而复苏，不足为虑。期权是为了强化员工的凝聚力，从而可以不断拓展在管面积，提升毛利率，这肯定比盲目并购招致的花费更有意义，只不过激励计入费用，而并购计入资产。我们的确不认同公司过分投入教育领域，因为早教领域不能使业主的满意度普遍提高，亦无法在短期内实现盈利（详见我们的报告《从零到一之路：四象限透视社区增值服务》），但整个早教业务的亏损对公司的影响并不算大。
        ▍什么时候，公司可能增速再次昂扬向上？我们认为，公司今天的很多准备都是为了进一步巩固盈利能力的护城河，克服劳动密集型行业的规模经济瓶颈。我们预计，当以下情况看，公司业绩增速将再次昂扬向上。1、全社会消费习惯改变，普遍愿意为高品质物业付明显溢价；（当前公司物业费提价速度已经有所上升，但普遍性提价尚未到来）；2、更迭物业管理权变得更加容易，物业管理费的窗口指导有所放开（趋势的确如此，但大的变化需要法律法规落实）；3、公司园区服务体系达成自循环自强化的闭环，然后再在各大城市广泛复制。这种局面的达成需要公司在单个城市经营密度持续提升，除了获得项目之外，入股其他物业管理公司也是提高增值服务经营密度的途径，近期公司也的确入股了滨江服务；4、获得开发企业更大程度的支持。公司缺乏有实力的开发商作为核心股东，因此在开发企业支持方面确实不如同行。在不损害独立性的基础上，如果开发企业持股比例上升，也意味着公司可能获得更多支持，更多开发类客户愿意将应占公司的利润转化为股权投资的收益。（详见我们的报告《拆分时代——地产龙头估值重构新机遇》）
        ▍风险因素：公司园区服务板块盈利能力继续下降的风险。
        ▍寻求理想和现实的平衡，看好公司长期的投资价值：从中长期来看，公司发展增值业务的努力，使其最有可能突破劳动密集型行业瓶颈，打造中国最富影响力的头部物业管理品牌。但在短期而言，公司的一些付出都成为费用，影响公司业绩的增速。我们下调公司2019/2020  年EPS  预测至0.20/0.26  元（原值为0.24/0.31元）并预测其2021  年EPS  为0.33  元，但我们认为在未来3-5  年左右的时间，一旦客观环境成熟，公司可能再次迎来非线性跨越式增长。我们给予公司2019  年35  倍PE，给予公司8.35  港元的目标价格(当前股价6.50  港元)，维持“买入”评级。