我们小幅上调公司2019/2020  年EPS  预测至0.17/0.22  港元（原值为0.16/0.19  港元）并新增其2021  年EPS  预测0.28  港元，给予公司2019  年30  倍的PE，给予4.96  港元/股的目标价格，约相当于2019  年3  倍PS。当前公司股价3.32  港元/股，我们维持公司“买入”的投资评级。
        ▍公司业绩符合预期。公司2018  年实现营业收入41.5  亿港元，（本报告除特殊注明外均为港元），同比增长23.7%，实现归属公司股东应占溢利4.0  亿港元，同比增长31.1%，符合预期。
        ▍在管面积稳健增长，预计2019  年起有望提速。到2018  年底，公司在管面积达到1.41亿平米，较2017  年年底净增加1270  万平米，增速较为稳健。但我们注意到2018  年公司外接项目（并非全在管）创下历史新高，达到1150  万平米，公司终于开始发力外拓。展望未来，我们认为公司既受益于兄弟企业持续交付在管面积的支持，也受益于品牌和满意度驱动的外拓起步，我们预计2019/2020  年在管面积净增长分别有望达到3500  万和4500  万平米，合同面积净增长将更高。
        ▍以退为进，基础服务毛利率下降，但服务品质上升。公司物业管理服务毛利率从去年的21.3%下降到今年的18.0%，其中包干制部分（可以说是真实毛利率）更从14.7%下降到10.6%。公司公告称，除了部分费用成本化的因素外，主要是加大了业务投入，巩固了公司品牌形象，提升满意度。我们坚信投入是有必要的，公司根基在于业主的满意度。考虑到当前物业服务部分的毛利率已经低于绝大多数上市同行，我们相信2019  年后物业服务的毛利率将保持稳定。
        ▍增值服务快速增长，满意度提升功不可没。2018  年公司增值服务收入达到4.1  亿港元，同比大增55.7%。推动增值服务增长的主要为工程服务，住宅和零售单位销售以及购物协助。增值服务板块盈利能力较强，目前其毛利已占到公司总毛利20%以上，我们预计2019  年将超过23%，从而有效地化解物业管理基础服务规模不经济的问题。当然，公司依托大型开发龙头，也在部分增值服务领域更便于获得订单。
        ▍风险因素：相比其他物业管理公司，公司缺乏庞大的待交付储备面积，业绩短期确定性不足。公司的背景有助于公司参与国企改革，获得超越市场化的并购机会，但公司仍未充分证明自身的外拓能力。
        ▍多重拐点，向上不止一面。我们认为，从量的角度，公司将凭借优势品牌，开始外拓；从盈利能力角度，公司物业管理部分毛利率已在低点，未来很难继续下降，也有上升的可能性；从增值服务来看，公司多种经营的布局开始充分展开。我们认为，对有相关开发企业的物业管理公司，物业公司市值/核心相关开发企业市值，是衡量公司短期发展弹性的简化指标，公司此一指标为3.5%，显著低于碧桂园服务（14.4%）和雅生活服务（38.2%）。我们小幅上调公司2019/2020  年EPS预测至0.17/0.22  港元（原值为0.16/0.19港元）并新增其2021  年EPS  预测0.28  港元，给予公司2019  年30  倍的PE，给予4.96港元/股的目标价格，约相当于2019  年3  倍PS。当前公司股价3.32  港元/股，我们维持公司“买入”的投资评级。