地方政府融资模式未来的方向是逐步弱化城投债的名义和实际意义，最终演变为一体多面的融资结构：以地方政府一般债券为主体，各种专项债券为结合。项目收益专项债可被认为是在规范地方政府融资模式上的一项重要举措，相当于将具有一定现金流的项目从政府一般预算的资金池中隔离出来，单独建账、核算、管理，向更具市场化的公司、企业债的发行要求靠拢，在国际上也存在"市政债"这样较为成熟的先例。    
        ▍  项目收益专项债的发行情况如何？在财政部各项文件的大力推动下，项目收益专项债近两年成为专项债发行的主力券种，2017年共计发行2867亿元，2018年则增加至10125亿元，占全年新增专项债的比例由不足30%上升至约75%。按项目类型划分，2018年新发行量中土地储备专项债和棚改专项债占比接近90%，其余用途专项债（交通类、收费公路、市政和城乡基建、学校教育、医疗、生态环保等）发行量约占10%。    
        ▍  棚改专项债对房地产投资的影响最直接；土储专项债对房地产投资的影响存在一定时滞，但也有较为直接的关联。综合考虑棚改三年规划和2018年完成量，预计2019年棚改投资额约为12000亿元，较2018年下降约25%，预计棚改投资放缓将拉低2019年房地产投资3.5个百分点。土储对房地产投资的影响可分为两个阶段，由于2018年土地市场成交呈现疲态且后续土地延期付款和开工投资存在的时滞较长，即便2019年土储债发行量上升，也难以扭转目前房企减少拿地、土地投资增速下滑的趋势，土储债的影响可能在2020年才能显现。    
        ▍  专项债放量非猛虎，基本面弱势难逆转利好利率下行。相比对房地产的影响，专项债的发力点更可能在基建上，但在《债市启明系列20181224--专项债提前发行，基建会立竿见影吗？》中我们已做过分析：回顾2008年~2016年的三轮基建刺激，由于增量资金来源不同，从资金筹集到基建回升的时间间隔也在逐渐拉长。因而即便地方政府专项债提前放量且增量资金规模较大，其对基建的推升效果预计也需要在2019年下半年才能有所显现，且还需考虑的是缺少了非标投资的参与，效果可能还需要打折扣。对债市而言，具体到对房地产和基建投资的影响上，地方政府专项债发行提前并不会对基本面产生立竿见影的效果，融资需求走弱仍然是主导利率下行的主要因素，基本面依然利好利率下行。