本文首先对房地产调控政策进行梳理，对不同调控阶段房地产投资的走势整体加以把握，在此基础上寻找对房地产投资具有指示信号的指标，进而结合当前的三大现象分析房地产投资的走势。
        房地产投资增速走势与房地产调控政策变化方向基本一致，即政策松、投资升，政策紧、投资降。通过梳理不同调控周期内的房地产投资增速，结果显示，除次贷危机附近时期外，房地产投资的变化与政策调控的方向基本一致：2003  年  8  月份国家将房地产行业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一时，房地产投资短期内迅速跃升；而在  2004  年和  2005  年末政策收紧背景下，房地产投资呈现下行走势；金融危机后政策放松带领房地产投资走出谷底；而在  2009  年至  2014  这一轮较长的政策收紧期，房地产投资也呈现震荡下行走势；2014  年末至今政策先松后紧，期间货币化棚改去库存是房地产投资从低位缓慢上行的重要原因，房地产投资增速也经历由降转升的时期。
        为研究房地产相关指标与房地产投资的关系从而进一步预测未来房地产投资的走势，本文从一轮房地产投资周期的各阶段指标入手，分析各指标与房地产投资的相关性以及领先滞后性，房地产投资周期包括土地购买—开工—施工—竣工—销售—库存，因此本文选取指标土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、商品房销售面积以及商品房待售面积作为分析对象。结果上看，土地投资、新开工和施工面积与房地产投资基本正相关，但当前走势有所分化，一个重要的原因在于  2009  年末以来保障性住房比重的上升以及长效机制的逐步构建使得开发商和政府的博弈加剧，土地和新开工投资的波动较大，2016  年下半年开始开发商土地投资加快对施工阶段投资有所削弱，但近期新开工投资与房地产投资的走势关系有所回归。此外，竣工、销售和库存与房地产投资额的同期相关性较弱，从领先滞后关系来看，竣工滞后房地产投资约  1.5  年而销售领先于投资  0.5  年左右而库存不明显。因此后续的分析将从近期出现走势回归的新开工投资以及具有领先关系的销售着手。
        从大趋势上看在新开工与土地投资的走势背离期基本处于政策调控趋严时期，历史经验看房地产投资当前稳中有升的趋势或有逆转可能。首先从大趋势上看，历史上四次新开工和土地购置费走势产生较大缺口的时期大致处于房地产调控政策趋紧的时期（2002~2003  年、2012  年、2014  年和2017~2018  年），前三个时期均对应房地产开发投资的下行期，目前处于第四次新开工和土地购置的背离阶段，但房地产投资尚未出现下行走势，根据历史经验，我们认为房地产投资当前稳中有升的趋势或有逆转可能。
        销售是土地投资的归宿和新开工高增的根本支撑项，在居民杠杆增速放缓和个贷余额减弱下销售端对投资端的传导面临萎缩。房地产投资分为土地投资和开工阶段投资，当前房地产投资增速平稳的原因在于土地投资的支撑，但投资—开工—销售链条的可持续性循环取决于销售端的根本支撑作用，从历史上看，新开工与竣工走势背离的重要原因是受到销售端领先回落的拖动。当前新开工与竣工走势重新背离，而通过分析此轮个贷余额和个贷利率的走势，我们发现当前已经出现个贷利率的上升和余额的下滑，因此住房销售的基本面已经出现恶化。但当前个贷余额和个贷利率的走势反转已经持续较长时间，根据这两项指标判断房地产投资回落时点的方法已然失效，转而结合历史经验，通过近期出现的新开工面积高增的持续性判断，上一轮新开工提速的持续时间为  8  个月，而此轮新开工的提速已经进行了  4  个月，因此预计房地产投资的回落最晚可能在  4  个月后出现。在此基础上，我们认为当前债市收益率下行仍然具备基本面支撑。