观点：
    营业收入和净利润同比均大幅增长。2015年，公司实现营业收入人民币1955.5亿元，较2014年的人民币1463.9亿元上升33.6%；实现归属于股东的净利润人民币181.2亿元，较2014年的人民币157.5亿元增长15.1%，受小股操盘项目增多影响，远低于净利润增速的同比增长34.5%；公司毛利率20.16%，较2014年下降0.79个百分点，下跌幅度较小，但结合近五年的情况分析，仍然一定程度上反映出行业整体毛利率下降的趋势；2015年公司金额和面积分别为2615亿元和2067万平方米，销售均价显著提升5.6个百分点，集中体现公司布局的一二线城市房价上涨效应，总体来看，公司2015年销售基本符合预期，继续用业绩数据确认了其行业龙头的地位；未扣除少数股东损益的净利润率13.27%，较2014年上升0.09个百分点。
    公司基本每股收益为人民币1.64元，较2014年的人民币1.43元增长14.8%。
    项目跟投机制的激励作用显著。在公司治理这一领域，公司始终走在行业前列，项目跟投机制的推出将我国上市公司的管理层激励形式带入新的纪元。项目跟投机制的正向刺激作用主要表现为两个方面：一方面，2015 年以来房地产销售迎来大行情，公司2015 年销售额2615 亿元，创历史新高，市场占有率也进一步提升至3%；另一方面，销售期间费用率从2014 年的6.19%降低1.4 个百分点至4.79%，总体控成本的能力有效提升。
    项目储备丰富保障未来业绩增长。截止2015 年底，公司在中国大陆拥有472 个主要开发项目，在建项目权益建面3976 万平，权益建面3147 万平。2016 年公司预计新开工面积2200 万平米，竣工面积2065万平，同比将增加19.4%。公司稳定的开发节奏保障了其业绩释放的连续性和平稳性，预期公司2016年的销售规模将有望超过3000 亿元。
    物业管理已经“独挡一面”。截止2015年底，公司物业服务覆盖64城市、21487万平米，同比增长1倍，本金制和睿服务项目占比达到33%，未来有望进一步提升附加值较高的物业管理项目比重。2015年物业服务项目营收29.7亿元，同比增长近50%，利润率17.38%，同比上升4.14个百分点，预期未来随着物业管理标准化模式的输出，此类业务营收和利润有望保持高速增长。
    重大资产重组“眉目初现”。公司于3 月13 日发布的公告称，拟主要以新发行股份方式，收购深圳地铁集团所持有的目标公司的全部或部分股权，预计交易规模介于人民币400 亿－600 亿元之间，按停牌前20 日交易均价16.71 元/股定向增发，如果交易成功，未来深圳地铁集团将成为万科长期的重要股东。
    这一事件或为“宝万之争”画上句点，虽然据消息人士称，重组方案已经获得深圳市政府常委会审议通过，但仍存在不确定性因素，如果宝能系在股东大会上强烈反对这一重组，“华润+管理层+安邦”的组合也仅仅是与宝能系“平分秋色”，决胜权在于广大机构和散户投资者的意愿。以招商蛇口重组后跌跌不休的“珠玉”在前，加上市场补跌情绪在后，市场对于公司重组后的股价能否认同将是判断宝能系能否接受的重要参照，公司的重组之路仍然充满“艰辛”。
    “宝万之争”是2015 年地产行业的重大事件，是险资在资本市场发挥更重要角色的标志性事件，我们认为地产公司稳定的现金流和高安全边际在未来较长得的一段时间内仍将受到险资的青睐，增持部分地产公司股票更契合其投资风格和资产收益的要求。
    结论：
    公司2015 年的年报数据无疑再一次确认了公司的行业龙头地位，同时也从城市布局、海外投资和业务多元化等角度论证了公司经营思路的正确性。我们看好公司基于地产业务所进行的创新和转型业务，通过产业链延伸和价值深挖，公司在商业地产、消费地产和物业管理等领域已经成果颇丰，鉴于多元化经营能够带来的估值总和提升，我们认为在解决了股权纷争之后，公司有可能进一步将多元化业务分拆上市，从而落实万科总部投资平台的战略定位。我们预计公司2016 年-2018 年营业收入分别为2102 亿元、2207 亿元和2317 亿元，每股收益分别为1.82 元、1.89 元和1.98 元，对应PE 分别为13.43、12.95 和12.32，维持公司“强烈推荐”评级。