点评：
    业绩符合预期，销售稳步增长。2015 年公司实现营收1955.49 亿元，同比增长33.58%；净利润181.19 亿元，同比增长15.08%，业绩符合我们之前预期。公司2015 年获取土地力度相对较好，比2014 年更为进取，我们认为增强了公司的未来业绩增长可持续性。2015 年公司实现新开工面积2127 万平米，同比增长23.1%，大幅高于年初计划的1681 万平方米，我们认为这是公司对于未来基本面由相对谨慎转变为较为乐观的一个表现。
    2015 年公司累计实现销售面积2067.1 万平方米，销售金额2614.7 亿元，同比分别增长14.4%和21.5%。截至2015 年底，公司合并报表范围内有1840.9 万平米已售未结算资源，金额合计约2150.5 亿元，较2014 年末分别增长10.2%和10.5%，为公司未来业绩提供了充足保障。
    净利率稳中有升，资本结构维持稳定。2015 年公司实现销售毛利率29.4%，销售净利率13.27%，同比分别下降0.5、增长0.09 个百分点，由于核心城市土地获取土地成本因素，未来净利润率提升空间有限。2015 年公司实现净利润259.5 亿元，同比增长34.5%；实现权益净利润人民币181.2 亿元，同比增长15.1%，净利润增速高于权益净利润增速主要因公司结算项目中部分合作比例较高。公司目前净负债率为19.3%，继续保持在行业优秀水平。
    2015 年公司获取土地力度总体相对进取，节奏上在四季度开始发力，体现了对于未来基本面持续变得乐观。2015 年公司拿地金额1009.2 亿元，占销售金额比重为38.6%，相比2014 年的20.2%更为进取。公司2015 年前9 个月拿地金额占销售金额比重在6%-36%之间，但10-12 月分别为64.1%、68.4%、88.3%，体现了公司对于未来基本面更为乐观判断下加大拿地力度的意愿和能力。按照我们兴业地产组对于行业未来判断，这一策略是相对正确的。
    多元化业务有序拓展，预计未来业绩将稳健增长。公司坚持"勇敢探路、坚定转型"的思路，围绕"城市配套服务商"，不断丰富产品服务体系，布局多元业务，长期来看万科将变身为优质中小企业联合体。公司未来十年将努力寻找拓展新的业绩增长点，公司长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产、海外业务等新业务在有序拓展中，我们预计公司未来3-5年业绩将保持10%左右增速稳健增长。
    合作将实现双赢，有利于增强公司在深圳布局。深圳市地铁集团有限公司前身为深圳市地铁有限公司，成立于1998年，是深圳市国有资产监督管理委员会直属国有独资大型企业。根据公司相关介绍，目前地铁集团物业开发在建项目9个，建筑面积约450万平方米，同时还承担了大量轨道交通枢纽、地铁上盖等物业的管理工作，我们预计此次合作将实现公司和地铁集团的双赢，有利于增强万科在深圳的项目布局。
    投资建议：公司2015年业绩符合预期，拿地力度有所提升，拿地节奏逐渐进取，符合行业趋势；同时公司多元化业务也正有序拓展，预计未来业绩将稳健增长。公司经营稳健，安全边际充足。我们预计公司2016-2018年EPS分别为1.90、2.20、2.48元，对应PE分别为12.9、11.1和9.9倍。维持"买入"评级。
    风险提示：行业成交回升低于预期。