投资要点：
    保利12年净利劲增29%，符合我们预期。全年营收689亿（+46%），净利润84.4 亿（+29%），EPS1.18 元，ROE19.9%，创近七年新高，
    期末BVPS5.95 元，公司拟每10 股派2.32 元（含税）。
    依托卓越营销能力和合理产品结构，预计销售有望持续放量。13 年计划实现新开工1600 万方（+13.5%）、竣工1000 万方（+6%），我们预计实际可实现新推盘面积1200 万方左右，总体可售货值在1650亿左右得益于符合主流需求的产品结构（144 平米以下占比92%），公司有望延续12 年78%去化水平，对应销售金额1300 亿（+28%）。
    持续定位成长企业，制定“三至五年再造保利”发展目标。再造计划对应年均复合增速15%-26%，而13 年计划完成直接投资930 亿元（+37%），得益于合理的城市布局（一二线核心城市土储占比71%）、强大的融资能力（目前平均融资成本低于基准上浮10%）和强大的管控实力，看好公司持续成长能力。
    商业板块重要性持续提升，未来将加大持有比例。12 年商业板块销售额140 亿，其中写字楼整售40 亿，目前商业类型总建面300 万方，公司计划未来商业投资额占比达30%，其中持有比例达到10%。
    预计13、14 年EPS1.56、2.01 元。RNAV16.4 元，折26%，估值具安全边际；期末预售款905 亿，13 年业绩锁定性达107%。公司为行业集中度提升趋势下的最为受益标的，目标价15.6 元，增持。
    催化剂：项目去化理想；