保利地产今日公布年报，2012 年实现营业收入689 亿元， 净利润为84.4 亿元，同比46.5%、29.9%，基本每股收益1.18 元，与业绩快报一致。
    毛利率回落幅度较小，但由于财务费用和少数股东损益占比提升，净利率下降多于毛利率，但未来这两项影响均将削弱，未来净利率将逐渐企稳。公司12 年毛利率和净利率分别为36.2%和12.2%，较上年同期分别下降1.0 和1.7个百分点。毛利率下降相对较少，降幅低于万科和招商，主要因10 和11 年土地成本控制得力，同时11、12 年价格下调幅度相对较小。净利率降幅大于毛利率，主要是由于：1）财务费用率提高了0.5 个百分点，目前为1.3%；2）少数股东损益占比提高了4 个百分点，目前为15.4%。但未来这两部分影响都会削弱：1）财务费用较高主要因本期结算滞后项目较多，导致因已竣工未结算而未能资本化的利息费用增加。随着这部分产品在今年一季度结算，预计利息资本化比率及财务费用率都将随之回落；2）虽然12 年购置土地中权益比例下降至65%，但公司长期少数股东权益比例将控制在20%以内，因此结算口径的少数股东损益比例上升速度将逐渐放缓，此次年报中占比就已较12 年中报时有所回落，预计未来净利率将逐渐企稳。
    开工量充分，维持13 年销售额1300 亿的预测。公司11、12 年开工量都较大，分别为1503 和1410 万方，13 年计划开工量还将增加13%，达到1600 万方。
    13 年货量充足，维持13 年销售额的预测1300 亿，同比增长28%。
    资金充足，13 年投资仍有较大扩张空间。公司12 年共拿地447 亿元，楼面地价3386 元，主要是补充一二线城市储备。虽然土地购置较11 年增加较多，但整体看公司12 年扩张并不激进，土地款占销售额比例为44%，低于50%左右的历史平均水平，同时经营性现金流实现了31 亿的净流入。12 年末公司手持现金327 亿，同比增加80%，净负债率也有所回落。目前公司资金充足，预计13年投资仍有较大扩张空间。
    业绩确定性高，公司快速增长，维持买入评级。同时公司业绩锁定度较高，2012 年底预收款905 亿，是我们预计的13 年结算收入的98%。我们预计公司13 年销售收入1300 亿，龙头公司优势突出。适度上调13、14 年EPS 至1.49元、1.86 元（原预测1.47 元、1.74 元），对应PE 为8X、6.4X，维持买入评级