短期转板事件对万科A股股价影响已然不大
    ——万科H股定价分析
    事件：
    万科1月19日公布B转H股方案，拟将已发行的境内上市外资股（B股）总计1,314,955,468股（占总股本的11.95%）以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易，变更为在香港联交所上市的境外上市外资股（H股），我们认为，考虑到公司在业内的龙头地位、良好的成长性以及在境内外投资者中较高的认同度，方案通过概率大。
    投资要点：
    万科H股合理估值区间为10-12X。为给予万科H股一个尽量准确的股价，我们选择了经营规模、项目布局、治理结构等与其非常接近的中国海外发展（0688.HK）作为参照基准。中国海外发展1月21日收盘价24.70港元，以机构一致预期2012年EPS 1.97港元计算，对应的PE是12.54X。从近年来的净利润率、存货周转率以及销售额增速等指标来看，中国海外发展均略优于万科，我们认为万科H股PE应当略低于中国海外发展，合理区间是10-12X。
    万科A股的合理价格应当在10.21-12.25元人民币之间。以机构一致预测2012年EPS1.4港元计算，万科对应的H股股价区间为14.00-16.80港币，折算成人民币为11.23-13.47元。同时，考虑到金融股H股较A股普遍有10%左右的溢价，万科A股的合理价格应当在10.21-12.25元人民币之间。万科A股1月22日收盘价为11.76元，单就B转H股角度而言，在行业现有估值水平下，万科A股股价已经趋于合理。
    投资建议与评级：
    我们认为，从短期来看，转板事件对公司A股价格影响已然不大，但从中长期看，B股转H股有助于构建公司双海外融资平台，降低融资成本过高对公司经营发展的制肘，显著改善公司基本面。公司2012年新增储备面积1831万平米，是同期销售面积的1.4倍，积极扩张态势明显，预计公司2012-2014年EPS分别为为1.06、1.34、1.75元，维持公司“买入”评级。
    风险提示：
    行业调控升级，公司股价承压。