事 项
    4 月6 日，我们对华侨城进行了联合调研。 主要围绕公司未来发展方向、重点项目建设以及与环球合作等事宜进行了交流。
    主要观点
    主题公园类项目将向城市型拓展。欢乐谷是华侨城的核心产品， 也是中国主题公园第一品牌。目前已在深圳、北京、上海、成都、武汉等城市落地。公司计划向城市型主题公园拓展，即年内在广西、福建两地新建的欢乐谷主题包装更简约，规模相对小，主要客户群定位于车程在1-2 小时以内的游客。
    房产回款速度降低，拖累旅游综合收入。旅游综合收入一般包括景区收入、酒店收入、物业租赁收入、旅行社收入以及旅游地产收入。2011 年，华侨城旅游综合收入同比下降，主要是宏观调控影响回款进度，导致旅游地产板块收入下滑明显。比如东部华侨城2010 年确认旅游地产收入37 亿元，去年降至仅12亿元。今年预计公司旅游地产收入约18 亿元，占整个旅游综合收入不到30%。
    未来公司地产业务的增长主要看销售回款结算的进度。2012 年，公司地产业务将重点落实天津华侨城、云南华侨城、欢乐海岸和上海苏河湾项目。
    携手日本环球影城，全面提升主题公园运营能力。去年9 月，公司与日本环球影城（USJ）签署合作谅解备忘录，计划通过日本环球增资上海华侨城、引入USJ 先进的管理理念和产品内容，提升上海华侨城的整体运营水平，价格将随之调整。华侨城将因此获得全面改善、提升主题公园项目运营管理能力的机会，而日本环球也达到了曲线进入中国市场的目的。
    中国乃至整个亚洲未来十年都处于主题公园的快速发展期。但是中国的主题公园建设和国际知名主题公园相比，不论在收入结构多元化还是在人均消费水平上，都还有很大差距。日本环球影城一个主题公园，占地50 多万平方米，年接待量可达800 万人，收入55 亿元，门票收入只占50%，重游率可达70%。而同等面积的北京欢乐谷，作为国内一线品牌年接待量也只能达到300 多万人次，4 个多亿的年收入，门票收入占总比超过80%，重游率仅20%。如何丰富产品内容、增强项目参与和游客消费的融合度从而增加游客消费总支出，将是华侨城主题公园项目未来较长阶段内最需要解决的问题。