业绩简评
    公司 11 年实现营业收入173 亿元，与上年持平，净利润31.8 亿元，同比增长4.53%，每股收益0.57 元，符合预期。
    经营分析
    盈利水平高位维稳 ：11 年公司毛利率为53%，较10 年微升2.3 个百分点，但三费比重也上升了2.6 个百分点，达到15.6%，综合看盈利能力与10 年基本持平，净利率上升0.8 个百分点为18.3%。11 年公司实现旅游综合收入63 亿元，纯地产收入10.2 亿元，我们测算其中门票和酒店约实现43 亿元，较去年略有上升，但总体收入结构变化不大。
    销售逆势而升，12 年可售充足：11 年公司销售逆势上升，实现销售约163亿元，居全国房企第20 位，同比增长约20%。11 年纯水岸和香山里分别以26 亿元和16 亿元居深圳销售榜第一位和第八位，公司居深圳排行榜第二位。12 年公司计划房地产开工133 万平米，可售153 万平米，开工较10 年下调10 万平米，可售仍然充足。
    游客增长 20%：11 年公司接待游客2430 万人，增长约20%。12 年公司计划武汉欢乐谷五一正式开业，欢乐海岸海洋奇梦馆试营业，游客外延式增长也有很大空间。而从更长远的角度，公司11 年收购落星山科技，向文化产业延伸；并与日本环球影视签署谅解备忘录，以求引入先进主题公园运营经验。尽管短期难以实现直接收益，但我们看好公司为做大旅游文化产业做出的努力。
    财务状况安全：年底公司货币资金为61.4 亿元，较年初上升6.9 亿元，是短期借款和一年内到期借款的93%。报告期末预收外资产负债率为66%，有息负债率和净负债率分别为42%和125%，财务状况总体安全。
    融资渠道多样，更具竞争优势。11 年公司发挥香港华侨城境外融资平台功能，香港华侨城发行3 年期10 亿元人民币债券，利率仅为3.5%。此外，中国银行间市场交易商协会网站披露，华侨城集团已获准注册总额60 亿元的私募中期票据，预计会有部分通过委托贷款等方式投向公司文化旅游业务，缓解公司现金压力。
    业绩锁定与年初基本持平。报告期末公司有预收款30.9 亿元，是12 年预计地产结算收入的24%，锁定水平较低，但与年初基本持平。
    投资建议。我们预计公司12、13 年盈利预测分别为0.65 和0.85 元，市盈率分别为11.9 和9.1 倍。考虑公司丰富的项目储备和旅游地产的龙头地位，维持公司买入评级。