核心观点
　　91只REITs披露2026年三季报，业绩同比小幅增长、环比回升。
　　可比样本收入、EBITDA及可供分配金额环比分别增长10.7%、9.7%和20.6%。预测样本收入达标，EBITDA略低于预测，首期现金调整抬升可供分配金额达成率。分业态看，园区、仓储收入和EBITDA同比降幅收窄，租赁仍承压。消费经营稳健，政策性保租房出租率维持高位。高速公路受益暑运，能源补贴回款带动可供分配金额环比回升。投资策略上，一级市场精选估值合理标的，二级市场以现金流稳定的资产构筑底仓，兼顾仓储及部分高速公路的经营修复。
　　摘要
　　综述：三季度公募REITs业绩同比小幅增长、环比明显回升。按可比样本合计，收入、EBITDA及可供分配金额同比分别增长1.1%、0.9%和1.9%，环比分别增长10.7%、9.7%和20.6%。高速公路和能源合计贡献可供分配金额环比增幅19.0个百分点。达成率统计覆盖30单，三项指标合计达成率分别为100.1%、96.9%和111.8%，最后一项受部分新上市项目首期现金调整抬升。
　　分业态：产权类资产分化延续，高速公路与市政环保环比改善。1）产业园区及仓储物流收入和EBITDA同比降幅收窄，但园区租金仍下行；2）仓储续租调价及空置去化仍有压力；3）政策性保租房出租率保持高位，市场化项目小幅回落；4）消费收入及EBITDA同比增长，部分调改项目出租率回升；5）商业不动产收入及EBITDA略超预测，过渡期收益增厚部分项目首期可供分配金额；6）数据中心收入及EBITDA环比回落，万国计费率受客户设备更新影响下行；7）高速公路受益暑运，路网变化加剧项目分化；8）市政环保受原水供应恢复和垃圾处理费回款支撑，业绩环比回升；9）能源收入及EBITDA同比增长，可供分配金额同比下降、环比回升。
　　投资建议：一级市场精选底层资产优质、估值及询价区间合理的项目，结合最终发行价格判断打新与战配机会，审慎评估长锁定期战配。二级市场以现金流相对稳定的资产构筑底仓，关注奥特莱斯、政策性保租房、市政环保及数据中心中的优质项目，如国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、中金厦门安居REIT、富国首创水务REIT及南方润泽科技数据中心REIT。弹性方向关注续租价格趋稳或空置去化改善的仓储项目，以及车流回升或路网扰动缓解的高速公路项目，如嘉实京东仓储、中航易商仓储、华泰江苏交控和华夏南京交通高速公路REIT。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
　　3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，历史上REITs市场曾受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。