行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.5%，领先沪深300指数0.79个百分点，在31个申万一级行业排名第22名。本周上涨个股共94支，较上周增长83支，下跌股数为15支。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为147.5万平方米，环比下降8.8%，同比下降36.0%。其中样本一线城市的新房成交面积为42.7万方，环比-15.8%，同比-22.9%；样本二线城市为62.9万方，环比-22.5%，同比50.5%；样本三线城市为42.0万方，环比+40.1%，同比-12.8%。从今年累计44周新房成交面积同比看，样本30城共计6826.5万方，同比15.1%；一线城市为2152.4万方，同比-0.7%；二线城市为3387.0万方，同比-11.9%；三线城市为1287.1万方，同比-36.5%。其中一线城市中，北京（3.8%）、上海（1.5%）、广州（-3.5%）、深圳（-11.2%）。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计209.3万方，环比下降3.3%，同比增长5.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为89.6万方，环比-0.2%；样本二线城市为86.3万方，环比-5.6%；样本三线城市为33.4万方，环比-5.1%。今年44周累计成交8848.2万方，同比增长6.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为3824.5万方，同比+7.1%；样本二线城市为3650.3万方，同比+3.0%；样本三线城市为1373.4万方，同比+17.0%。
　　信用债：本周（11.2-11.8）共发行房企信用债7只，环比减少6只；发行规模共计37.02亿元，环比减少94.96亿元，总偿还量33.17亿元，环比减少18.99亿元，净融资额为3.85亿元，环比减少75.97亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为现房销售新政短期对几乎所有开发商偏利空；中长期对我国房地产市场的去资本化、减少系统性风险、增强开发商体质、提升地方政府城市发展的能力是有极大益处的，同时市场的供需格局会逐步改善，最终对房价形成支撑，最终活下来的开发商会在新模式下受益。从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。